Construcción sin licencia de edificación en Perú: qué riesgo corre el propietario

Qué exige la ley y por qué importa

Toda edificación en Perú —construir, ampliar, remodelar, cercar o demoler— requiere, como regla general, una licencia de edificación otorgada por la municipalidad del distrito donde está el predio. No es un simple trámite de papeleo: la Ley N.° 29090, cuyo Texto Único Ordenado (TUO) fue aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA, es la norma nacional que regula las habilitaciones urbanas y las edificaciones, y su artículo 5 es explícito sobre lo que pasa si no se cumple.

El artículo 5 dice, en lo que aquí importa, que el incumplimiento de la ley, de sus reglamentos, de las normas técnicas o de cualquier otra disposición aplicable —lo que incluye, evidentemente, construir sin la licencia correspondiente— configura infracción sujeta a sanción administrativa. No es una irregularidad menor ni una zona gris: es, por definición legal, una infracción.

Qué significa en la práctica “infracción sujeta a sanción administrativa”

Aquí está el punto que más se presta a confusión, y la razón por la que esta página no puede darte un monto único a nivel nacional: el propio artículo 5 de la Ley 29090 no fija la sanción, sino que delega su regulación concreta —la inspección, las garantías, la tipificación exacta de las infracciones y la determinación de las sanciones— al reglamento de la ley, aprobado por decreto supremo, y en la práctica, a cada municipalidad a través de su propio Cuadro de Infracciones y Sanciones Administrativas (CISA).

El reglamento nacional vigente sobre licencias de edificación (el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, aprobado por Decreto Supremo N.° 029-2019-VIVIENDA) es la norma que, a nivel nacional, desarrolla ese marco. Pero el monto exacto de la multa, su gravedad y las medidas correctivas aplicables —paralización, demolición, etc.— quedan finalmente en manos de cada municipalidad, que las fija en su propio CISA.

Traducido a la práctica: no existe una tabla nacional única de multas por construir sin licencia. Lo que sí puedes anticipar, porque lo dice la propia Ley 29090, es que estás frente a una infracción administrativa formal —no frente a algo que la municipalidad simplemente “puede pasar por alto”.

Un ejemplo real: el Cuadro de Infracciones de Miraflores

Para que esto deje de ser abstracto, vale la pena ver cómo lo resuelve, en concreto, una municipalidad real. El distrito de Miraflores, en Lima, tiene publicado su Cuadro de Infracciones y Sanciones Administrativas (CISA), aprobado por la Ordenanza N.° 480-MM. En ese cuadro, el código de infracción 01-101 cubre exactamente este supuesto: ejecutar obras de edificación en general (ampliación, remodelación, cercado, demolición) sin contar con la Licencia de Edificación correspondiente. La multa fijada es de 1 UIT (actualmente equivalente a S/ 5,500) o 30% del valor de la obra declarado, la medida correctiva es paralización y/o demolición y/o restitución o adecuación, y la calificación de la infracción es muy grave.

Tres cosas importantes de este ejemplo, leídas con cuidado:

• La multa no es un monto fijo en soles: es “1 UIT o 30% del valor de la obra declarado” —el cuadro no precisa expresamente cuál de los dos aplica en cada caso ni bajo qué criterio se elige entre ellos, así que conviene no asumir cuál te corresponde sin confirmarlo con la propia municipalidad.
• La sanción no se limita a la multa. La medida correctiva —paralización, demolición o restitución/adecuación— es una consecuencia aparte, y la más temida en la práctica: te pueden literalmente parar la obra o, en el peor de los casos, ordenar que la demuelas.
• La calificación de “muy grave” es una decisión propia de Miraflores. Otro distrito puede clasificar el mismo supuesto de forma distinta, fijar un monto diferente o una medida correctiva distinta, porque, como vimos arriba, la ley nacional no impone una tabla común.

Este ejemplo sirve para mostrar el tipo de consecuencia real que puedes enfrentar, no para calcular tu multa. Si construiste sin licencia, el paso obligatorio es revisar el CISA de tu propia municipalidad, no el de Miraflores.

¿Se puede regularizar una construcción sin licencia?

A veces sí, pero con un límite de fecha que sorprende a mucha gente. El D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA (Reglamento de la Ley N.° 27157) establece un procedimiento de regularización de edificaciones, pero ese procedimiento, según su artículo 3, aplica únicamente a edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra. Es decir, el supuesto que regula es precisamente el de la edificación levantada sin licencia, siempre que sea anterior a esa fecha.

Esto tiene dos lecturas:

• Si tu construcción es anterior al 21 de julio de 1999 y nunca tuvo licencia, sí existe una vía de regularización permanente prevista en esta norma.
• Si tu construcción es posterior a esa fecha, este régimen específico no te cubre. No existe, a nivel nacional, un mecanismo permanente y siempre disponible para regularizar construcciones sin licencia hechas después del 21 de julio de 1999.
• Hay una excepción con fechas fijas: el artículo 30 del TUO de la Ley 29090 dice que las edificaciones ejecutadas «desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018» son regularizadas de forma individual por las municipalidades, y que las ejecutadas sin licencia «hasta el 17 de septiembre de 2018» también pueden regularizarse de forma conjunta. Lo explicamos en conformidad de obra con variaciones y regularización.

Dicho esto, algunas municipalidades han abierto, mediante ordenanzas propias, ventanas adicionales de regularización para construcciones posteriores a esa fecha. Estas ventanas cambian con el tiempo, suelen tener plazos de vigencia limitados y no están garantizadas de forma permanente ni son iguales en todo el país. Antes de asumir que puedes regularizar tu construcción, verifica directamente con tu municipalidad si existe una ordenanza vigente que abra esa posibilidad para tu caso —y si no la hay, no la des por hecha.

Qué hacer en la práctica si construiste sin licencia

No esperes a que te fiscalicen: cuanto antes revises tu situación, más opciones reales tienes. Antes de que la municipalidad abra un procedimiento sancionador, tú decides cómo actuar; después, solo puedes reaccionar a lo que ella decida.

Consigue el CISA de tu propia municipalidad, no el de otro distrito. Cada municipalidad lo publica —normalmente en su portal de transparencia o dentro de su Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA)— y ahí está el código de infracción, el monto y la medida correctiva que realmente te aplican.

Verifica si tu construcción califica para regularización: primero por fecha (antes del 21 de julio de 1999, bajo el D.S. 035-2006-VIVIENDA) y, si no, pregunta directamente en tu municipalidad si existe alguna ordenanza especial vigente para construcciones más recientes.

Reúne toda la documentación existente: planos, comprobantes de pago de arbitrios o del predio, fotografías con fecha, y cualquier constancia previa —aunque sea informal— de cuándo se construyó. Esto puede ser decisivo para saber qué régimen te corresponde.

Considera apoyo técnico y legal antes de tomar decisiones, especialmente si la obra ya está terminada y habitada: un arquitecto o ingeniero puede ayudarte a evaluar si la construcción cumple con los parámetros urbanísticos aplicables, y un abogado puede orientarte sobre el procedimiento sancionador si ya se inició.

Esto no es lo mismo que otros problemas de tu propiedad

Conviene distinguir con claridad este riesgo de otros con los que se confunde con frecuencia.

No es lo mismo que la declaratoria de fábrica. La licencia de edificación es el permiso previo para construir; la declaratoria de fábrica es el reconocimiento registral posterior de que la construcción existe y de sus características (área construida, número de pisos, etc.). Puedes tener una licencia y nunca haber inscrito la declaratoria de fábrica, o —el caso de esta página— construir sin licencia, lo que además puede complicar después obtener esa declaratoria.

No es lo mismo que una invasión de terrenos. Construir sin licencia en un predio que es legítimamente tuyo es un problema administrativo con tu municipalidad. Que un tercero ocupe tu terreno sin derecho es un problema completamente distinto, con sus propias vías de defensa posesoria —revisa nuestra guía sobre invasión y tráfico de terrenos en Perú si ese es tu caso.

No es lo mismo que los gastos comunes de un edificio. Si tu construcción sin licencia está dentro de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (un edificio con varios propietarios), las obligaciones frente a la Junta de Propietarios son un tema aparte —lo desarrollamos en nuestra guía sobre junta de propietarios y gastos comunes en Perú.

Lo esencial: esto varía por municipio

Vale la pena repetirlo con todas sus letras, porque es el hallazgo central de esta página: la ley peruana no fija un monto de multa único ni un procedimiento sancionador idéntico en todo el país para construir sin licencia. La Ley 29090 establece el principio —es una infracción administrativa— pero delega expresamente a cada reglamento y, en la práctica, a cada municipalidad, la tipificación exacta y el monto de la sanción. El ejemplo de Miraflores (1 UIT o 30% del valor de obra, con posible paralización o demolición) es real y útil para entender la magnitud del riesgo, pero no es una cifra nacional: tu municipalidad puede fijar un monto, una gravedad o una medida correctiva distinta. Verifica siempre el CISA de tu propio distrito antes de sacar conclusiones sobre tu caso.