¿Quién puede construir un piso más encima de un edificio en Perú? Aires, sobreelevación y subedificación

La respuesta corta: lo decide el reglamento interno

En un edificio bajo el régimen de propiedad exclusiva y común, construir un piso más encima (sobreelevar) o excavar debajo (lo que a veces se llama subedificar) no depende de quién vive más cerca. Depende de a quién pertenecen los aires, la azotea o el sótano. Y eso lo fija el reglamento interno o los títulos de propiedad. Si no dicen nada, la regla por defecto es que son comunes.

Esta página trata solo de ese punto. Cómo funciona la junta y cómo se vota en general está en nuestra guía sobre junta de propietarios y gastos comunes. Qué más puede imponer un reglamento está en reglamento interno de un edificio.

Qué son los «aires»

Ninguna de las normas que leímos define los aires en una frase. Sí dicen qué se puede hacer con ellos. El reglamento de la Ley 27157 los cuenta como una unidad inmobiliaria más:

«Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar […]» — D.S. 035-2006-VIVIENDA, artículo 2

En la práctica, los aires son el espacio sobre el último techo donde se podrían levantar pisos nuevos. Tenerlos es tener el derecho de construir ahí.

El punto de partida está en el Código Civil. El artículo 954 dice que la propiedad del predio «se extiende al subsuelo y al sobresuelo». En un edificio, el terreno es un bien común (artículo 40 de la Ley 27157 y artículo 134 del reglamento). De ahí se sigue, aunque no está escrito con esas palabras, que lo que hay encima y debajo empieza siendo de todos.

Si el reglamento no dice nada: los aires son comunes

La Ley 27157 no menciona los aires. Menciona la azotea y el sótano:

«h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario;» — Ley 27157, artículo 40

Sunarp lee esa regla como aplicable a los aires. Su Directiva N.° 009-2008-SUNARP/SN dice:

«De conformidad con el artículo 40, inciso h), de la ley 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.» — Directiva N.° 009-2008-SUNARP/SN, numeral 5.7

Qué significa para ti:

• Si vives en el último piso y tu título o el reglamento no te dan los aires, no son tuyos. Son de todos los propietarios.
• Construir encima es hacer una obra sobre un bien común. El artículo 136 del reglamento exige «autorización expresa de la Junta de Propietarios», por mayoría calificada si la obra cambia o limita el uso del bien, y licencia.
• Vender o ceder los aires a alguien es disponer de un bien común. El artículo 135 pide el voto de «cuando menos las dos terceras partes de los propietarios».

Además, los techos y elementos estructurales que sirven a dos o más secciones son bienes comunes intransferibles salvo pacto en contrario en el reglamento interno (artículo 134, literal b). Cualquier piso nuevo se apoya en ellos.

Si el reglamento reservó los aires: ese derecho es de su titular

Es común que la constructora o el dueño original se reserve los aires en el reglamento interno. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite inscribir esa reserva de dos formas:

«Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso. El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización […]» — Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, artículo 63

Una vez constituida, la junta no puede quitarla por sí sola. La Directiva de Sunarp dice que modificar esa reserva «requerirá necesariamente el consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo de modificación del reglamento interno» (numeral 5.11).

Si alguien compra esos aires, la transferencia se inscribe «siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado» (numeral 5.6).

Si el reglamento olvidó reservarlos

Pasa a menudo: el constructor quería quedarse con los aires, pero el reglamento no lo dijo. La Directiva prevé una salida:

«Para efectos registrales la clausula en contrario consta en el reglamento interno, o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que había sido omitida en la declaración inicial del reglamento interno. Para ello se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.» — Directiva N.° 009-2008-SUNARP/SN, numeral 5.7

Hay un límite. Si el reglamento interno declaró expresamente los aires como zona común, ya no es un olvido: se aplica el artículo 135 del D.S. 035-2006-VIVIENDA (disposición de un bien común), «salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios».

Fíjate en cómo se cuentan los votos. El artículo 135 habla de dos tercios «de los propietarios». La Directiva habla de 2/3 «del porcentaje de participación». No es lo mismo en un edificio con departamentos de tamaños muy distintos. Tu reglamento interno puede fijar reglas propias; revísalo antes de votar.

Aunque los aires sean tuyos, necesitas licencia y avisar a la junta

Tener los aires no te exime de las reglas de obra. El artículo 133 del reglamento de la Ley 27157 dice:

«Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios.»

Un piso nuevo casi siempre cambia la volumetría del edificio. Cuenta con tener que pasar por la junta aunque la reserva sea tuya. Las obras, además, no deben perjudicar «las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación» ni afectar los derechos de los demás propietarios.

Qué pide hoy la municipalidad para darte la licencia lo explicamos en la guía sobre licencia de edificación. Si ya construiste sin ella, lee construcción sin licencia de edificación.

Construir hacia abajo (sótanos)

La Ley 27157 trata igual el sótano y la azotea: son comunes salvo cláusula en contrario en los títulos (artículo 40, literal h). La Directiva de Sunarp aplica su regla sobre los aires, «en lo que fuese pertinente», a las otras zonas comunes que lo son por simple omisión del reglamento (numeral 5.8). Y el terreno es un bien común intransferible salvo pacto en contrario o derecho de superficie (artículo 134, literal a). Excavar un sótano nuevo toca todo eso, así que la junta y la licencia entran igual que para subir.

Después de construir: inscribir

Registrar el piso nuevo en Sunarp es otro trámite, que esta página no cubre. Cómo se ordenan la fábrica, el reglamento interno y la independización lo explicamos en declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.

Una ley nueva que todavía no rige: el Decreto Legislativo 1568

El Decreto Legislativo 1568 (2023) crea un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero todavía no rige: al 30 de setiembre de 2026 no se ha publicado su reglamento. Por eso esta página aplica la Ley 27157 y su reglamento. Lo que cambiaría lo explicamos abajo en «Cambios en camino».

Lo que esta página no cubre

• Criterios del Tribunal Registral o de los jueces en casos concretos sobre aires.
• El derecho de superficie como alternativa para construir sobre un terreno ajeno.
• Los requisitos técnicos de la licencia (estructuras, parámetros urbanísticos, altura máxima permitida).
• Los requisitos para inscribir en Sunarp la ampliación de la fábrica y los nuevos pisos.
• Tasas municipales y registrales.
• Quintas y conjuntos bajo el régimen de independización y copropiedad.
• Cómo repartir los gastos comunes después de que se agregan pisos.