¿Qué pasa si la inmobiliaria se demora en entregar tu vivienda en Perú?
Si la inmobiliaria no entrega en la fecha pactada, puedes exigir la entrega y la penalidad por retraso que diga tu contrato, sin probar cuánto perdiste. También puedes resolver el contrato y pedir daños. Por regla general, primero debes exigirle el cumplimiento por escrito para que quede en mora.
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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 30 mar. 2027
La fecha de entrega sale de tu contrato
El Código Civil tiene una regla general para la compraventa. El artículo 1552 dice:
“El bien debe ser entregado inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto.”
Cuando compras en planos, la vivienda todavía no existe, así que la fecha la fija el contrato. Si le compras a una inmobiliaria, la Ley 29571 le exige poner esa fecha por escrito. El artículo 78.1 lista el contenido mínimo del contrato, y entre otras cosas incluye:
“g. Plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y penalidades por incumplimiento que se hubieran pactado. h. Supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas.”
Lo primero, entonces, es leer tu contrato. Ahí está la fecha o el plazo de entrega, las condiciones de las que depende y la penalidad si se retrasa. Lo demás de esta página depende de lo que diga ese texto.
Cuándo la inmobiliaria queda en mora
Que pase la fecha no siempre basta. El artículo 1333 del Código Civil fija la regla:
“Incurre en mora el obligado desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación.”
El mismo artículo trae cuatro excepciones en las que no hace falta ese requerimiento. Las que más importan aquí son dos: cuando el contrato dice expresamente que no se necesita requerimiento, y cuando la fecha de entrega “hubiese sido motivo determinante” para firmar. Si tu contrato no dice nada, no cuentes con que un juez vea tu fecha como determinante. Exige la entrega por escrito. Una carta notarial te deja prueba de la fecha en que la inmobiliaria la recibió.
Estar en mora tiene un efecto concreto. El artículo 1336 dice que el deudor en mora “responde de los daños y perjuicios que irrogue por el retraso en el cumplimiento de la obligación”. La inmobiliaria puede librarse si prueba que se retrasó sin culpa. Esa prueba le toca a ella.
La penalidad por retraso
Muchos contratos fijan una penalidad por cada día o mes de retraso. El Código Civil la llama cláusula penal. Hay cuatro reglas que debes conocer.
No tienes que probar el daño. El artículo 1343 dice:
“Para exigir la pena no es necesario que el acreedor pruebe los daños y perjuicios sufridos. Sin embargo, ella sólo puede exigirse cuando el incumplimiento obedece a causa imputable al deudor, salvo pacto en contrario.”
Puedes cobrarla y seguir exigiendo la entrega. Si la penalidad se pactó para el caso de mora, el artículo 1342 te da derecho a exigir “además de la penalidad, el cumplimiento de la obligación”.
La penalidad suele ser el tope. El artículo 1341 dice que la penalidad limita el resarcimiento a esa prestación, “salvo que se haya estipulado la indemnización del daño ulterior”. Si tu contrato no habla de daño ulterior, no podrás cobrar más que la penalidad aunque tus gastos sean mayores.
Un juez puede reducirla. El artículo 1346 permite al juez, a pedido del deudor, reducir la pena “cuando sea manifiestamente excesiva”. Si la penalidad a tu favor es alta, la inmobiliaria puede pedir que la bajen.
Si no hay penalidad: la indemnización
Si tu contrato no tiene penalidad, puedes pedir los daños que te cause el retraso. El artículo 1321 dice que el resarcimiento por el cumplimiento “tardío” comprende “tanto el daño emergente como el lucro cesante, en cuanto sean consecuencia inmediata y directa de tal inejecución”. Si el retraso se debe a culpa leve, el resarcimiento se limita al daño que podía preverse al firmar.
El alquiler que pagas mientras esperas es el ejemplo típico de daño emergente. Esa es nuestra lectura, no una frase de la ley. Guarda los contratos y recibos: sin prueba del daño no hay indemnización.
Resolver el contrato
Si ya no quieres esperar, puedes salir del contrato. El artículo 1428 dice que, cuando una parte no cumple, la otra “puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios”.
Tienes tres caminos:
| Camino | Qué dice la ley |
|---|---|
| Demanda de resolución | Desde que la inmobiliaria es citada con la demanda de resolución, ya no puede cumplir (artículo 1428). |
| Carta notarial con plazo | Le das un plazo “no menor de quince días” para entregar, bajo apercibimiento de resolución. Si no cumple, el contrato “se resuelve de pleno derecho” y ella queda a cargo de los daños (artículo 1429). |
| Cláusula resolutoria expresa | Si tu contrato dice que se resuelve si no se entrega en una fecha precisa, la resolución se produce cuando le comunicas que quieres usar esa cláusula (artículo 1430). |
Antes de resolver, piensa si te conviene. Resolver significa renunciar a la vivienda. Qué pasa con lo que ya pagaste lo explicamos en qué pasa con tu dinero si un proyecto inmobiliario no se realiza. Si entregaste arras, revisa también cómo funcionan las arras.
El retraso como problema de consumo
Si le compras a una inmobiliaria, la Ley 29571 se suma al Código Civil. El artículo 18 define la idoneidad como “la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido”, y el artículo 19 dice que “el proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos”. Una entrega fuera de la fecha ofrecida puede plantearse como falta de idoneidad ante Indecopi.
No repetimos aquí las vías de reclamo. Están en la guía comprar una vivienda en Perú: qué revisar antes de firmar, en la sección “A dónde reclamar si algo no coincide”. Si la penalidad de tu contrato solo castiga al comprador, lee también contratos de adhesión y cláusulas abusivas.
Lo que esta página no cubre
No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre retrasos en la entrega de viviendas, ni cómo se calcula en la práctica una indemnización. No cubrimos los plazos de prescripción de las acciones civiles, ni las compras con el Bono Familiar Habitacional (Techo Propio) o con crédito Mivivienda. Tampoco tratamos el acta de entrega ni los defectos que aparecen después.
Cómo se reclama
- Revisa tu contratoBusca cuatro cosas: la fecha o el plazo de entrega y sus condiciones, la penalidad por retraso y cuándo se aplica, si se pactó la indemnización del daño ulterior y si hay una cláusula resolutoria expresa.
- Exige la entrega por escritoEnvía a la inmobiliaria un requerimiento escrito pidiendo la entrega. Por regla general, desde ese requerimiento queda en mora (artículo 1333). Una carta notarial deja prueba de la fecha en que la recibió.
- Guarda pruebas de lo que te cuesta el retrasoContratos y recibos de alquiler, mudanzas reprogramadas, cuotas pagadas. Te sirven si pides daños más allá de la penalidad o si no hay penalidad.
- Decide: esperar con penalidad o resolverPuedes exigir la entrega más la penalidad por mora (artículo 1342). Si prefieres salir del contrato, puedes enviar una carta notarial con un plazo no menor de quince días para que cumpla, bajo apercibimiento de resolución (artículo 1429), o usar la cláusula resolutoria si tu contrato la tiene (artículo 1430).
- Si no responde, reclamaLas vías de reclamo contra una inmobiliaria están explicadas en la guía general de compra de vivienda, en la sección «A dónde reclamar si algo no coincide».
Lo que casi nadie pregunta a tiempo
¿Y si al fin te entregan la vivienda, pero con defectos que no se ven a simple vista?
Averígualo antes de que importe →Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma
Apenas pasa la fecha de entrega, la inmobiliaria ya está en mora.
La regla general del artículo 1333 del Código Civil es que la mora empieza cuando le exiges el cumplimiento, judicial o extrajudicialmente. Hay excepciones, por ejemplo si el contrato dice expresamente que no hace falta ese requerimiento. Revisa tu contrato y, ante la duda, exige la entrega por escrito.
Para cobrar la penalidad por retraso tengo que probar cuánto perdí.
No. El artículo 1343 dice que para exigir la pena no es necesario probar los daños. Sí se exige que el retraso se deba a una causa imputable a la inmobiliaria, salvo pacto en contrario.
Si cobro la penalidad, renuncio a que me entreguen el departamento.
Cuando la penalidad se pactó para el caso de mora, el artículo 1342 te permite exigir la penalidad y, además, la entrega.
Si la inmobiliaria se retrasa, el contrato se anula solo.
El contrato no se deshace por sí mismo. El artículo 1428 te deja elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato. Para resolverlo necesitas una demanda, una carta notarial con plazo (artículo 1429) o una cláusula resolutoria expresa que decidas usar (artículo 1430).
Preguntas frecuentes
Mi contrato dice que la entrega es «aproximada» o depende de la conformidad de obra. ¿Igual puedo reclamar?
La Ley 29571 exige que el contrato indique el plazo, la fecha o las condiciones expresas de entrega (artículo 78.1, literal g). Si la fecha depende de una condición, esa condición tiene que estar escrita. Lee qué dice exactamente tu contrato: de eso depende desde cuándo hay retraso. Si la cláusula es confusa, puedes plantearlo como falta de idoneidad en un reclamo.
Estoy pagando alquiler porque no me entregan. ¿Me lo pueden reconocer?
El artículo 1336 hace responder al deudor en mora por los daños del retraso, y el artículo 1321 incluye el daño emergente y el lucro cesante que sean consecuencia inmediata y directa. Que el alquiler entre en ese concepto es nuestra lectura, y hay un límite: si tu contrato tiene una penalidad, el artículo 1341 limita la indemnización a esa penalidad, salvo que se haya pactado la indemnización del daño ulterior.
La inmobiliaria dice que el retraso es culpa de la municipalidad. ¿Se libra?
Puede librarse si prueba que se retrasó sin culpa (artículo 1336). Y la penalidad solo se exige cuando el incumplimiento se debe a una causa imputable a ella, salvo pacto en contrario (artículo 1343). Pide que te muestre por escrito la causa y las fechas del trámite; la carga de probarlo es suya.
La penalidad de mi contrato es muy baja. ¿Puedo pedir más?
Solo si el contrato estipula la indemnización del daño ulterior. En ese caso la inmobiliaria paga la penalidad completa y, si tus daños fueron mayores, la penalidad se computa como parte de ellos (artículo 1341). Si no se pactó eso, la penalidad es el tope.
Si resuelvo el contrato, ¿me devuelven lo que pagué?
El artículo 1428 te permite pedir la resolución y, además, la indemnización de daños. Cómo se recupera el dinero cuando la venta no se concreta por causa de la inmobiliaria lo explicamos en la página sobre qué pasa con tu dinero si el proyecto no se realiza.
La norma exacta
Código Civil (Decreto Legislativo N.º 295)Artículo 1552leída
Cuándo debe entregarse el bien vendido
«El bien debe ser entregado inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto.»
Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del ConsumidorArtículo 78, numeral 78.1, literales g) y h)leída
El contrato debe fijar el plazo de entrega y las penalidades
«g. Plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y penalidades por incumplimiento que se hubieran pactado. h. Supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas.»
Código Civil (Decreto Legislativo N.º 295)Artículo 1333leída
Cuándo el deudor queda en mora
«Incurre en mora el obligado desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación. No es necesaria la intimación para que la mora exista: 1.- Cuando la ley o el pacto lo declaren expresamente. 2.- Cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resultare que la designación del tiempo en que había de entregarse el bien, o practicarse el servicio, hubiese sido motivo determinante para contraerla. 3.- Cuando el deudor manifieste por escrito su negativa a cumplir la obligación. 4.- Cuando la intimación no fuese posible por causa imputable al deudor.»
↳Artículo 1336leída
El deudor en mora responde por los daños del retraso
«El deudor constituido en mora responde de los daños y perjuicios que irrogue por el retraso en el cumplimiento de la obligación y por la imposibilidad sobreviniente, aun cuando ella obedezca a causa que no le sea imputable. Puede sustraerse a esta responsabilidad probando que ha incurrido en retraso sin culpa, o que la causa no imputable habría afectado la prestación aunque se hubiese cumplido oportunamente.»
↳Artículo 1321leída
Qué comprende la indemnización por cumplimiento tardío
«El resarcimiento por la inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso, comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante, en cuanto sean consecuencia inmediata y directa de tal inejecución. Si la inejecución o el cumplimiento parcial, tardío o defectuoso de la obligación, obedecieran a culpa leve, el resarcimiento se limita al daño que podía preverse al tiempo en que ella fue contraída.»
↳Artículo 1341leída
La penalidad limita la indemnización, salvo pacto de daño ulterior
«El pacto por el que se acuerda que, en caso de incumplimiento, uno de los contratantes queda obligado al pago de una penalidad, tiene el efecto de limitar el resarcimiento a esta prestación y a que se devuelva la contraprestación, si la hubiere; salvo que se haya estipulado la indemnización del daño ulterior. En este último caso, el deudor deberá pagar el íntegro de la penalidad, pero ésta se computa como parte de los daños y perjuicios si fueran mayores.»
↳Artículo 1342leída
La penalidad por mora se cobra además de exigir la entrega
«Cuando la cláusula penal se estipula para el caso de mora o en seguridad de un pacto determinado, el acreedor tiene derecho para exigir, además de la penalidad, el cumplimiento de la obligación.»
↳Artículo 1343leída
Para cobrar la penalidad no hay que probar el daño
«Para exigir la pena no es necesario que el acreedor pruebe los daños y perjuicios sufridos. Sin embargo, ella sólo puede exigirse cuando el incumplimiento obedece a causa imputable al deudor, salvo pacto en contrario.»
↳Artículo 1346leída
El juez puede reducir una penalidad manifiestamente excesiva
«El juez, a solicitud del deudor, puede reducir equitativamente la pena cuando sea manifiestamente excesiva o cuando la obligación principal hubiese sido en parte o irregularmente cumplida.»
↳Artículo 1428leída
Ante el incumplimiento: exigir el cumplimiento o resolver, más daños
«En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios. A partir de la fecha de la citación con la demanda de resolución, la parte demandada queda impedida de cumplir su prestación.»
↳Artículo 1429leída
Resolución por carta notarial con plazo no menor de quince días
«En el caso del Artículo 1428º la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.»
↳Artículo 1430leída
Cláusula resolutoria expresa
«Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.»
Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del ConsumidorArtículo 18leída
Idoneidad: lo que esperas frente a lo que recibes
«Se entiende por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del caso.»
↳Artículo 19leída
El proveedor responde por la idoneidad
«El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos»
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