La inmobiliaria no quiere darme documentos: ¿qué puedo hacer?

Primero: qué te deben dar

Esta página no repite la lista de documentos. Qué te debe dar la inmobiliaria antes de firmar, al firmar y después de la entrega está en qué documentos debe entregarte una inmobiliaria si compras en planos. Aquí vemos qué hacer cuando no te los dan.

Tienes dos bases legales. La primera es la de cualquier compraventa, en el Código Civil:

“El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.” (art. 1551)

Fíjate en el final: “salvo pacto distinto”. Si tu contrato dice cuándo se entrega cada documento, empieza por ahí.

La segunda es la ley de consumo. Si le compras a una inmobiliaria o constructora, el artículo 76.2 de la Ley 29571 la obliga a proporcionar la información que acredite, entre otras cosas, las autorizaciones municipales, las inscripciones registrales del terreno, la declaratoria de fábrica, el reglamento interno, la independización “y toda aquella documentación relevante”.

El Código Civil agrega una regla general: el acreedor puede “emplear las medidas legales a fin de que el deudor le procure aquello a que está obligado” (art. 1219, inciso 1). Las medidas que siguen son esas.

Pídelo por escrito, y luego por carta notarial

Empieza con un correo: qué documento pides, desde cuándo lo esperas y en qué te basas. Guarda la respuesta, o la falta de respuesta.

Si no contestan, manda una carta notarial. La Ley del Notariado dice:

“El notario certificará la entrega de cartas e instrumentos que los interesados le soliciten, a la dirección del destinatario, dentro de los límites de su jurisdicción, dejando constancia de su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado que devolverá a los interesados.” (D.L. 1049, art. 100)

El valor está en la prueba: tienes un duplicado con la constancia de que la carta llegó y cuándo. El Código Civil dice que el obligado “incurre en mora” desde que el acreedor le exija el cumplimiento, “judicial o extrajudicialmente” (art. 1333). La ley no exige que esa exigencia sea notarial, pero la carta notarial la deja probada.

Reclamar como consumidor

Si la inmobiliaria es un proveedor, tienes las vías de consumo: el Libro de Reclamaciones de la empresa, Reclama Virtual de Indecopi, la denuncia administrativa y otras. Están explicadas en la sección «A dónde reclamar si algo no coincide» de comprar una vivienda en Perú. Para los pasos concretos, revisa el Libro de Reclamaciones y cómo denunciar en Indecopi.

En el reclamo, nombra el documento que falta y cita el artículo 76.2 de la Ley 29571. Adjunta tu correo y la carta notarial.

Lo que puedes hacer en Sunarp sin la inmobiliaria

Sacar la información registral

No necesitas permiso de la empresa para ver la partida. El reglamento de Sunarp dice:

“Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción; b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;” (Reglamento General de los Registros Públicos, art. 127)

Con eso puedes ver quién es el dueño del terreno, si hay predeclaratoria de fábrica, preindependizaciones, hipotecas o embargos, y pedir copia de los documentos archivados. Cómo pedirla está en copia literal y certificados de Sunarp. No reemplaza los documentos que la inmobiliaria te debe dar, pero te dice en qué está el proyecto.

Anotar tu compra: solo como dice el reglamento

El reglamento de predios prevé que, en un edificio en proyecto, la venta de tu futura unidad se anote de forma preventiva:

“La compraventa u otros actos análogos por los cuales el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva, se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la declaratoria de fábrica y reglamento interno.” (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 76)

Si compras un lote con venta garantizada, la regla es parecida: la compraventa garantizada y la cesión de posición contractual “se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio” y se inscribe en definitiva con la recepción de obras (art. 39).

Tres límites:

• Necesitas partidas preindependizadas. Si la inmobiliaria no las anotó, el artículo 76 no tiene dónde aplicarse.
• Caducan. La anotación de tu compra caduca de pleno derecho si caduca la preindependización (art. 76, último párrafo).
• Necesitas instrumento público. Puedes presentar el título tú: el reglamento presume que el presentante actúa por el adquirente. Pero los asientos se extienden “en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario” (Reglamento General, Título Preliminar III). Un contrato privado sin más no es instrumento público. Esto es nuestra lectura; no revisamos si Sunarp acepta otro formato para esta anotación.

Si no firman la escritura pública: demanda de otorgamiento

Si el problema es que la inmobiliaria no quiere firmar la escritura pública, el Código Civil te da una acción propia:

“Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. La pretensión se tramita como proceso sumarísimo […].” (art. 1412)

Esto encaja con otra regla: “Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien” (art. 1549).

Lo que dice el artículo 1412, y lo que no:

• Sirve para exigir la formalidad: que se otorgue la escritura. Si la inscripción sigue bloqueada por otra razón (una obra sin conformidad o sin declaratoria de fábrica), la escritura sola no lo resuelve.
• Se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título tenga calidad de ejecutivo.
• Es un juicio: necesitas un abogado. No verificamos si antes debes pasar por conciliación extrajudicial.

Qué es la escritura frente a la minuta, y por qué Sunarp pide la escritura, está en minuta o escritura pública. Si demandas y quieres que la demanda conste en la partida, revisa la anotación de demanda. Si además la entrega se retrasa, revisa qué pasa si la inmobiliaria se demora.

Lo que esta página no cubre

No repite la lista de documentos que la ley exige entregar. No cubre multas de Indecopi, plazos de prescripción, costos del proceso judicial ni tasas registrales. No explica cómo se tramita una denuncia penal ni qué hacer si la empresa desapareció o quebró. No verificamos si hace falta conciliación extrajudicial antes de demandar. No revisamos sentencias, resoluciones de Indecopi ni criterios del Tribunal Registral.