¿Puede una inmobiliaria cambiar el proyecto después de que firmas?

El contrato obliga a las dos partes

Cuando compras en planos, firmas por algo que todavía no existe. El artículo 1534 del Código Civil lo llama compraventa de bien futuro:

“En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.”

Que el edificio no exista aún no quiere decir que su descripción sea libre. El artículo 1361 es la regla de base:

“Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos.”

Y el artículo 1362 exige que los contratos se ejecuten “según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”. Si el contrato describe un departamento con dos dormitorios, vista a la calle y acceso a una piscina, eso es lo que la inmobiliaria se obligó a entregar.

Cambiar lo acordado es modificar el contrato. El artículo 1413 dice que “las modificaciones del contrato original deben efectuarse en la forma prescrita para ese contrato”. Es nuestra lectura que eso supone un nuevo acuerdo contigo, no una decisión de la inmobiliaria sola.

Lo que te ofrecieron fuera del contrato también cuenta

Muchos cambios tocan cosas que no están en el contrato, sino en el folleto, la web, la maqueta o el departamento piloto. La ley de consumo cubre ese hueco. El artículo 46 de la Ley 29571 dice:

“El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las características y funciones propias del producto o servicio y las condiciones y garantías ofrecidas obligan a los proveedores y son exigibles por los consumidores, aun cuando no figuren en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido.”

Dos artículos más cierran el cuadro:

• Idoneidad. El artículo 18 mide si cumplieron por “la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida”.
• Responsabilidad. El artículo 19 hace responder al proveedor “por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y éstos”.

Además, el artículo 76.2 obliga a la inmobiliaria a informarte “sobre las características sobre el inmueble que está adquiriendo”, incluidos los “materiales empleados en la construcción y en los acabados”.

Por eso importa guardar todo lo que te mostraron antes de firmar. Es nuestra lectura que la maqueta, los renders y el folleto son oferta o publicidad en el sentido del artículo 46; la ley no los nombra uno por uno.

La cláusula “la inmobiliaria podrá modificar el proyecto”

Muchos contratos de inmobiliaria son de adhesión: los redacta la empresa y tú solo firmas. El artículo 49.1 de la Ley 29571 dice que en esos contratos son “inexigibles” las cláusulas no negociadas que, “en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una situación de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos”.

El artículo 51 pone en su lista de cláusulas abusivas, según el caso, esta:

“b. Las que permitan al proveedor modificar unilateralmente las condiciones y términos de un contrato de duración continuada, en perjuicio del consumidor, salvo que obedezca a motivos expresados en él y el consumidor goce del derecho a desvincularse del mismo sin penalización alguna.”

Hay que leerlo con cuidado. Ese literal habla de contratos “de duración continuada”, y no está claro que una compraventa en planos lo sea. Pero la lista del artículo 51 es, según su propio texto, “enunciativa, aunque no limitativa”. Una cláusula que deja a la inmobiliaria cambiar el proyecto a su criterio se puede evaluar con la regla general del artículo 49.1. Y para esa evaluación, el artículo 49.2 manda tener en cuenta “la información que se haya brindado”.

El literal b) del artículo 51 sí sirve como referencia en dos puntos: una cláusula de cambios pesa distinto si dice qué motivos permiten el cambio y si te deja salir del contrato sin penalidad. Una cláusula abierta, sin motivos y sin salida, está más lejos de lo que la ley tolera.

El artículo 50 añade dos cláusulas que no valen nunca: las que permiten al proveedor “suspender o resolver unilateralmente un contrato”, salvo norma distinta, y las que “excluyan o limiten los derechos legales reconocidos a los consumidores”. Las reglas generales sobre cláusulas abusivas están en contratos de adhesión y cláusulas abusivas.

Una cláusula que sí te puede costar: el riesgo de calidad

Revisa si tu contrato dice que asumes el riesgo de la cuantía o la calidad del bien. El artículo 1535 del Código Civil dice que, en ese caso, si el bien llega a existir, “el comprador debe pagar íntegramente el precio”, “cualquiera sea su cuantía y calidad”. Lo explicamos en qué cláusulas revisar en un contrato de bien futuro. Frente a una inmobiliaria, esa cláusula también puede discutirse con el artículo 49; no encontramos una decisión que lo resuelva.

“La municipalidad lo aprobó”

Es la respuesta más común. Que la municipalidad apruebe una modificación del proyecto es un trámite entre la inmobiliaria y la municipalidad sobre la obra. El artículo 18 de la Ley 29571 es claro sobre su efecto frente a ti:

“Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.”

Es nuestra lectura que esa regla alcanza a la aprobación municipal de un proyecto modificado. Cómo se aprueban los cambios en la obra, y qué pasa si lo construido no coincide con la licencia, está en conformidad de obra con variaciones.

Si el cambio es de metraje

Si lo que cambió es el área, hay reglas propias del Código Civil sobre precio por metro y precio por el todo. Están en metraje menor al ofrecido. Dónde reclamar está en comprar una vivienda en Perú.

Lo que esta página no cubre

No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre cambios de proyecto, ni sobre frases como “las imágenes son referenciales”. No cubrimos cuánto te corresponde como compensación, ni la resolución del contrato por incumplimiento, ni las normas técnicas que regulan qué cambios de obra requieren aprobación municipal.