Contrato de compraventa de bien futuro: ¿qué cláusulas revisar antes de firmar?

Comprar en planos es comprar algo que todavía no existe

Cuando firmas por un departamento en planos, compras un bien futuro. El Código Civil tiene una regla propia para eso. El artículo 1534 dice:

“En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.”

Una condición suspensiva deja en espera los efectos del contrato. Si el departamento llega a existir, el contrato produce sus efectos. Si nunca existe, la condición no se cumple.

Esta página cubre las cláusulas del contrato. Qué documentos debe darte la inmobiliaria y a dónde reclamar está en nuestra guía para comprar una vivienda en Perú. Qué pasa con lo que pagaste si el proyecto no se hace está en qué pasa con tu dinero si un proyecto inmobiliario no se realiza.

Cuándo pasas a ser dueño

En Perú, la propiedad de un inmueble pasa con el contrato, no con la inscripción. El artículo 949 dice:

“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”

Fíjate en dos palabras. Determinado: mientras el departamento no existe, no hay un inmueble determinado. Leído junto con el artículo 1534, nuestra lectura es que la propiedad no puede pasar antes de que el bien exista. La norma no lo dice con esas palabras. Pacto en contrario: el contrato puede fijar otro momento, por ejemplo al pagar todo el precio. Busca esa cláusula y entiende qué dice.

El riesgo de que el bien se pierda sin culpa de nadie también tiene su momento. El artículo 1567 dice que “pasa al comprador en el momento de su entrega”. Antes de la entrega, en principio lo soporta el vendedor.

La cláusula más peligrosa: “el comprador asume el riesgo”

El Código Civil permite que el comprador asuma riesgos que normalmente no tendría. Hay dos tipos, y no son iguales.

Riesgo de cuantía y calidad (artículo 1535):

“Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.”

Si firmas esto, pagas todo aunque el departamento salga más chico o peor de lo esperado.

Riesgo de existencia (artículo 1536):

“En los casos de los Artículos 1534º y 1535º, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.”

Si firmas esto, debes todo el precio aunque el edificio nunca se construya. Es la cláusula que más debes buscar. Cuando compras a una inmobiliaria, además rige la Ley n.° 29571: el artículo 50, literal e), declara sin efecto las cláusulas que excluyen o limitan los derechos legales del consumidor. Es nuestra lectura que una cláusula de riesgo de existencia puede discutirse como abusiva frente a un proveedor inmobiliario, pero no encontramos una decisión de Indecopi que lo confirme. Lo seguro es no firmarla.

Lo que el contrato debe decir, según la ley de consumo

Si le compras a un proveedor inmobiliario, el artículo 78.1 de la Ley n.° 29571 fija un contenido mínimo:

”[…] c. Identificación de la partida registral del inmueble; en los casos de bien futuro, del inmueble matriz. d. Área exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas, acabados del inmueble y las características relevantes del inmueble. e. Precio de venta del inmueble ofertado. f. Forma de pago y plazo. g. Plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y penalidades por incumplimiento que se hubieran pactado. h. Supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas.”

Usa esa lista como checklist. Abajo, cláusula por cláusula.

Fecha de entrega

Sin pacto, el artículo 1552 dice que el bien se entrega “inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto”. Un edificio en planos no puede entregarse de inmediato, así que la fecha la fija el contrato. Si solo dice “al terminar la obra”, no tienes una fecha para reclamar.

Mira también si la mora es automática. El artículo 1333 dice que el obligado cae en mora “desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento”, y que no hace falta ese requerimiento “cuando la ley o el pacto lo declaren expresamente”. Si el contrato no lo pacta, envía un requerimiento escrito apenas pase la fecha.

Penalidades

La penalidad por retraso tiene un efecto que pocos conocen. El artículo 1341 dice que limita “el resarcimiento a esta prestación […] salvo que se haya estipulado la indemnización del daño ulterior”. Si tu daño real es mayor (por ejemplo, meses pagando alquiler), solo podrás cobrarlo si el contrato lo permite. Pide que lo diga.

Revisa también las penalidades en tu contra, como las que se aplican si te atrasas en una cuota. El artículo 1346 permite al juez reducir “equitativamente la pena cuando sea manifiestamente excesiva”.

Área y especificaciones

El contrato debe indicar área exclusiva y común, medidas perimétricas y acabados (art. 78.1, literal d). Lo que pase si el área real es distinta depende de cómo se fijó el precio:

• Precio por metro. El artículo 1574 obliga al vendedor a “devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos”.
• Precio por el todo. El artículo 1577 dice que el comprador paga todo el precio aunque el área sea distinta, pero “si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.

Casi todas las ventas en planos fijan un precio total. Por eso conviene que el contrato diga qué margen de diferencia de área se acepta y qué pasa si se supera.

Cambios de precio

El artículo 1543 dice: “La compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes.” Es nuestra lectura que una cláusula que deja a la inmobiliaria fijar un nuevo precio a su criterio choca con esa regla. Un reajuste atado a un índice objetivo y escrito en el contrato es distinto. Si ves una cláusula de reajuste, pregunta qué índice usa y pide un ejemplo con números.

Resolución del contrato

Si una de las partes no cumple, el artículo 1428 te permite “solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios”. El contrato también puede tener una cláusula resolutoria expresa (art. 1430), que debe señalar un incumplimiento “establecida con toda precisión”.

Revisa si esa cláusula es pareja. Frente a un consumidor, el artículo 50, literal b), de la Ley n.° 29571 declara sin efecto las cláusulas “que faculten al proveedor a suspender o resolver unilateralmente un contrato, salvo disposición legal distinta”. Sobre cláusulas abusivas en general, lee contratos de adhesión y cláusulas abusivas. Si el contrato habla de arras, lee cómo funcionan las arras.

Qué pasa en la entrega

Cuando recibes un bien futuro, el artículo 79 de la Ley n.° 29571 te permite dejar por escrito tu desaprobación “sobre desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso”. Si pasa eso, puedes exigir “la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda”.

Lo que esta página no cubre

No cubre qué documentos debe entregarte la inmobiliaria, cómo verificar el proyecto en Sunarp o la municipalidad, la hipoteca sobre el terreno, las devoluciones de la separación, ni el detalle del acta de entrega. Tampoco cubre créditos hipotecarios ni Techo Propio o Mivivienda. No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre cláusulas de riesgo o de reajuste de precio.