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Reglamento interno de un edificio o condominio en Perú: qué puede y qué no puede imponer la junta de propietarios

Respuesta corta

El reglamento interno de tu edificio puede imponer límites reales sobre el uso de tu propio departamento —no solo de las áreas comunes— siempre que sea un pacto lícito, pero el Tribunal Constitucional ha fijado un límite clave: una regla nueva no puede quitarte retroactivamente un uso que ya ejercías antes de que se aprobara.

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MUNIATE · Tribunal Constitucional · El Peruano

Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 28 mar. 2027

Por Gyason · verificado el 1 oct. 2026

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Lo primero

Vivir en un edificio o condominio en Perú significa estar sujeto a un reglamento interno — y ese reglamento puede llegar más lejos de lo que la mayoría piensa: no solo regula las áreas comunes, también puede imponer límites reales sobre lo que haces dentro de tu propio departamento. La ley que hace esto posible es la Ley N.° 27157 y su reglamento (Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA), que crea el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común bajo el que operan casi todos los edificios y condominios del país.

Pero ese poder tiene límites. Este artículo explica qué puede regular el reglamento interno, qué no puede hacer, y el criterio —fijado dos veces por el Tribunal Constitucional— que decide si una regla nueva te aplica a ti o no.

Qué puede regular el reglamento interno, según la ley

El artículo 153 del reglamento de la Ley 27157 fija el contenido obligatorio de todo reglamento interno. Entre otros puntos, debe contener:

El destino de cada sección (literal a): vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otro uso, según cómo esté registrada tu unidad.
Los derechos y obligaciones de los propietarios (literal b).
Limitaciones sobre el uso de los bienes comunes y de las secciones de propiedad exclusiva (literal c) — la disposición central de este artículo. Es la base legal que permite, por ejemplo, prohibir mascotas, restringir el alquiler de corto plazo tipo Airbnb, o limitar el uso comercial de una unidad residencial.
Reglamentos especiales sobre obras, usos o propaganda (literal d).
Los porcentajes de participación en los bienes comunes y en los gastos comunes (literales f y g).
El régimen de la Junta de Propietarios, sus sesiones, quórum y votaciones (literales h e i).
“Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir” (literal j) — la cláusula más amplia, y también la que marca el límite: debe ser lícito.

“Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.” — Artículo 153, literal c)

Este es el punto que más sorprende a los propietarios: el reglamento interno no se limita a las zonas comunes. Puede alcanzar directamente el uso de tu propia unidad.

El límite central: no puede quitarte retroactivamente un derecho que ya ejercías

La palabra “lícito” del literal j) no es un simple adorno. El Tribunal Constitucional ha resuelto, en dos casos con resultados aparentemente distintos, cuál es el criterio real que decide si una restricción del reglamento interno te aplica:

Si ya ejercías un uso antes de que la junta aprobara la regla que lo prohíbe, el Expediente 01413-2017-PA/TC —convertido en doctrina jurisprudencial en sus fundamentos 19 y 20— protege tu situación: una regla nueva no puede quitarte retroactivamente algo que ya venías haciendo.
Si la regla ya existía cuando adquiriste o alquilaste tu unidad, la Sentencia 348/2023 (Expediente 00949-2022-PA/TC) confirma que sí puede aplicarte, sobre todo si no hay un reclamo de derecho fundamental de por medio.

Este criterio se desarrolló en un caso sobre mascotas — puedes revisar el detalle completo en nuestra guía sobre si un edificio puede prohibir mascotas — pero la doctrina de fondo (el momento decide) se aplica a cualquier restricción del reglamento interno, no solo a las mascotas: alquiler de corto plazo, uso comercial, remodelaciones, y cualquier otra regla que la junta apruebe o modifique después de que tú ya ejercías ese uso.

Lo que la junta de propietarios NO puede hacer

No puede imponer una regla que no sea lícita. El literal j) del artículo 153 exige expresamente que cualquier pacto adicional sea lícito; una regla que viole una norma imperativa o un derecho fundamental no es válida solo por estar escrita en el reglamento interno.
No puede aplicarte retroactivamente una regla nueva si ya ejercías el uso que esa regla ahora prohíbe, según la doctrina del Expediente 01413-2017-PA/TC.
No tiene una potestad sancionadora general. El reglamento de la Ley 27157 no le da a la junta la facultad de imponer y cobrar multas como si fuera una entidad administrativa. Los mecanismos de exigibilidad que sí prevé la norma son específicos y están descritos abajo.
No puede entrar a tu departamento a inspeccionar sin aviso previo. El Administrador solo tiene la facultad de hacer visitas periódicas de verificación, y el artículo 152, literal e), la condiciona expresamente a un aviso previo.

Cómo se hace cumplir el reglamento interno, en la práctica

A diferencia de lo que muchos propietarios asumen, la Ley 27157 y su reglamento no crean un poder sancionador general para la junta. Los mecanismos reales de exigibilidad son estos:

Inhabilitación para votar por mora en gastos comunes. Si te atrasas en tres cuotas ordinarias o una extraordinaria, quedas inhabilitado para votar en la Junta —aunque puedes asistir con voz pero sin voto— hasta que te pongas al día (artículo 143, cubierto en detalle en nuestra guía sobre junta de propietarios y gastos comunes).
Demanda de cobro por la vía ejecutiva tras tres meses consecutivos de mora. El artículo 157 permite que el Presidente de la Junta demande el cobro directamente por la vía ejecutiva, sin necesidad de conciliación previa, cuando el propietario acumula tres meses consecutivos de mora en las cuotas.
Conciliación extrajudicial obligatoria para cualquier otro conflicto. El artículo 156 exige agotar la conciliación extrajudicial antes de iniciar un proceso administrativo, judicial o arbitral relacionado con el reglamento interno —salvo, justamente, la demanda de cobro del punto anterior.
Visitas de verificación del Administrador, con aviso previo. El artículo 152, literal e), le permite comprobar que no se están incumpliendo las reglas del reglamento interno o afectando los servicios comunes, siempre avisando antes.

Ninguno de estos mecanismos incluye expulsarte del edificio ni quitarte la propiedad por infringir una regla de convivencia — eso no está previsto en la norma.

Cómo se aprueba, formaliza y actualiza el reglamento interno

El reglamento interno se constituye al otorgarse formalmente, y la Junta de Propietarios queda plenamente constituida en ese mismo momento. Para facilitar este proceso, el artículo 155 permite que los propietarios opten por adoptar directamente el “Modelo de Reglamento Interno” aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construcción, en lugar de redactar uno propio desde cero.

La actualización o adecuación de un reglamento interno ya existente, según la Disposición Transitoria Decimosegunda del reglamento, puede hacerse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada, siempre otorgado por la Junta de Propietarios.

Para que el reglamento interno tenga plenos efectos frente a terceros —incluyendo un comprador futuro de una unidad— debe inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponda a los bienes comunes.

Casos comunes: dónde se traza la línea

Alquiler de corto plazo (Airbnb y similares). No existe una ley nacional que lo prohíba de forma específica, pero muchos reglamentos internos sí lo restringen usando la facultad del artículo 153, literal c). Revisa el reglamento de tu edificio antes de publicar tu unidad: es, en la práctica, la restricción más concreta que vas a enfrentar. Más detalle en nuestra guía sobre alquiler temporal y Airbnb en Perú.
Mascotas. El reglamento interno puede prohibirlas, pero el criterio de retroactividad del Tribunal Constitucional decide si te aplica a ti. Guía completa: ¿puede un edificio o arrendador prohibir mascotas?.
Uso comercial de una unidad residencial. El artículo 153, literal a), exige que el reglamento interno declare el destino de cada sección (vivienda, comercio, oficina, etc.). Usar tu departamento para un fin distinto al registrado puede chocar directamente con esta disposición.
Remodelaciones o modificaciones en tu unidad. Si la obra afecta elementos estructurales, fachada o bienes comunes, puede requerir además una licencia municipal de edificación, un tema distinto que desarrollamos en construcción sin licencia de edificación.
Ruido y convivencia. El reglamento interno suele fijar horarios y reglas de convivencia adicionales a las normas generales sobre ruido. Más detalle en ruido y molestias de vecinos.

Una ley nueva que todavía no rige: el Decreto Legislativo 1568

El Decreto Legislativo 1568 (2023) crea un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero todavía no rige: al 30 de setiembre de 2026 no se ha publicado su reglamento. Por eso esta página aplica la Ley 27157 y su reglamento. Lo que cambiaría lo explicamos abajo en «Cambios en camino».

Cómo se reclama

Ubica y lee el reglamento interno específico de tu edificio, no solo la ley generalEl reglamento de la Ley 27157 fija el marco general y el contenido mínimo obligatorio (artículo 153), pero cada edificio aprueba su propio reglamento interno con reglas concretas sobre mascotas, alquiler de corto plazo, uso comercial, ruido y demás. Es ese documento el que debes revisar primero.
Verifica cuándo se aprobó la regla que te afecta, y cuándo empezaste tú a ejercer ese usoSi ya hacías algo (tener una mascota, alquilar por temporadas, usar tu unidad de cierta forma) antes de que la junta aprobara una regla que lo prohíbe, el criterio del Tribunal Constitucional en el Expediente 01413-2017-PA/TC puede protegerte de una aplicación retroactiva.
No asumas que una infracción te puede costar una multa arbitraria o la expulsiónEl reglamento de la Ley 27157 no da a la junta una potestad sancionadora general. Las consecuencias reales que prevé están ligadas al impago de gastos comunes (inhabilitación de voto, demanda ejecutiva tras tres meses de mora) y a la conciliación extrajudicial obligatoria para otros conflictos.
Si el Administrador quiere visitar tu departamento, exige que cumpla el requisito de aviso previoEl artículo 152, literal e), condiciona esa facultad a un aviso previo — no es una visita sorpresiva.
Si tienes un conflicto con la junta, ve primero a la conciliación extrajudicialEl artículo 156 la hace obligatoria antes de cualquier proceso judicial o arbitral por un conflicto relacionado con el reglamento interno, salvo la demanda de cobro por mora de tres meses consecutivos.

Cambios en camino

Todavía no son ley vigente. Hoy rige lo que explica esta página; esto es lo que podría cambiarlo.

Publicada, pero aún no vigente

Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal

Dónde está: Publicado en El Peruano el 28 de mayo de 2023, pero todavía no rige. Solo existe el proyecto de reglamento que el Ministerio de Vivienda publicó para comentarios con la Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA (El Peruano, 16 de julio de 2024). Al 30 de setiembre de 2026 no encontramos en El Peruano ningún decreto supremo que apruebe ese reglamento.
Qué cambiaría: La junta aprobaría un Manual de Convivencia y podría fijar en él un régimen de sanciones, con condiciones mínimas que pondría el reglamento del decreto (artículos 23.3 y 26). La junta no podría limitar obras dentro de tu unidad que no alteren la fachada, la volumetría, el estilo, la funcionalidad ni el uso del edificio; para esas obras solo necesitarías la licencia (artículo 19.2).
Cómo entraría en vigor: Primero, el Ministerio de Vivienda debe aprobar el reglamento por decreto supremo. Después corre el plazo que fija el propio decreto: «El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento». Ese día queda derogado el Título III de la Ley 27157, que hoy regula el régimen de propiedad exclusiva y común.
Cuándo: Sin fecha. Rige 180 días calendario después de que se publique un reglamento que todavía no existe. El decreto dio 180 días calendario desde su publicación para aprobar ese reglamento; ese plazo venció el 24 de noviembre de 2023, según nuestro cálculo.

«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento.»

Estado revisado el 30 de setiembre de 2026 · Ver en la fuente oficial

Lo que casi nadie pregunta a tiempo

¿Sabías que si el reglamento interno de tu edificio nunca se inscribió en Registros Públicos, un comprador nuevo podría no estar obligado a cumplirlo?

Averígualo antes de que importe →

Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma

Se cree que

La junta de propietarios puede poner en el reglamento interno cualquier regla que se le ocurra.

La norma dice

No. El artículo 153, literal j), del reglamento de la Ley 27157 permite incluir 'cualquier otro acuerdo o pacto lícito' — la palabra clave es lícito. Una regla que viole una norma imperativa o un derecho fundamental no es válida por el solo hecho de estar en el reglamento interno, y puede ser cuestionada.

Se cree que

Si la junta aprueba una regla nueva, se me aplica de inmediato, sin importar lo que ya venía haciendo en mi departamento.

La norma dice

No necesariamente. El Tribunal Constitucional, en el Expediente 01413-2017-PA/TC, fijó como doctrina jurisprudencial (fundamentos 19 y 20) que una regla nueva no puede quitarte retroactivamente un uso o una situación que ya ejercías antes de que esa regla se aprobara. El criterio decisivo es el momento: qué hacías tú primero, y cuándo llegó la regla.

Se cree que

Si no pago una multa que me impuso la junta por infringir el reglamento interno, me pueden expulsar del edificio o quitarme mi departamento.

La norma dice

El reglamento de la Ley 27157 no le da a la junta una potestad general de imponer multas y cobrarlas como si fuera una autoridad administrativa. Los mecanismos reales que sí prevé son distintos: la inhabilitación para votar por mora en los gastos comunes (artículo 143), la demanda de cobro por la vía ejecutiva tras tres meses consecutivos de mora (artículo 157), y la conciliación extrajudicial obligatoria antes de demandar por cualquier otro conflicto relacionado con el reglamento (artículo 156). Nadie te puede sacar del edificio ni quitarte la propiedad por infringir una regla de convivencia.

Se cree que

El reglamento interno solo regula las áreas comunes del edificio, no lo que hago dentro de mi propio departamento.

La norma dice

Falso. El artículo 153, literal c), es expreso: el reglamento interno puede fijar 'limitaciones y disposiciones' tanto sobre el uso de los bienes comunes como sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva — es decir, tu departamento. Es la base legal detrás de reglas como prohibir mascotas, restringir el alquiler de corto plazo (tipo Airbnb) o limitar el uso comercial de una unidad residencial.

Preguntas frecuentes

¿Puede el reglamento interno de mi edificio prohibirme cosas dentro de mi propio departamento?

Sí. El artículo 153, literal c), del reglamento de la Ley 27157 permite que el reglamento interno fije limitaciones sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva, no solo de las áreas comunes. Es la base legal de reglas como prohibir mascotas, restringir el alquiler de corto plazo o limitar el uso comercial de una unidad. El límite está en que la regla sea lícita y, si es nueva, en que no te la apliquen retroactivamente si ya ejercías ese uso antes.

Compré mi departamento después de que el reglamento interno ya prohibía algo. ¿Igual me aplica?

Según el criterio del Tribunal Constitucional en la Sentencia 348/2023 (Expediente 00949-2022-PA/TC), sí puede aplicarte una restricción que ya regía cuando compraste, sobre todo si no planteas un reclamo de derecho fundamental de por medio. El criterio distinto se da cuando tú ya ejercías el uso antes de que la regla se aprobara — ahí protege el Expediente 01413-2017-PA/TC.

¿La junta de propietarios me puede multar por incumplir el reglamento interno?

El reglamento de la Ley 27157 no le otorga a la junta una potestad general para imponer y cobrar multas como una entidad sancionadora. Lo que sí prevé son mecanismos específicos: inhabilitarte para votar si te atrasas en los gastos comunes (artículo 143), demandarte por la vía ejecutiva si acumulas tres meses consecutivos de mora (artículo 157), y exigir conciliación extrajudicial antes de demandar por cualquier otro conflicto relacionado con el reglamento (artículo 156).

¿Puede el Administrador entrar a mi departamento para verificar que cumplo el reglamento interno?

El artículo 152, literal e), le da al Administrador la función de realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva para verificar que no se realicen acciones contrarias al reglamento interno o que afecten los servicios comunes. La clave es 'previo aviso': no es una facultad de ingreso sorpresivo o sin anuncio.

¿Cómo se modifica o actualiza el reglamento interno de un edificio?

El artículo 155 permite que los propietarios opten por adoptar el 'Modelo de Reglamento Interno' aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construcción. La adecuación o actualización del reglamento interno, según la Disposición Transitoria Decimosegunda del mismo reglamento, puede hacerse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada, otorgado por la Junta de Propietarios.

Si tengo un conflicto con la junta por una regla del reglamento interno, ¿puedo demandar directamente?

No de forma inmediata. El artículo 156 hace obligatoria la conciliación extrajudicial como trámite previo a cualquier proceso administrativo, judicial o arbitral relacionado con el reglamento interno. La única excepción expresa es la demanda de cobro por mora de tres meses consecutivos (artículo 157), que sí puede iniciarse directamente por la vía ejecutiva sin conciliación previa.

La norma exacta

Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDAArtículo 153, literal a)leída

Contenido obligatorio del Reglamento Interno: destino de cada sección

«El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles.»