Cláusulas abusivas en contratos inmobiliarios en Perú: ejemplos y qué hacer

Cuándo se aplican estas reglas

Las reglas sobre cláusulas abusivas de esta página vienen del Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571). Se aplican cuando le compras a un proveedor inmobiliario. La guía de Indecopi sobre productos y servicios inmobiliarios lo define así:

“Será considerado un proveedor inmobiliario, quien se dedique a la venta de inmuebles de manera habitual y con la finalidad de permanecer en el mercado inmobiliario, sin importar si se trata de una persona natural o jurídica.”

Si compras a un particular que vende su casa una vez, la misma guía dice: “la norma que regula la compra es el Código Civil, en lo referido a las cláusulas del contrato en general”. Esta página no cubre ese caso.

Las bases (qué es un contrato de adhesión, la diferencia entre ineficacia absoluta y relativa) están en contratos de adhesión y cláusulas abusivas. Aquí vamos a ejemplos del sector inmobiliario.

La regla general

El contrato con una inmobiliaria casi siempre viene redactado por ella. El artículo 49.1 dice:

“En los contratos por adhesión y en las cláusulas generales de contratación no aprobadas administrativamente, se consideran cláusulas abusivas y, por tanto, inexigibles todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una situación de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos.”

Si la inmobiliaria dice que tú negociaste esa cláusula, debe probarlo. El artículo 49.3 dice que el proveedor que lo afirme “asume la carga de la prueba”.

Ejemplos de la ley: cláusulas que nunca valen

El artículo 50 trae una lista de “cláusulas abusivas de ineficacia absoluta”. Las frases de la columna izquierda son ejemplos redactados por nosotros para mostrar cómo se ve cada literal en un contrato inmobiliario. No son citas de contratos reales.

Sobre la resolución hay un matiz. La guía de Indecopi describe la resolución del contrato como “la decisión del proveedor de poner fin al contrato, como consecuencia del incumplimiento por la otra parte”, con gastos administrativos y penalidades “siempre y cuando hayan sido previamente informados por el proveedor”. Una cláusula que le permite resolver porque tú no pagaste no es lo mismo que una que le permite resolver cuando quiera.

Sobre el prepago, la ley es doblemente clara. Si la propia inmobiliaria financia el precio, el artículo 77.3 e) te da el derecho al prepago total o parcial “sin que les sean aplicables penalidades de algún tipo o cobros de naturaleza o efecto similar”. La guía de Indecopi lo repite: el prepago “no puede estar afecto al cobro de penalidades, multas o cobros de naturaleza similar”.

Ejemplos de la ley: cláusulas que dependen del caso

El artículo 51 da una lista abierta de cláusulas abusivas “atendiendo al caso concreto”. Hay que mirar las circunstancias. Tres encajan bien en el sector:

• Cambio de moneda. “El precio podrá expresarse en dólares a decisión de la inmobiliaria.” El literal f) señala las que permiten al proveedor “cambiar unilateralmente en perjuicio del consumidor el tipo de moneda con la que fue celebrado el contrato”.
• Trabas para reclamar. “Todo reclamo se presentará solo en la oficina central, previo pago de una inspección.” El literal d) señala las que establezcan “cargas económicas o procedimientos engorrosos para efectuar quejas ante el proveedor” o para la reparación del producto no idóneo.
• Obstáculos desproporcionados. El literal a) cubre cualquier cláusula que imponga “obstáculos onerosos o desproporcionados” para ejercer tus derechos del contrato.

Ejemplos de la guía de Indecopi

La guía de Indecopi no usa la palabra “abusiva”, pero fija reglas que chocan con cláusulas frecuentes:

• Cambiar lo pactado. “El proveedor no puede modificar unilateralmente las condiciones pactadas sin consentimiento del consumidor.” Una cláusula que deja a la inmobiliaria cambiar acabados, área o condiciones a su criterio va contra esa regla.
• Retenciones sorpresa. “El proveedor debe informar previamente al consumidor sobre los montos que serán retenidos bajo el concepto de gastos administrativos o penalidad en caso de incumplimiento, precisando a cuánto ascienden.” Además, el artículo 78.1 h) exige que el contrato diga los “supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas”.
• Reclamos después de la entrega. La guía dice que “los errores o defectos pueden ser advertidos al momento de la recepción del inmueble por parte del consumidor, o de manera posterior”, y que el proveedor “no puede alegar que los defectos no le fueron comunicados, como causal de exoneración de responsabilidad administrativa”.

Cláusulas que no están en ninguna lista

Las listas no agotan el tema. Una cláusula que no aparece en los artículos 50 ni 51 puede ser abusiva si cumple la definición del artículo 49.1. Tres casos donde es nuestra lectura, no una regla escrita:

• Quedarse con tu dinero si falla la inmobiliaria. El artículo 77.2 f) dice que, en la venta en planos, el proveedor debe devolver “el íntegro de los pagos adelantados efectuados por todo concepto a sola solicitud del consumidor” si la prestación no se ejecuta por causas atribuibles a él. Una cláusula que diga “la separación no es reembolsable en ningún caso” choca con esa regla. Nuestra lectura es que encaja en el artículo 50 h), que declara abusivas las cláusulas “contrarias o violatorias a normas de orden público o de carácter imperativo”.
• El acta de entrega como renuncia. “Firmada el acta, el comprador renuncia a todo reclamo.” El artículo 79 te da derecho a expresar por escrito tu aprobación o desaprobación en la entrega, y la guía dice que los defectos pueden advertirse después. Nuestra lectura es que una renuncia así choca con los artículos 50 e) y 50 f).
• Una fecha de entrega que la inmobiliaria mueve sola. El artículo 78.1 g) exige que el contrato tenga “plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble”. Una cláusula que deja a la empresa correr esa fecha a su criterio no está en las listas. Nuestra lectura es que puede ser abusiva según el artículo 49.1. Lo que puedes exigir si hay retraso está en qué pasa si la inmobiliaria se demora en entregar tu vivienda.

Qué hacer

Antes de firmar. Pide el contrato completo y léelo con los ejemplos de arriba. Si una cláusula te preocupa, pide por escrito que la cambien. Las cláusulas propias de la compra en planos (riesgo, área, reajuste de precio) están en contrato de compraventa de bien futuro.

Si ya firmaste. Una cláusula abusiva es inexigible (art. 49.1). Qué pasa con el resto del contrato se explica en contratos de adhesión y cláusulas abusivas. Reclama a la empresa en su libro de reclamaciones y cita la cláusula y el literal de la ley. Si no se resuelve, acude a Indecopi. El artículo 52.1 dice que “las cláusulas abusivas ineficaces a que se refiere el presente Código son inaplicadas por la autoridad administrativa”, y el 52.2 deja abierta la vía judicial o arbitral. Las vías de reclamo del sector inmobiliario están en nuestra guía para comprar una vivienda en Perú, y el paso a paso en cómo denunciar en Indecopi.

Lo que esta página no cubre

No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre cláusulas de contratos inmobiliarios, ni las multas que puede recibir una inmobiliaria por usarlas. No cubrimos compras a particulares (rige el Código Civil), contratos de alquiler, créditos hipotecarios de bancos ni las reglas de Techo Propio o Mivivienda. Los detalles de la separación, las arras, el retraso en la entrega y el acta de entrega tienen sus propias páginas.