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Se dañó algo en el departamento alquilado: ¿lo arregla el dueño o el inquilino?

Respuesta corta

La regla general del Código Civil: el arrendador paga las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en buen estado durante todo el contrato, salvo que se pacte otra cosa. El inquilino paga el mantenimiento ordinario y las reparaciones que él mismo causó, y debe avisar de inmediato cualquier desperfecto. Si es urgente, el inquilino puede repararlo él mismo y cobrarlo, siempre que avise al arrendador al mismo tiempo.

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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 19 mar. 2027

Por Gyason · verificado el 1 oct. 2026

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La regla de fondo: el arrendador mantiene, el inquilino conserva

El Código Civil reparte la obligación en dos artículos que conviene leer juntos. El artículo 1680, numeral 2, pone en el arrendador el deber de «realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto». El artículo 1682 pone en el arrendatario los «gastos de conservación y de mantenimiento ordinario […] salvo pacto distinto».

La diferencia práctica: reparación necesaria es lo que hace falta para que el inmueble siga sirviendo para su fin — una instalación eléctrica que falla, una tubería rota, una filtración estructural. Mantenimiento ordinario es el cuidado cotidiano de algo que funciona — cambiar un foco, destapar un desagüe por uso normal, mantener limpios los artefactos. Lo primero es responsabilidad del arrendador; lo segundo, del inquilino. Ambas reglas tienen la misma salvedad: «salvo pacto distinto». Si el contrato dice otra cosa, el contrato manda.

Qué debe entregar el arrendador desde el inicio

El artículo 1678 obliga a entregar el inmueble «con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos». El artículo 1679 añade una presunción: una vez entregado, se presume que el bien «se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso». Esa presunción juega a favor del arrendador si no hay registro del estado real a la entrega — por eso conviene documentarlo, sea cual sea el lado del contrato en que estés.

El deber de avisar, y qué pasa si no avisas

El artículo 1682 es el artículo que más decide en la práctica. Tres reglas, en orden:

Aviso inmediato. El arrendatario debe avisar sin demora al arrendador de cualquier reparación que haya que hacer. Si no avisa, responde por los «daños y perjuicios resultantes» de esa demora.
Reparaciones urgentes: las hace el inquilino, con derecho a reembolso. Pero el reembolso depende de una condición: avisar al arrendador «al mismo tiempo» que se hace la reparación. Reparar primero y avisar semanas después debilita el reclamo.
Todo lo demás es mantenimiento ordinario del inquilino, salvo que el contrato diga otra cosa.

Cuando la reparación te quita el uso del inmueble

Si el arrendador necesita hacer una obra que no puede esperar al fin del contrato, el artículo 1673 obliga al inquilino a tolerarla, incluso si eso significa no poder usar una parte del inmueble mientras dura. No es opcional para el inquilino negarse.

Pero el artículo 1674 da una salida si esa privación de uso es real: el inquilino puede pedir que se resuelva el contrato, o una rebaja de renta proporcional al tiempo y a la parte del inmueble que no puede usar. Esto último suele ser lo más razonable cuando la obra es temporal — por ejemplo, semanas sin poder usar un baño o una cocina mientras se repara una tubería.

De quién es el riesgo si algo se pierde o se daña

El artículo 1683 pone la responsabilidad por pérdida o deterioro del bien en el arrendatario mientras dure el arrendamiento, «aun cuando deriven de incendio», salvo que pruebe que ocurrieron por una causa que no le es imputable. También responde por los daños causados por las personas que él mismo dejó usar el inmueble, aunque sea temporalmente — invitados, subarrendatarios de hecho, trabajadores que contrató.

Este es el artículo que, en la práctica, decide las disputas sobre la garantía al final del contrato: el arrendador alega deterioro imputable; el inquilino tiene que probar que no lo causó, o que es uso ordinario según el artículo 1681.10. De ahí la importancia de documentar el estado del inmueble en ambos extremos del contrato — no es un consejo cosmético, es literalmente la prueba que la ley pone en tus manos.

Cómo se reclama

Avisa de inmediato, por escrito, apenas notes el desperfectoEl artículo 1682 hace del aviso inmediato una obligación del inquilino, no una cortesía. Un mensaje de texto o correo con fecha ya sirve como prueba de que avisaste y cuándo.
Si es urgente, repáralo tú y guarda el comprobante«Urgente» es lo que no puede esperar sin causar más daño o hacer inhabitable el inmueble: una fuga de agua, un cable pelado, una puerta que no cierra por seguridad. Avisa al arrendador al mismo tiempo que la mandas a reparar; eso es lo que activa tu derecho a reembolso.
Si no es urgente, pide el arreglo y da un plazo razonableLas reparaciones necesarias que no son urgentes también son obligación del arrendador (artículo 1680.2), pero no tienes el mismo derecho a hacerlas tú y cobrar de inmediato. Documenta la solicitud y el tiempo que tarda en responder.
Si la reparación te quita el uso de una parte del inmueble por un tiempo largo, evalúa la rebaja de rentaEl artículo 1674 te da esa opción cuando la obra impide usar parte del bien. Negocia primero; si no hay acuerdo, la vía es un reclamo formal o, en última instancia, judicial.
Si el arrendador no responde nunca, documenta todo antes de actuar por tu cuentaFotos con fecha, mensajes enviados y sin respuesta, y cotizaciones del arreglo. Esa documentación es la que decide, al final del contrato, quién tenía razón sobre cada descuento de la garantía.

Lo que casi nadie pregunta a tiempo

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Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma

Se cree que

Si algo se malogra en el departamento, siempre paga el inquilino porque vive ahí.

La norma dice

Al revés, por regla general. El artículo 1680.2 pone en el arrendador la obligación de hacer «todas las reparaciones necesarias» durante el contrato, salvo que se pacte otra cosa. El inquilino paga el mantenimiento ordinario (artículo 1682) y lo que él mismo dañe (artículo 1683), no las reparaciones estructurales o necesarias del inmueble.

Se cree que

El desgaste normal de vivir en un lugar se descuenta de la garantía.

La norma dice

No. El artículo 1681.10 obliga a devolver el bien «sin más deterioro que el de su uso ordinario» — es decir, el uso ordinario está explícitamente excluido de lo que cuenta como deterioro imputable.

Se cree que

Si el caño se rompe de urgencia, el inquilino tiene que asumir el gasto porque el dueño no está.

La norma dice

El artículo 1682 dice lo contrario: en reparaciones urgentes, el arrendatario puede repararlas directamente «con derecho a reembolso», siempre que avise al arrendador al mismo tiempo. El gasto no queda perdido; hay que avisar para poder cobrarlo.

Se cree que

El inquilino puede negarse a cualquier obra porque el contrato ya está firmado y nadie avisó con anticipación.

La norma dice

El artículo 1673 obliga al inquilino a tolerar las reparaciones que no pueden esperar al fin del contrato, aunque le quiten el uso de una parte del bien. Lo que sí gana a cambio: si esa privación de uso es significativa, el artículo 1674 le da derecho a resolver el contrato o pedir una rebaja de renta proporcional.

Se cree que

Si el arrendador no entregó el inmueble en buen estado, el inquilino no tiene cómo probarlo después.

La norma dice

El artículo 1678 obliga a entregar el bien «con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos». Documentar el estado a la entrega —fotos, video, un inventario firmado— es lo que después distingue un desperfecto preexistente de un daño causado durante el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si aviso al arrendador de un desperfecto y no responde?

El artículo 1682 obliga al inquilino a avisar de inmediato, pero no fija un plazo de respuesta para el arrendador. En la práctica, conviene documentar la solicitud (fecha, mensajes, cotizaciones) y dar un plazo razonable; si el arrendador nunca responde, esa documentación es la prueba que decide, al final del contrato, quién tenía razón.

¿Qué se considera una reparación 'urgente' según el Código Civil?

El artículo 1682 no da una lista cerrada, pero se entiende como urgente lo que no puede esperar sin causar más daño o hacer inhabitable el inmueble: una fuga de agua, un cable pelado, una puerta que no cierra por seguridad. En esos casos el inquilino puede repararlo directamente y tiene derecho a reembolso, siempre que avise al arrendador al mismo tiempo.

¿Qué pasa si el inquilino no avisa de inmediato sobre un desperfecto?

Según el artículo 1682, el inquilino que no avisa sin demora responde por los daños y perjuicios resultantes de esa demora. Por eso el aviso inmediato, por escrito, es clave para no perder el derecho a reclamar después.

¿Puedo pedir una rebaja de la renta si una reparación me impide usar parte del inmueble?

Sí. El artículo 1674 da esa opción cuando una obra que no puede esperar al fin del contrato te priva del uso de una parte del bien: puedes pedir que se resuelva el contrato o una rebaja de renta proporcional al tiempo y a la parte que no puedes usar.