Comprar una vivienda en Perú: qué revisar antes de firmar, en planos o ya construida

Por qué importa quién te vende

No es lo mismo comprar un inmueble de cualquier persona que adquirirlo de un proveedor inmobiliario: alguien que se dedica a la venta de inmuebles de manera habitual y con la finalidad de permanecer en el mercado, sea persona natural o empresa. Si le compras a un particular que vende su única propiedad, solo rige el Código Civil. Pero si le compras a una inmobiliaria, constructora o promotor, se suma el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley n.° 29571), con obligaciones de información, un contenido mínimo del contrato y vías de reclamo que el Código Civil no te da.

Esta guía cubre esa segunda situación: comprar a un proveedor inmobiliario, ya sea un inmueble en planos (todavía no construido, también llamado “bien futuro”) o uno ya construido, nuevo o de segunda mano.

Las tres etapas de una compra, y qué exigir en cada una

Indecopi organiza el proceso de compra en tres momentos, y en cada uno el vendedor tiene obligaciones distintas.

1. Antes de firmar: publicidad e información

Antes de comprometerte, tienes derecho a exigir, de forma gratuita:

• Sobre el vendedor: su identificación (DNI o RUC si es persona natural; partida registral, representantes legales y RUC si es empresa), teléfonos y correo activos, y sus antecedentes en el mercado. Para esto último, el vendedor debe informarte sobre la Central de Información de Promotores Inmobiliarios (una plataforma del Ministerio de Vivienda) y el portal Mira a Quién le Compras de Indecopi, donde puedes ver si tiene sanciones o denuncias.
• Sobre el inmueble: descripción, área exclusiva y común, medidas perimétricas, acabados, condición sismorresistente (si la pides), y el plano — que debe advertirte si alguna parte es solo referencial. Si es un bien futuro, además debe darte el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de arquitectura. Si es un bien terminado, debe darte la hoja de resumen (HR), el predio urbano (PU), la acreditación de no adeudo de tributos, y la partida registral con la independización del inmueble.
• Sobre la operación: vigencia de la oferta, precio con forma de pago y cronograma de cuotas si aplica, canales de reclamo, y las condiciones para separar el inmueble (vigencia, causales y efectos de una eventual resolución del contrato, incluyendo penalidades).

2. Al firmar: el contrato y el pago

El contrato debe redactarse en lenguaje accesible y contener, como mínimo: identificación de las partes y sus domicilios, identificación del inmueble y su partida registral (o la del terreno matriz si es bien futuro), precio, forma de pago y plazo, plazo y condiciones de entrega, penalidades pactadas, mecanismos de solución de controversias, y la obligación del vendedor de firmar todo lo necesario para perfeccionar la transferencia.

A la firma, el vendedor también debe entregarte documentación específica: si compras un lote en un proyecto de habilitación urbana, la resolución municipal que aprueba el proyecto y los planos de lotización y del lote; si compras una edificación futura, la aprobación municipal y el plano de distribución; si compras un bien terminado, copia de la partida registral y de los planos de las instalaciones.

El trámite formal pasa por una notaría (que redacta la escritura pública con la minuta) y termina con la inscripción en Sunarp, que te da protección frente a terceros — aunque, como explica nuestra guía sobre las arras en la compraventa, ya eres dueño desde que firmas, no desde que inscribes.

3. En la entrega: tu derecho a dejar constancia

Al recibir el inmueble, tienes derecho a expresar por escrito en el acta de entrega tu aprobación o tu desaprobación si algo no corresponde a lo pactado. Dejar esa constancia es la prueba más simple si necesitas reclamar después — aunque Indecopi aclara que los defectos “pueden ser advertidos al momento de la recepción… o de manera posterior”, así que no perder ese derecho si no fuiste a la entrega o no anotaste nada en el momento.

Si algo no coincide con lo pactado, el vendedor debe corregirlo: es el llamado saneamiento.

• Saneamiento físico: defectos, deficiencias o condiciones que reducen el valor del inmueble o limitan su uso (por ejemplo, un metraje menor al ofrecido, o áreas comunes sin implementar). Puedes exigir reparación, reducción del precio, o la resolución o rescisión del contrato, según la gravedad.
• Saneamiento legal: el vendedor debe tramitar, con diligencia y en plazo razonable, la conformidad de obra, la independización y la inscripción registral del inmueble.

La garantía no la decide el vendedor a su gusto

Para los acabados y componentes, el plazo de garantía lo acuerdan las partes. Pero para defectos estructurales, la Ley n.° 30534 fija un mínimo legal de 10 años, contados desde que la municipalidad emite el certificado de finalización y recepción de obra — y eso no se puede pactar por debajo.

Además, el vendedor debe entregarte un manual de uso del propietario con la descripción de los componentes del inmueble, los cuidados de mantenimiento, y los riesgos de un mal uso.

Si el proyecto no se concreta, no pierdes tu dinero

Un temor frecuente al comprar en planos: ¿qué pasa si el proyecto nunca se termina? Indecopi es explícito: en la venta de inmuebles sobre planos o de inmuebles existentes, si la prestación no se llega a ejecutar por causas atribuibles al vendedor, este debe devolverte el íntegro de los pagos adelantados a sola solicitud tuya — sin que tengas que probar un daño adicional.

A dónde reclamar si algo no coincide

Tienes cinco vías, que puedes usar en el orden que prefieras:

1. Libro de Reclamaciones del proveedor — debe responderte en un plazo máximo de 15 días hábiles improrrogables.
2. Reclama Virtual de Indecopi — una herramienta digital gratuita que convoca a las partes a una audiencia de conciliación.
3. Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI) — un mecanismo privado, rápido y gratuito, pero solo para empresas adheridas a la DCI.
4. Denuncia administrativa ante Indecopi por falta de idoneidad o calidad. Si vives en un edificio y el defecto está en áreas comunes, cualquier propietario puede denunciar, sin necesitar a la junta ni a los demás propietarios.
5. Arbitraje de consumo — voluntario, gratuito y vinculante; es el único mecanismo donde te pueden otorgar una indemnización, siempre que acredites el daño.

En una denuncia administrativa, tú debes probar el defecto (con pruebas directas o indiciarias), pero es el vendedor quien debe demostrar que el defecto no fue su responsabilidad. La acción para denunciar ante Indecopi prescribe a los 2 años desde la infracción o desde que la conociste, salvo el plazo de 10 años para la garantía estructural.

Qué sigue si compras con un crédito o un bono de vivienda

Esta guía cubre el proceso general de compra. Si vas a financiar tu vivienda con el Crédito Mivivienda o con el Bono Familiar Habitacional de Techo Propio, revisa en qué se diferencian ambos programas. Si el proyecto de la inmobiliaria no se concreta, revisa qué pasa con tu dinero.