¿Qué documentos debe entregarte una inmobiliaria si compras en planos?
Antes de firmar, la inmobiliaria debe darte gratis la partida registral que prueba que es dueña, la situación de la habilitación urbana o licencia, el plano, el precio desglosado y la aprobación del proyecto. Al firmar, la aprobación del anteproyecto o proyecto y el plano de distribución. Después, el manual de uso.
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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 30 mar. 2027
La regla general: todo lo que acredite que el proyecto es real
Si le compras a una inmobiliaria, constructora o promotor, te protege el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571). Su capítulo sobre productos o servicios inmobiliarios va del artículo 76 al 80. El artículo 76.2 fija la regla de fondo:
“76.2 El derecho del consumidor a la información obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características sobre el inmueble que está adquiriendo así como a proporcionar toda aquella información que acredite la existencia de autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y en los acabados, inscripciones registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y toda aquella documentación relevante.”
Esa lista es amplia, pero no dice cuándo te dan cada cosa. Los artículos 77 y 78 sí lo dicen, en dos momentos: antes de firmar y al firmar. El artículo 80 cubre lo que viene después.
Esta página trata solo de los documentos. Qué revisar en general antes de comprar está en comprar una vivienda en Perú.
Antes de firmar: gratis y por adelantado
El artículo 77.2 dice que la información se da “de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato”. No tienes que pagar la separación para verla. La lista es esta:
| Literal | Qué te deben dar |
|---|---|
| a | Partida registral (o título si no está inscrito) que pruebe que quien firma es dueño del inmueble o del inmueble matriz del que se independizará el tuyo |
| b | Situación del proceso de habilitación urbana o de las licencias de edificación |
| c | Plano del inmueble, precisando qué es referencial |
| d | Ambientes, área, áreas comunes, acabados y servicios (propios y comunes) |
| e | Precio, forma de pago, plazo, moneda, gastos y tributos, promociones y cronograma desagregado |
| f | Condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución |
| g | Datos de la empresa: partida registral, representantes con poderes inscritos, RUC o DNI |
| h | En bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o del anteproyecto de arquitectura |
| i | Vigencia de la oferta |
Dos literales pesan más cuando compras en planos:
“a. Partida registral en el caso de bienes inscritos o título en el caso de bienes no inscritos, que acredite que quien suscribe el o los contratos de compraventa es propietario del inmueble ofrecido o del inmueble matriz del cual se independizará el producto ofrecido.”
“h. Tratándose de bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de arquitectura, según corresponda.”
El primero te dice si quien vende es dueño del terreno. El segundo te dice si la municipalidad aprobó algo. Cómo revisar esos papeles por tu cuenta es otro tema; aquí solo importa que tienes derecho a recibirlos.
Si la inmobiliaria te financia
Si pagas en cuotas directas a la empresa, el artículo 77.3 exige una hoja resumen firmada por ambos, con los intereses, los cargos, las cuotas y “la cantidad total a pagar por el inmueble, incluyendo el precio al contado más los intereses y gastos administrativos”. Si el crédito es de un banco, el artículo 77.4 dice que es el banco el que detalla las condiciones.
Al firmar el contrato
El artículo 78.2 dice qué se entrega “a la firma de los contratos de compraventa”. Para un bien futuro:
“b. Edificaciones: - Aprobación del anteproyecto o proyecto. - Plano de distribución. - Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras características relevantes.”
Si compras un lote en una habilitación urbana, la lista cambia: la resolución municipal y el plano de aprobación de la habilitación, el plano de lotización con la ubicación del lote, el plano del lote con área y medidas, y las características de la habilitación.
Si el inmueble ya está terminado, te deben dar copia de la partida registral y de los planos de las instalaciones de servicios. Los planos de las instalaciones comunes se entregan a la junta de propietarios.
El contrato mismo también debe identificar la partida registral; en un bien futuro, “del inmueble matriz” (art. 78.1.c). El resto del contenido mínimo del contrato está en la guía general.
Declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización
Aquí la ley dice menos de lo que la gente cree. El artículo 76.2 incluye la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización entre la información que el proveedor debe proporcionar. Pero ni el artículo 77 ni el 78 los ponen en la lista de lo que se entrega antes o al firmar, y ningún artículo del capítulo fija un plazo para dártelos.
La guía de Indecopi completa esto como un deber de saneamiento legal:
“Es obligación del proveedor realizar los trámites de conformidad de obra, independización e inscripción del inmueble en los Registros Públicos. Para dar cumplimiento a esta obligación, el proveedor deberá realizar los trámites de manera idónea y en un plazo razonable […].”
En la práctica: estos papeles existen cuando la obra termina y se tramitan. Puedes pedirlos con base en el artículo 76.2 y, si se demoran sin razón, reclamar con base en ese deber de diligencia. Qué es cada trámite y en qué orden va está en declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.
En la entrega y después
El artículo 79 te da derecho a expresar por escrito tu aprobación o tu desaprobación al recibir. En un bien futuro puedes desaprobar “desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso”. Ese escrito es un documento más, y conviene guardarlo.
Después, el artículo 80 obliga a informarte los períodos de garantía y a darte el manual de uso del propietario:
“b. El manual de uso del propietario, que debe contener como mínimo la descripción de los componentes del inmueble, los cuidados que hay que observar para el mantenimiento adecuado y los riesgos que pueden derivarse del mal uso.”
Para lo estructural, la garantía es “como mínimo diez (10) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad” (art. 80.a).
Si no te dan los documentos
Pide cada documento por escrito, citando el artículo. Si la inmobiliaria se niega, deja constancia en su Libro de Reclamaciones. Si no lo resuelve, puedes denunciar ante Indecopi. Si el proyecto no se llega a hacer, revisa qué pasa con tu dinero.
Lo que esta página no cubre
No explica cómo verificar en Sunarp o en la municipalidad que los documentos son auténticos, ni qué hacer si el área entregada es menor, si la entrega se retrasa o si el terreno tiene hipoteca. Tampoco cubre las reglas propias de Techo Propio o Mivivienda, ni las multas que Indecopi puede imponer por no entregar información. No revisamos resoluciones de Indecopi sobre estos artículos.
Cómo se reclama
- Pide la lista del artículo 77.2 por escritoAntes de pagar la separación, pide por correo la partida registral del terreno matriz, la situación de la habilitación o licencia, el plano con lo referencial marcado, el precio desglosado, las condiciones de la separación, los datos de la empresa y el documento de aprobación del proyecto. Es información gratuita.
- Compara lo que recibes con el contratoRevisa que el contrato identifique la partida del inmueble matriz y que las áreas, acabados y servicios coincidan con lo que te informaron.
- Al firmar, exige los documentos del artículo 78.2En una edificación futura: aprobación del anteproyecto o proyecto, plano de distribución y características. En un lote: resolución y plano de habilitación, plano de lotización y plano del lote. Guarda copias.
- En la entrega, deja constancia escrita y pide el manualAnota tu aprobación o desaprobación en el acta y pide el manual de uso del propietario y la información de garantías.
- Si te niegan documentos, reclamaDeja tu reclamo en el Libro de Reclamaciones de la inmobiliaria. Si no responde o no lo resuelve, acude a Indecopi.
Lo que casi nadie pregunta a tiempo
¿Sabes en qué orden se hacen la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización de tu departamento?
Averígualo antes de que importe →Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma
Si compro en planos, lo único que me dan es el folleto y la separación.
La Ley 29571 exige más. Antes de firmar, la inmobiliaria debe darte gratis, entre otros, la partida registral o título que prueba que es dueña del terreno matriz y, en bienes futuros, el documento que acredita la aprobación del proyecto de habilitación urbana o del anteproyecto de arquitectura (art. 77.2).
El plano que me enseñan en la sala de ventas es solo referencial y no obliga a nada.
La ley obliga a darte el plano del inmueble ofertado precisando qué aspectos son referenciales (art. 77.2.c). Si algo es solo referencial, te lo tienen que decir antes de firmar, no después.
Los documentos del proyecto son internos de la empresa; no tienen por qué mostrármelos.
El artículo 76.2 obliga al proveedor inmobiliario a proporcionar la información que acredite autorizaciones municipales, habilitación urbana, inscripciones registrales del terreno, declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.
Si pago en cuotas directas a la inmobiliaria, basta con el cronograma.
Si la inmobiliaria financia el precio, debe incorporar en una hoja resumen firmada por ambos, entre otras cosas, los intereses y el total a pagar (art. 77.3).
Preguntas frecuentes
¿Qué debo pedir antes de separar un departamento en planos?
La partida registral del terreno matriz (o el título si no está inscrito), la situación de la habilitación urbana o de la licencia de edificación, el plano con lo referencial marcado, las características del inmueble, el precio con gastos, tributos y cronograma, las condiciones de la separación, los datos registrales de la empresa y sus representantes, y el documento que acredita la aprobación del proyecto o del anteproyecto (art. 77.2). La ley dice que esta información es previa y gratuita.
¿Qué me tienen que entregar el día que firmo el contrato?
Si es una edificación futura: la aprobación del anteproyecto o proyecto, el plano de distribución y las características de acabados, servicios, áreas comunes y otras relevantes. Si es un lote en habilitación urbana: la resolución municipal y el plano de aprobación, el plano de lotización, el plano del lote con área y medidas, y las características de la habilitación (art. 78.2).
¿Cuándo me dan la declaratoria de fábrica y la independización?
El artículo 76.2 incluye la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización entre la información que el proveedor debe proporcionar, pero no fija un momento ni un plazo. La guía de Indecopi dice que tramitar la conformidad de obra, la independización y la inscripción es obligación del proveedor, en un plazo razonable.
La inmobiliaria me dice que la partida del terreno es confidencial. ¿Es cierto?
No. La partida registral que acredita que quien firma es dueño del inmueble matriz está en la lista de información que la ley exige dar antes de firmar (art. 77.2.a). Además, el contrato debe identificar la partida del inmueble matriz (art. 78.1.c).
¿Qué recibo después de la entrega?
El manual de uso del propietario, con la descripción de los componentes, los cuidados de mantenimiento y los riesgos del mal uso, e información completa sobre los períodos de garantía (art. 80). Para lo estructural, la garantía es como mínimo de diez años desde el certificado municipal de finalización y recepción de obra.
La norma exacta
Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del ConsumidorArtículo 76, numeral 76.2 (modificado por la Ley N.º 30534)leída
El proveedor inmobiliario debe dar la documentación que acredite autorizaciones, habilitación, saneamiento, declaratoria de fábrica e independización
«76.2 El derecho del consumidor a la información obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características sobre el inmueble que está adquiriendo así como a proporcionar toda aquella información que acredite la existencia de autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y en los acabados, inscripciones registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y toda aquella documentación relevante.»
↳Artículo 77, numeral 77.2, literales a) a c)leída
Antes de firmar y gratis: partida registral o título, situación de la habilitación o licencia, y plano
«77.2 Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para proporcionar la información de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato considerando los aspectos siguientes: a. Partida registral en el caso de bienes inscritos o título en el caso de bienes no inscritos, que acredite que quien suscribe el o los contratos de compraventa es propietario del inmueble ofrecido o del inmueble matriz del cual se independizará el producto ofrecido. b. Situación del proceso de habilitación urbana o de licencias de edificación, según corresponda. c. Plano del inmueble ofertado, precisando qué aspectos tienen carácter referencial, de ser el caso.»
↳Artículo 77, numeral 77.2, literales d) a f)leída
Antes de firmar: características, precio desglosado y condiciones de la separación
«d. Identificación y características del inmueble: ambientes, área del inmueble, áreas comunes, acabados y servicios públicos domiciliarios con los que cuenta, diferenciando los servicios propios de los servicios comunes, tales como electricidad, agua potable y alcantarillado. e. Precio de venta del inmueble ofertado, incluyendo la forma de pago, plazo, moneda en la que se realiza el pago, los gastos y tributos, promociones y descuentos, y cronograma de pagos debidamente desagregado. f. Condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución (gastos administrativos y penalidades).»
↳Artículo 77, numeral 77.2, literales g) a i)leída
Antes de firmar: datos registrales del proveedor y, en bienes futuros, la aprobación del proyecto
«g. Datos del proveedor: Partida Registral de la Persona Jurídica, nombre de los representantes legales con sus vigencias de poder debidamente inscrito, Registro Único de Contribuyentes (RUC) o Documento Nacional de Identidad (DNI), de ser el caso. h. Tratándose de bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de arquitectura, según corresponda. i. Vigencia de la oferta.»
↳Artículo 77, numerales 77.3 y 77.4leída
Si la inmobiliaria te financia, hoja resumen firmada; si financia un banco, informa el banco
«77.3 Cuando el financiamiento del precio de venta o parte de este sea ofrecido directamente por el proveedor, debe informar previa y detalladamente e incorporar en una hoja resumen con la firma del proveedor y del cliente lo siguiente: a. El monto de los intereses y las tasas de interés aplicables [...] d. La cantidad total a pagar por el inmueble, incluyendo el precio al contado más los intereses y gastos administrativos. [...] 77.4 En caso de que el financiamiento del precio de venta o parte de este sea otorgado por una entidad financiera, es esta la que detalla las condiciones de aquel»
↳Artículo 78, numeral 78.1, literal c)leída
En un bien futuro, el contrato debe identificar la partida del inmueble matriz
«c. Identificación de la partida registral del inmueble; en los casos de bien futuro, del inmueble matriz.»
↳Artículo 78, numeral 78.2, punto Ileída
Lo que deben entregarte al firmar si compras un bien futuro
«78.2 A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al comprador la siguiente información: I. Cuando se trate de bienes futuros: a. Lotes: - Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobación del proyecto de habilitación urbana. - Plano de la lotización, en el que se detalle la ubicación del lote. - Plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas. - Características de la habilitación urbana. b. Edificaciones: - Aprobación del anteproyecto o proyecto. - Plano de distribución. - Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras características relevantes.»
↳Artículo 78, numeral 78.2, punto IIleída
Si el bien ya está terminado: partida registral y planos de instalaciones
«II. Cuando se trate de bienes terminados -lotes o edificaciones-, copia de la partida registral, así como de los planos de las instalaciones de los servicios del inmueble y los planos de las instalaciones de servicios comunes, en el caso de propiedad común, entregándose esto último a la junta de propietarios respectiva.»
↳Artículo 79leída
En la entrega puedes dejar por escrito tu aprobación o tu desaprobación
«Al momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega. [...] 2. En el caso de venta de bienes futuros, el consumidor puede expresar su desaprobación sobre desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso.»
↳Artículo 80, literales a) y b) (literal a modificado por la Ley N.º 30534)leída
Posventa: información sobre garantías y manual de uso del propietario
«a) Los períodos de garantía, que son establecidos por el proveedor de acuerdo con los siguientes criterios: (i) si son componentes o materiales, de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos; (ii) si son aspectos estructurales, como mínimo diez (10) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad. b. El manual de uso del propietario, que debe contener como mínimo la descripción de los componentes del inmueble, los cuidados que hay que observar para el mantenimiento adecuado y los riesgos que pueden derivarse del mal uso.»
Guía sobre productos y servicios inmobiliarios — IndecopiII.3. Entrega del bien — Saneamiento legalleída
El proveedor debe tramitar conformidad de obra, independización e inscripción
«Es obligación del proveedor realizar los trámites de conformidad de obra, independización e inscripción del inmueble en los Registros Públicos. Para dar cumplimiento a esta obligación, el proveedor deberá realizar los trámites de manera idónea y en un plazo razonable, actuando con la debida diligencia ante las entidades administrativas correspondientes, a fin de evitar retrasos en la independización e inscripción de los inmuebles.»
↳II.3.1. Sobre la ejecución de garantíasleída
El manual de uso del propietario se entrega al consumidor
«El proveedor debe entregar al consumidor el manual de uso del propietario»
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