Acta de entrega de vivienda: qué revisar antes de firmar «conforme»

Qué es el acta de entrega

Cuando una inmobiliaria te entrega tu departamento o casa, te pide firmar un acta de entrega. Ese documento no es un simple trámite. La Ley 29571 le da un nombre y un contenido. El artículo 79 dice:

“Al momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega. De igual modo, el consumidor puede expresar su desaprobación siempre que esta entrega no corresponda a características y condiciones previstas en el contrato […]”

Para un inmueble comprado en planos, el mismo artículo precisa que puedes desaprobar “desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso”. Y si eso ocurre, puedes exigir “la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda”.

Es decir: el acta es el momento en que la ley te pide decir, por escrito, si lo que recibes coincide con lo que compraste.

¿Firmar «conforme» te quita el derecho a reclamar?

No lo que no podías ver. Tres textos apuntan en esa dirección:

• El artículo 1.3 de la Ley 29571: “Es nula la renuncia a los derechos reconocidos por la presente norma, siendo nulo todo pacto en contrario.”
• El artículo 50, literal g), declara abusivas y sin efecto las cláusulas “que establezcan la renuncia del consumidor a formular denuncia por infracción a las normas del presente Código”.
• La guía de Indecopi sobre productos inmobiliarios: “los errores o defectos pueden ser advertidos al momento de la recepción del inmueble por parte del consumidor, o de manera posterior”. Y agrega que “las obligaciones del proveedor inmobiliario no terminan con la entrega”.

El Código Civil dice lo mismo desde otro ángulo. El artículo 1503: “El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.” Un vicio oculto, por definición, es el que no viste al recibir. Tu firma no lo convierte en visible.

Ninguna de estas normas habla del acta de entrega en esas palabras. Que la firma «conforme» no borre tu derecho a reclamar defectos ocultos es nuestra lectura de ellas.

Lo que sí pierdes: la prueba sobre lo visible

Firmar «conforme» sin mirar tiene un costo. El artículo 1504 del Código Civil dice:

“No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.”

Una puerta que no cierra, un piso rayado o un enchufe que no funciona se ven en una revisión normal. Si aprobaste el estado del inmueble por escrito y no anotaste nada, la empresa dirá que lo recibiste así. Indecopi lo advierte en su guía:

“Resulta indispensable que el consumidor deje constancia de las disconformidades verificadas al momento de la entrega del inmueble, a efectos de contar con algún medio probatorio para sustentar un eventual reclamo o denuncia administrativa contra el proveedor.”

Qué revisar antes de firmar

• Contra el contrato: metraje, distribución, acabados, equipamiento y lo que mostró la publicidad. El artículo 79 compara lo entregado con lo previsto en el contrato.
• Instalaciones: agua fría y caliente, presión, desagües, sanitarios, enchufes, interruptores, tablero eléctrico, gas, intercomunicador, timbre.
• Carpintería: puertas, chapas, ventanas, mamparas, clósets, muebles de cocina.
• Superficies: fisuras, humedad, manchas, pintura, fragua, pisos sueltos o desnivelados.
• Áreas comunes: la guía de Indecopi incluye expresamente “las que correspondan a las áreas comunes”. Mira pasillos, ascensor, estacionamiento, depósito y fachada.

Ve con luz de día, toma fotos y video con fecha y, si puedes, lleva a alguien que sepa de construcción.

Qué escribir en observaciones

Escribe antes de firmar, en el acta misma. Si el formato no tiene espacio, escribe en los márgenes o en una hoja anexa firmada por ambas partes.

• Un defecto por línea, con ambiente y ubicación: “cocina: grifo gotea”, “sala: fisura en muro junto a la ventana”.
• Lo que no pudiste probar: “no se probó la terma por falta de gas”, “no se pudo revisar la azotea”.
• Lo que falta: llaves, controles, manuales, equipos ofrecidos.
• Una frase de reserva: “Mi firma no implica conformidad con lo que no pudo verificarse ni renuncia a reclamar vicios ocultos o defectos que aparezcan después.”

Esa última frase no te da un derecho nuevo. La ley ya te lo da. Solo deja por escrito que no quisiste renunciar a él.

Pide copia del acta firmada por ambas partes.

Si el defecto aparece después

Hay dos plazos distintos que no debes confundir.

Garantía de consumo por aspectos estructurales. El artículo 80, literal a), de la Ley 29571, modificado por la Ley 30534, fija los periodos de garantía: para componentes o materiales, “de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos”; para aspectos estructurales, “como mínimo diez (10) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad”.

Acción civil por vicios ocultos. El artículo 1514 del Código Civil es corto: las acciones de resolución o rebaja del precio “caducan […] a los seis, de inmuebles. Los plazos se computan desde el momento de la recepción del bien”. La fecha del acta es, en la práctica, la prueba de esa recepción. Lo explicamos en detalle en vicios ocultos en la compraventa de un inmueble.

Frente a la empresa que te vendió, el artículo 19 de la Ley 29571 es la base: “El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos”.

¿Y la constructora?

El artículo 1784 del Código Civil suele citarse para defectos de construcción:

“Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.”

Ojo: protege al comitente, quien encargó la obra al contratista. Si compraste a una inmobiliaria, normalmente el comitente fue ella, no tú. No revisamos si un comprador puede invocar este artículo directamente. Tu reclamo de consumo va contra quien te vendió.

Cómo reclamar

Las vías (libro de reclamaciones, Reclama Virtual, Defensoría del Cliente Inmobiliario, denuncia ante Indecopi y arbitraje de consumo) y sus plazos están en nuestra guía comprar una vivienda en Perú: qué revisar antes de firmar. Si el contrato tiene cláusulas que limitan tus reclamos, revisa contratos de adhesión y cláusulas abusivas.

Lo que esta página no cubre

No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre el efecto de firmar «conforme» un acta de entrega. No cubrimos la compra a un particular que no vende inmuebles de manera habitual (la guía general explica esa diferencia), la entrega tardía, la diferencia de metraje en detalle, ni la independización e inscripción del inmueble.