Compraventa de vivienda en Perú: cómo funcionan las arras y cuándo eres dueño

Cuándo te vuelves dueño: el momento importa más que el papel

A diferencia de lo que mucha gente asume, en Perú no necesitas inscribir la compra en Sunarp para ser propietario de una vivienda. El artículo 949 del Código Civil es directo: “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él”, salvo que la ley diga otra cosa o las partes pacten algo distinto. En la práctica, esto significa que te conviertes en dueño desde el momento en que el vendedor y tú asumen la obligación de transferir la propiedad — normalmente, al firmar el contrato de compraventa o la minuta.

Esto no vuelve inútil la inscripción registral. Todo lo contrario: inscribir tu compra en Sunarp es lo que te protege frente a terceros — por ejemplo, si el mismo vendedor, de mala fe, le vendiera después el mismo inmueble a otra persona. Por eso, aunque ya seas propietario desde la firma, conviene inscribir cuanto antes.

Qué es la compraventa, en términos simples

El artículo 1529 define la compraventa así: “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.” De ahí nacen las dos obligaciones esenciales que vale la pena recordar: el vendedor debe perfeccionar la transferencia de la propiedad (artículo 1549), y debe entregarte el bien en el mismo estado en que se encontraba cuando firmaron el contrato, con sus accesorios (artículo 1550) — salvo que hayan acordado algo diferente.

Arras confirmatorias: sellan el contrato definitivo

Cuando entregas arras al firmar una compraventa ya definitiva (no una simple promesa), lo normal es que sean arras confirmatorias. El artículo 1477 establece que su entrega “importa la conclusión del contrato”, y que si todo se cumple, quien las recibió las devuelve o las descuenta del precio final.

El artículo 1478 regula qué pasa si alguien incumple: si tú entregaste las arras y no cumples, las pierdes a favor del vendedor. Pero si es el vendedor quien incumple después de haberlas recibido, tienes derecho a exigirle el doble de esas arras — sin necesidad de demostrar un perjuicio adicional.

Arras de retractación: solo en contratos preparatorios

Si lo que firmaste es un contrato preparatorio (por ejemplo, un compromiso de compra que todavía no es la compraventa final), y quieres conservar la posibilidad de arrepentirte, las arras deben ser de retractación. El artículo 1480 es claro: este tipo de arras “sólo es válida en los contratos preparatorios” y da a ambas partes el derecho a retractarse.

Las consecuencias, según el artículo 1481, son simétricas: si te retractas tú, después de haber entregado las arras, las pierdes en favor de la otra parte. Si se retracta quien las recibió, debe devolvértelas dobladas.

Qué revisar antes de firmar y entregar dinero

• Que el contrato deje explícito qué tipo de arras estás entregando — confirmatorias o de retractación —, porque sus consecuencias económicas son opuestas.
• Que quien te vende sea realmente el propietario del inmueble en ese momento, dado que la transferencia depende de la obligación asumida, no solo de lo que diga un registro.
• Que el estado del inmueble al momento de la entrega coincida con lo pactado, conforme al artículo 1550.

Si después de firmar y entregar arras el vendedor no cumple, tienes un derecho concreto y cuantificado que hacer valer: el doble de lo entregado si las arras eran confirmatorias, sin necesidad de un proceso largo para demostrar cuánto perdiste.

Calcúlalo

Comprar un inmueble también implica el Impuesto de Alcabala: 3% sobre el valor de transferencia, menos las primeras 10 UIT, que están inafectas. La calculadora de Impuesto de Alcabala lo estima con tu precio de venta y tu autoavalúo.