¿Cómo verificar un proyecto inmobiliario antes de comprar en Perú?

Qué te tiene que mostrar la inmobiliaria, y por qué no basta

Cuando compras a una inmobiliaria o constructora, la ley la obliga a darte información antes de firmar. El artículo 77.2 de la Ley N.° 29571 dice:

“Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para proporcionar la información de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato considerando los aspectos siguientes: a. Partida registral en el caso de bienes inscritos o título en el caso de bienes no inscritos, que acredite que quien suscribe el o los contratos de compraventa es propietario del inmueble ofrecido o del inmueble matriz del cual se independizará el producto ofrecido. b. Situación del proceso de habilitación urbana o de licencias de edificación, según corresponda.”

Es decir: antes de firmar, y sin cobrarte, te tienen que mostrar la partida del terreno y en qué situación está la licencia. El artículo 76.2 añade que deben acreditar las autorizaciones municipales y las inscripciones registrales del terreno.

Pero que te entreguen papeles no es lo mismo que verificarlos. Esta página explica cómo comprobar tú mismo esos datos en las fuentes oficiales. La lista general de lo que debes pedir y firmar está en comprar una vivienda en Perú: qué revisar antes de firmar.

Verificación 1: el terreno en Sunarp

La partida registral del terreno te dice quién es el dueño y qué pesa sobre él. La herramienta más completa es el certificado registral inmobiliario (CRI). Según Sunarp, contiene:

“La descripción física de un inmueble. La titularidad del dominio registral con 10 años de antigüedad. Las cargas, gravámenes y anotaciones vigentes con 30 años de antigüedad. Títulos pendientes de inscripción como bloqueos, hipotecas, transferencias, entre otros.”

Para pedirlo necesitas el número de partida (o ficha, o tomo y folio), la oficina registral y el nombre del propietario. Si la inmobiliaria no te da el número de partida, ya tienes una señal de alerta. Las diferencias entre el CRI, la copia literal y otros certificados están en copia literal y certificados de Sunarp.

Qué mirar en el CRI:

• El titular. Debe coincidir con la empresa que te vende. Si figura otra persona, pregunta por escrito qué relación tiene con el proyecto.
• Las cargas y gravámenes. Hipotecas, embargos, anotaciones de demanda.
• Los títulos pendientes. Una transferencia o una hipoteca en trámite todavía no está inscrita, pero ya aparece aquí.

Esto importa porque el artículo 2012 del Código Civil dice:

“Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.”

Si una carga estaba inscrita, no podrás decir después que no la conocías.

Si el proyecto está en planos: la partida matriz

En un edificio en planos tu departamento todavía no tiene partida propia. Lo que existe es la partida del terreno completo, llamada partida matriz, de la que después se independizarán las unidades. Por eso la ley habla del “inmueble matriz del cual se independizará el producto ofrecido”. Qué revisar en esa partida matriz, y cómo sigue el proceso hasta tu partida propia, lo cubre una guía específica sobre la partida matriz.

Si el terreno tiene una hipoteca

Es común que la inmobiliaria financie la obra con un banco e hipoteque el terreno. El artículo 1097 del Código Civil explica por qué eso te importa:

“Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.”

“Persecución” significa que la hipoteca sigue al inmueble aunque cambie de dueño. Una hipoteca sobre el terreno no es en sí una señal de fraude, pero antes de pagar necesitas saber cómo y cuándo se levantará sobre tu unidad. Qué preguntar y qué pedir que diga el contrato lo cubre una guía específica sobre la hipoteca sobre el terreno.

Verificación 2: la licencia de edificación

La licencia es la autorización de la municipalidad para construir. El artículo 7 de la Ley N.° 29090, en el texto del Decreto Legislativo N.° 1675, dice:

“Las licencias de habilitación urbana y de edificación constituyen actos administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edificación.”

Qué hacer:

1. Pide a la inmobiliaria la licencia, o el documento que muestre en qué etapa está el trámite. La ley la obliga a informarte “la situación” de la licencia, así que puede que todavía no la tenga. Si no la tiene, que te lo diga por escrito.
2. Con el número de licencia, confirma con la municipalidad del distrito que existe y que corresponde a ese terreno y a ese proyecto (número de pisos, unidades, dirección).
3. Compara lo que dice la licencia con lo que te venden. Si la licencia es para menos pisos o menos unidades que las que ofrecen, pide una explicación por escrito.

Cómo funcionan las licencias y sus modalidades está en licencia de edificación en Perú.

Verificación 3: la empresa

Indecopi: el registro de sanciones

El artículo 119 de la Ley N.° 29571 crea un registro de proveedores sancionados:

“Los proveedores que sean sancionados mediante resolución firme en sede administrativa quedan automáticamente registrados por el lapso de cuatro (4) años contados a partir de la fecha de dicha resolución. La información del registro es de acceso público y gratuito.”

Indecopi también administra el portal Mira a Quién le Compras. La propia inmobiliaria está obligada a informarte que ambos existen (artículo 77.1, literal e).

Ministerio de Vivienda: la Central de Información de Promotores Inmobiliarios

Es menos conocida y reúne más datos. Su reglamento (D.S. N.° 006-2016-VIVIENDA) dice que su finalidad es poner a disposición de los consumidores información sobre los promotores y constructoras “referida a sus antecedentes, actividades y sanciones”, y que su difusión es “gratuita y pública”, en los portales de Vivienda y de Indecopi.

Según el artículo 12 del reglamento, la Central incluye, entre otros:

“Nombre o razón social, según corresponda; RUC y domicilio fiscal. - Nombre de los accionistas. - Nombre y documento de identidad de los representantes legales. […] - Licencias de habilitación urbana y de edificación. […] c) Sanciones: Información sobre las sanciones impuestas que han quedado firmes en la vía administrativa y las que la agotan.”

Las municipalidades deben enviarle sus licencias otorgadas y las sanciones firmes a promotores y constructoras (artículo 10.1). Por eso sirve para dos cosas: ver el historial de la empresa y cruzar si el proyecto tiene licencia.

Busca también a la constructora, si es una empresa distinta de la promotora.

Sunarp: quién firma por la empresa

Si vas a firmar con un gerente o apoderado, pide un certificado de vigencia de poder de la persona jurídica. Según Sunarp, sirve “para confirmar que la inscripción del representante legal en la partida registral de la empresa está vigente”.

Lo que estas consultas no te dicen

Un CRI limpio, una licencia vigente y una empresa sin sanciones reducen el riesgo, pero no garantizan que el proyecto se termine a tiempo. Esto es lectura nuestra, no una regla escrita. Si ya pagaste y el proyecto se detiene, revisa qué pasa con tu dinero si un proyecto inmobiliario no se realiza.

Lo que esta página no cubre

No cubre el detalle de la partida matriz ni de la hipoteca sobre el terreno, que tienen guías propias. Tampoco las cláusulas del contrato de compraventa de bien futuro, los documentos que la inmobiliaria debe entregarte al firmar, la entrega del inmueble ni los reclamos ante Indecopi. No revisamos las tasas de Sunarp ni de las municipalidades, ni la dirección web actual de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios.