Junta de propietarios y gastos comunes en Perú: qué dice la ley sobre pagarlos y no pagarlos
Si vives en un edificio, quinta o condominio con áreas y servicios comunes, estás sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (Ley N.° 27157 y su reglamento). La Junta de Propietarios administra los bienes comunes y aprueba los gastos comunes, que debes pagar según el porcentaje fijado en el Reglamento Interno. Si te atrasas en tres cuotas ordinarias o una extraordinaria, quedas inhabilitado para votar en la Junta hasta que te pongas al día.
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MUNIATE · El Peruano
Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 19 mar. 2027
El plazo que corre en tu contra
5 días naturales desde la fecha en que el Presidente envía el aviso de convocatoria.Es un plazo del trámite: vencido, pierdes esa vía y tienes que empezar otra.
Este es el plazo mínimo de anticipación para convocar una sesión de la Junta de Propietarios, salvo que el Reglamento Interno del edificio establezca uno distinto. Si la sesión convocada no se celebra, debe reconvocarse dentro de los 3 días naturales siguientes.
TUO del Reglamento de la Ley 27157, artículo 146
Qué es el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
Si vives en un edificio de departamentos, una quinta, una casa en copropiedad o un condominio con áreas compartidas, tu edificación está regulada por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de la Ley N.° 27157 y su reglamento (Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA). El artículo 129 lo define como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo (tu departamento o local) y bienes y servicios de dominio común (pasillos, ascensores, techos, instalaciones). Toda edificación bajo este régimen cuenta con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Qué son los servicios y gastos comunes
El artículo 137 enumera los servicios comunes: limpieza, conservación y mantenimiento de áreas comunes; administración de la edificación; guardianía, jardinería y portería; vigilancia y seguridad; eliminación de basura; publicidad; administración de playas de estacionamiento; y cualquier otro que acuerde la Junta. El primero de estos (limpieza y mantenimiento) es obligatorio para toda edificación sujeta al régimen; los demás se vuelven obligatorios una vez que la Junta los acuerda.
El artículo 138 define los gastos comunes: todos los ocasionados por el mantenimiento de esos servicios, más cualquier gasto extraordinario que acuerde la Junta. El pago se hace según los porcentajes fijados en el Reglamento Interno, que pueden basarse en el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios o el número de personas por sección — y estos porcentajes no tienen que coincidir con los porcentajes de participación en la propiedad de los bienes comunes.
No pagar los gastos comunes tiene consecuencias concretas
El artículo 144 es claro: el incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas da lugar a acciones de cobro conforme al Reglamento y la ley, y el hecho de no ocupar tu sección no te exime de pagar, salvo que exista un pacto distinto.
Además, el artículo 143 establece una consecuencia dentro de la propia Junta: si dejas de pagar tres o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria, quedas inhabilitado para votar. Puedes seguir asistiendo a las sesiones con voz pero sin voto, y no se te cuenta para determinar el quórum. Recuperas tu habilitación en cuanto pagas lo que debes.
Cómo se constituye y convoca la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios está formada por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva y tiene su representación conjunta (artículo 145). Se constituye plenamente al otorgarse el Reglamento Interno, que debe nominar al Presidente cuando hay más de un propietario, y se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble.
Salvo que el Reglamento Interno diga otra cosa, el artículo 146 exige que el Presidente convoque a sesión con una anticipación mínima de 5 días naturales, mediante un medio que deje constancia de la entrega (carta, correo electrónico, etc.) y carteles en lugares visibles de la edificación. Si la sesión convocada no se realiza en la fecha prevista, debe reconvocarse de la misma forma dentro de los 3 días naturales siguientes. Las sesiones deben celebrarse en el propio predio.
La mayoría calificada para decisiones importantes
No todos los acuerdos se aprueban igual. El artículo 148 exige mayoría calificada — el voto conforme de propietarios que representen al menos dos tercios de las participaciones en los bienes comunes — cuando se trata de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de bienes, áreas o servicios comunes. Para estas votaciones específicas, solo pueden votar los propietarios habilitados (al día en sus pagos) o sus representantes, incluso si no forman parte activa de la Junta.
Lo que decide cada edificio: el Reglamento Interno
El artículo 153, literal i), deja en manos del Reglamento Interno de cada edificación todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, el quórum, las votaciones, los acuerdos y las funciones de la Junta de Propietarios. Esto significa que las reglas generales del Reglamento de la Ley 27157 son un régimen supletorio: se aplican cuando el Reglamento Interno de tu edificio no establece algo distinto. Por eso, antes de asumir cómo funcionan el quórum o las cuotas en tu edificio, revisa primero tu propio Reglamento Interno.
En la práctica
Si compraste o alquilas una unidad en un edificio o condominio, revisa el Reglamento Interno para conocer tu porcentaje exacto de gastos comunes y las reglas de quórum y votación aplicables. Mantén tus cuotas al día para no perder tu derecho de voto en la Junta, y si se convoca una sesión para decidir sobre la venta o el gravamen de un bien común, verifica que se respete la mayoría calificada de dos tercios que exige la ley.
Alquileres cortos y accesos entre vecinos
Si el reglamento interno de tu edificio restringe el alquiler tipo Airbnb, revisa alquiler temporal y Airbnb en Perú: qué reglas aplican. Si el conflicto es sobre el paso o acceso a un predio vecino (no sobre gastos comunes), ese tema se trata en servidumbre de paso en Perú.
Una ley nueva que todavía no rige: el Decreto Legislativo 1568
El Decreto Legislativo 1568 (2023) crea un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero todavía no rige: al 30 de setiembre de 2026 no se ha publicado su reglamento. Por eso esta página aplica la Ley 27157 y su reglamento. Lo que cambiaría lo explicamos abajo en «Cambios en camino».
Revisa tu caso
La herramienta Cuota de gastos comunes y voto en la junta calcula cuánto te toca de un gasto común según el porcentaje de tu Reglamento Interno, y si tus cuotas impagas te quitan el voto en la junta. No calcula intereses ni multas: la norma no los fija.
Cómo se reclama
- Revisa el Reglamento Interno de tu edificio o condominio antes que la ley generalEl Reglamento Interno regula el quórum, las votaciones y los porcentajes de gastos comunes específicos de tu edificación (artículo 153.i); solo se aplican las reglas generales del Reglamento de la Ley 27157 cuando el Reglamento Interno no dice algo distinto.
- Verifica el porcentaje de gastos comunes que te correspondeNo asumas que es igual para todos: el artículo 138 permite que se calcule según criterios de uso, espacio, demanda de servicios o número de ocupantes.
- Si te atrasas en el pago, ponte al día antes de la siguiente convocatoriaEl artículo 143 te inhabilita para votar desde la tercera cuota ordinaria impaga (o la primera extraordinaria), y esa inhabilitación se mantiene hasta que canceles lo adeudado.
- Si te convocan a una sesión, verifica el plazo de anticipaciónSalvo que el Reglamento Interno diga otra cosa, la convocatoria debe hacerse con al menos 5 días naturales de anticipación (artículo 146), y las sesiones deben realizarse en el propio predio.
- Si la Junta decide vender o gravar un bien común, exige que se respete la mayoría calificadaEl artículo 148 exige el voto conforme de propietarios que representen dos tercios de las participaciones en los bienes comunes para este tipo de decisiones, no una simple mayoría.
Cambios en camino
Todavía no son ley vigente. Hoy rige lo que explica esta página; esto es lo que podría cambiarlo.
Publicada, pero aún no vigente
Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal
- Dónde está
- Publicado en El Peruano el 28 de mayo de 2023, pero todavía no rige. Solo existe el proyecto de reglamento que el Ministerio de Vivienda publicó para comentarios con la Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA (El Peruano, 16 de julio de 2024). Al 30 de setiembre de 2026 no encontramos en El Peruano ningún decreto supremo que apruebe ese reglamento.
- Qué cambiaría
- Si no pagas las cuotas de mantenimiento, la junta podría anotar una carga en la partida registral de tu unidad (artículo 30.1) y cobrar con los recibos impagos, que serían títulos ejecutivos (artículo 30.2). Además habría un Registro de Deudores cuyo reporte llegaría a la Central de Riesgos de la SBS (Tercera Disposición Complementaria Final). Todo edificio debería tener un administrador (artículo 28.1).
- Cómo entraría en vigor
- Primero, el Ministerio de Vivienda debe aprobar el reglamento por decreto supremo. Después corre el plazo que fija el propio decreto: «El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento». Ese día queda derogado el Título III de la Ley 27157, que hoy regula el régimen de propiedad exclusiva y común.
- Cuándo
- Sin fecha. Rige 180 días calendario después de que se publique un reglamento que todavía no existe. El decreto dio 180 días calendario desde su publicación para aprobar ese reglamento; ese plazo venció el 24 de noviembre de 2023, según nuestro cálculo.
«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento.»Lo que casi nadie pregunta a tiempo
¿Sabías que también existen reglas específicas sobre cómo y cuándo te deben devolver la garantía de un alquiler?
Averígualo antes de que importe →Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma
Si no uso las áreas comunes (piscina, gimnasio, ascensor), no tengo que pagar los gastos comunes.
El artículo 144 es expreso: que una sección permanezca desocupada, independientemente del tiempo, no exime a su propietario de pagar los gastos comunes, salvo que exista un pacto en contrario. El pago no depende del uso efectivo, sino de ser propietario de una sección sujeta al régimen.
Los gastos comunes se dividen siempre en partes iguales entre todos los propietarios.
El artículo 138 establece que el pago se efectúa según los porcentajes fijados en el Reglamento Interno, que pueden considerar el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios o el número de personas por sección, y no son necesariamente iguales a los porcentajes de participación en la propiedad de los bienes comunes.
Si no pago las cuotas, solo me pueden cobrar la deuda, pero puedo seguir votando en la Junta con normalidad.
El artículo 143 dice lo contrario: quien deja de pagar tres o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria, queda inhabilitado para votar, aunque puede asistir a la Junta con voz pero sin voto, y no se le cuenta para el quórum.
Cualquier acuerdo de la Junta de Propietarios se aprueba con la mitad más uno de los asistentes.
Para decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de bienes, áreas o servicios comunes, el artículo 148 exige mayoría calificada: el voto conforme de propietarios que representen al menos dos tercios de las participaciones en los bienes comunes, salvo que el Reglamento Interno establezca una regla distinta.
Preguntas frecuentes
¿Con cuántos días de anticipación me tienen que convocar a una sesión de la Junta de Propietarios?
Cinco días naturales como mínimo, salvo que el Reglamento Interno de tu edificio fije un plazo distinto — el artículo 146 lo exige por carta, correo electrónico o cualquier medio que deje constancia, más un cartel visible en la edificación. Si la sesión convocada no se llega a celebrar, debe reconvocarse de la misma forma dentro de los 3 días naturales siguientes.
Estoy atrasado en mis cuotas. ¿Puedo igual asistir y opinar en la Junta?
Sí, puedes asistir con voz pero sin voto, y no se te cuenta para el quórum — así lo dice el artículo 143. Quedas inhabilitado para votar al deber tres o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria, y te rehabilitas automáticamente en cuanto pagas lo que debes.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar la venta de un bien común, como un depósito o una azotea?
Mayoría calificada: el voto conforme de propietarios que representen al menos dos tercios de las participaciones sobre los bienes comunes, según el artículo 148. Para decisiones de venta, gravamen o cesión en uso de bienes comunes, solo pueden votar los propietarios hábiles — es decir, al día en sus pagos — aunque no integren formalmente la Junta.
¿Qué servicios comunes tengo que pagar sí o sí, sin que la Junta los haya acordado antes?
Solo la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes (literal a) del artículo 137) es obligatoria de por sí, para toda edificación bajo este régimen. Los demás servicios listados —guardianía, jardinería, vigilancia, eliminación de basura, entre otros— se vuelven obligatorios recién cuando la Junta de Propietarios los acuerda.
La norma exacta
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDAArtículo 129leída
Concepto del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
«Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.»
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157Artículo 137, literales a) a h)leída
Servicios comunes
«Son servicios comunes, entre otros: a. La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes [...] b. La administración de la edificación. c. La guardianía, la jardinería y portería. d. Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto. e. La eliminación de basura. f. Los servicios de publicidad. g. La administración de las playas de estacionamiento. h. Los demás que acuerde la Junta de Propietarios. Los servicios señalados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones sujetas a las disposiciones de este título. Los demás servicios, una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, también son obligatorios.»
↳Artículo 138leída
Gastos comunes
«Son gastos comunes, entre otros: a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización. b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios. El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes.»
↳Artículo 143leída
Habilitación de los propietarios
«El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificación, está habilitado para ejercer todos los derechos que le corresponden. Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.»
↳Artículo 144leída
Incumplimiento en el pago de las cuotas
«El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.»
↳Artículo 145leída
Constitución de la Junta de Propietarios
«La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos. La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.»
↳Artículo 146leída
Convocatoria a la Junta de Propietarios
«Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada, en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.»
↳Artículo 148leída
Acuerdos por mayoría calificada
«Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Junta de Propietarios.»
↳Artículo 153, literal i)leída
Contenido obligatorio del Reglamento Interno sobre la Junta de Propietarios
«El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente: [...] i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios.»
Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad HorizontalPrimera Disposición Complementaria Final y Única Disposición Complementaria Derogatorialeída
Cuándo entra en vigencia el nuevo régimen de propiedad horizontal y qué deroga de la Ley 27157
«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento. [...] Derogar el artículo 13, el Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; [...] a partir de la vigencia del presente Decreto Legislativo.»
Resolución Ministerial N° 242-2024-VIVIENDAArtículo 1leída
Publicación del proyecto de reglamento del Decreto Legislativo N.° 1568
«Disponer la publicación del proyecto de Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, del texto del citado proyecto de Reglamento y de la Exposición de Motivos que lo sustenta en la sede digital del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (www.gob.pe/vivienda), el mismo día de la publicación de la presente Resolución Ministerial en el diario oficial El Peruano.»
También se busca como: que es la junta de propietarios · que son los gastos comunes en un edificio · puedo dejar de pagar los gastos comunes si no uso el servicio · que pasa si no pago las cuotas del edificio · cada cuanto se convoca a la junta de propietarios · que mayoria se necesita para vender un bien comun
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