¿Me pueden quedar con la garantía del alquiler? Cuándo deben devolverla

Lo que el Código Civil no dice

El Título VI del Código Civil regula el arrendamiento en 47 artículos, del 1666 al 1712. Ninguno de ellos fija un monto máximo para la garantía, un plazo para devolverla ni una regla sobre intereses. La garantía aparece mencionada una sola vez en todo el título, en el artículo 1710, y solo de paso: cuando los herederos de un arrendatario continúan el contrato, el arrendador puede exigirles «nuevas garantías» dentro de quince días. Eso es todo. No hay un régimen general de la garantía en el arrendamiento común.

Lo que sí rige es el principio general de todo contrato: el artículo 1354 deja que las partes determinen libremente el contenido del contrato, y el artículo 1361 hace obligatorio lo que se pactó. Si tu contrato dice que la garantía se devuelve en 15 días, eso te protege. Si no dice nada, no hay un piso legal al que recurrir para el plazo — solo para la devolución en sí, que sigue siendo exigible como cualquier otra obligación contractual.

El estándar que sí existe: uso ordinario

Aunque no hay reglas sobre el monto ni el plazo, sí hay un estándar claro sobre qué se puede descontar. El artículo 1681, numeral 10, obliga al arrendatario a devolver el inmueble «en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario». Pintura desgastada, alfombras con marcas de tránsito normal o el desgaste típico de vivir en un lugar durante meses no son daño imputable al inquilino. Un hueco en la pared, un electrodoméstico roto por mal uso o una cerradura forzada sí lo son.

Ese mismo estándar —«uso ordinario» excluido del descuento— es exactamente el que usa el Decreto Legislativo 1177 para los contratos bajo el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), como se ve abajo. No es casualidad: es el criterio general del arrendamiento peruano, esté o no en un FUA.

Si tu contrato es un FUA (Decreto Legislativo 1177)

El régimen FUA es un contrato especial y voluntario, pensado para dar más seguridad jurídica al arrendamiento de vivienda. Si tu contrato se firmó con este formulario, la garantía sí tiene reglas escritas, en el artículo 7:

• Se paga en una cuenta bancaria designada por el arrendador (la «cuenta de abono»), no en efectivo ni por transferencia a una cuenta cualquiera.
• Se usa en un orden fijo: primero para reponer el inmueble al estado en que se entregó —descontando el uso ordinario—, y «en segundo orden», si sobra algo por cobrar, para pagar renta o conceptos complementarios que se deban.
• Se devuelve sin intereses, aunque haya estado meses o años en una cuenta bancaria.
• Se devuelve contra la entrega del inmueble — es decir, al momento de la restitución, no en una fecha posterior fijada por el contrato. La norma no dice cuántos días después de la entrega debe estar el dinero de vuelta en tu cuenta; ese detalle práctico no está resuelto en el artículo 7.

Este régimen es facultativo: si tu contrato no menciona el FUA, el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) ni la cuenta de abono, no estás bajo estas reglas, y aplica el arrendamiento común descrito arriba.

Qué hacer si no te la devuelven

No devolver la garantía —con o sin FUA— sigue siendo un incumplimiento de lo pactado, y eso es reclamable. La ruta práctica: pide la devolución por escrito, con el monto exacto y el detalle de cualquier descuento que te hagan; si no hay respuesta, una carta notarial deja constancia formal de fecha cierta; y si eso tampoco funciona, el camino es una demanda civil por incumplimiento de contrato o, si no cabe otra acción, por enriquecimiento sin causa (artículo 1954). No hay un procedimiento administrativo gratuito para esto — no es materia de Indecopi ni de la Defensoría del Pueblo, salvo que tu arrendador sea una empresa que además incumplió otras obligaciones de consumo. Es un asunto entre particulares que, sin acuerdo, termina en el Poder Judicial.

Si el contrato terminó por un desalojo exprés

Las reglas de devolución de la garantía aplican igual sin importar cómo terminó el contrato. Si tu caso involucró un desalojo exprés en Perú, revisa esa guía para entender el proceso completo.