¿Es obligatorio el seguro contra incendio o del edificio en Perú? Cuándo te lo pueden exigir

No hay una obligación general

Mucha gente da por hecho que un edificio de departamentos tiene que estar asegurado contra incendio por ley. No encontramos una norma que lo diga. Revisamos las normas donde esa obligación tendría que estar: el reglamento que regula las juntas de propietarios, las reglas de la SBS sobre créditos y seguros, y el reglamento de inspecciones de seguridad (ITSE). Ninguna impone un seguro general del inmueble.

Esto no significa que nunca te lo puedan exigir. El seguro aparece por tres vías concretas: lo que acuerden los propietarios, lo que pida el banco para darte un crédito, y la póliza que se exige mientras se construye un multifamiliar.

En un edificio: lo decide el reglamento interno o la junta

El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA) regula los edificios con propiedad exclusiva y común. Su artículo 153 lista lo que el reglamento interno debe contener. El seguro no está en esa lista, pero el último literal deja la puerta abierta:

“El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente: […] j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.”

Y el artículo 138 define los gastos comunes de forma amplia:

“Son gastos comunes, entre otros: a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización. b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.”

Nuestra lectura: si tu reglamento interno incluye un seguro del edificio, o si la junta lo acuerda como gasto, el costo puede cobrarse como gasto común. La norma no nombra el seguro con esas palabras; lo deducimos de estos dos artículos. El acuerdo tiene que tomarse con el quórum y la votación que fije tu reglamento interno. Cómo funcionan las sesiones y el cobro de cuotas lo explicamos en junta de propietarios y gastos comunes y en qué puede imponer el reglamento interno.

En un crédito hipotecario: lo pide el banco, pero eliges tú

Los reglamentos de la SBS dan por hecho que un banco puede poner un seguro como condición para darte un crédito. No convierten ese seguro en una obligación legal general. Lo que regulan es cómo se contrata. El artículo 27 del Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero (Res. SBS 3274-2017) dice que, cuando un seguro es condición para contratar, el banco:

“Deben informar a los usuarios que tienen el derecho a elegir entre la contratación del seguro ofrecido por las empresas; o un seguro contratado directamente por el usuario o a través de la designación de un corredor de seguros; siempre que cumpla, a satisfacción de las empresas, con las condiciones previamente informadas.”

Es decir, puedes llevar tu propia póliza del inmueble y endosarla al banco, si cumple las condiciones que el banco te informó antes. El detalle del endoso está en nuestra página sobre seguros atados a un crédito.

Dos reglas más te protegen. El costo del seguro cuenta en la TCEA. El artículo 13.1 del mismo reglamento dice:

“Para este cálculo se incluyen las cuotas que involucran el principal, intereses, comisiones y gastos, que de acuerdo con lo pactado se trasladan al cliente, incluidos los seguros en los casos que se trate de créditos de consumo y/o hipotecarios para vivienda.”

Y si pagas todo el crédito antes de tiempo, el numeral 33.2 del Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema de Seguros (Res. SBS 4143-2019, texto sustituido por la Res. SBS 2388-2021) dice:

“De tratarse del pago anticipado total de una operación crediticia, en la que se cuenta con un seguro que cubre la pérdida del bien que constituye garantía del crédito, el usuario tiene derecho a solicitar a la empresa o al comercializador, en caso corresponda, la cancelación del seguro y la consecuente devolución de la prima por el período de cobertura no devengado o puede manifestar su voluntad de mantener en vigencia dicho seguro.”

La norma dice “solicitar”: pídelo por escrito. Si el banco no cumple, puedes reclamar al banco.

Durante la construcción: la póliza CAR

Hay un seguro que sí exige la ley, pero para la obra y no para el edificio terminado. El artículo 25 del TUO de la Ley 29090, entre los requisitos de la licencia en Modalidad B, dice:

“Para proyectos multifamiliares, se adjunta, asimismo, póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según las características de la obra que se vaya a ejecutar con cobertura por daños materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo según la Ley Nº 26790, Ley de Modernización de la Seguridad Social en Salud. Este documento se entrega obligatoriamente a la Municipalidad como máximo el día hábil anterior al inicio de la obra y debe tener una vigencia igual o mayor a la duración del proceso edificatorio.”

La póliza cubre daños a terceros mientras dura la construcción. No es un seguro del edificio contra incendio una vez que ya está habitado. Los demás requisitos de la licencia están en licencia de edificación.

¿Y los negocios?

Para abrir o mantener un local se exige el certificado ITSE. En el texto del reglamento de ITSE que revisamos no encontramos un seguro o póliza entre sus exigencias. La inspección revisa las condiciones de seguridad del local, no si tienes seguro. Lo explicamos en clausura de local y certificado ITSE.

Lo que esta página no cubre

No revisamos ordenanzas municipales, contratos de alquiler que pidan un seguro, reglamentos internos concretos ni las condiciones de programas como Mivivienda o Techo Propio. Tampoco cubrimos qué cubre una póliza de incendio, cómo se reparten los daños entre vecinos después de un incendio, ni qué hacer si la aseguradora rechaza un siniestro.