¿Qué pasa si el metraje final de tu vivienda es menor al ofrecido?

Primero: cómo se fijó el precio

El Código Civil tiene un capítulo entero para esto: la “compraventa sobre medida”. Distingue dos formas de vender un inmueble, y tus derechos cambian según cuál sea la tuya.

Lo decisivo es cómo se fijó el precio, no si el contrato menciona los metros. Un contrato puede decir el área y aun así ser ad corpus.

Si pagaste por metro

El artículo 1574 dice:

“En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos.”

Aquí no hay margen: cada metro que falta se devuelve. Y si la falta es grande, puedes deshacer la compra. El artículo 1575 dice:

“Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su rescisión.”

Si el vendedor no puede devolverte la diferencia de inmediato, el artículo 1576 le aplica la misma regla que al comprador que debe pagar un exceso: un plazo “no menor de treinta días”, y si no se lo dan, lo fija el juez.

Si pagaste un precio por el todo

El artículo 1577 regula la venta ad corpus:

“Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente. Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.”

Dos condiciones para la rebaja por esta vía: que el contrato indique el área, y que la diferencia supere una décima parte. Si la diferencia es menor, el Código Civil no te da rebaja.

El artículo 1577 no habla de rescindir la venta. No encontramos una norma que diga si la rescisión del artículo 1575 se aplica también a la venta ad corpus.

El plazo: seis meses desde que recibes el inmueble

Este es el punto que más derechos cuesta. El artículo 1579 dice:

“El derecho del vendedor al aumento del precio y el del comprador a su disminución, así como el derecho de este último de pedir la rescisión del contrato, caducan a los seis meses de la recepción del bien por el comprador.”

Es un plazo de caducidad, y eso importa por tres reglas del mismo Código:

• La caducidad “extingue el derecho y la acción correspondiente” (artículo 2003). Pasado el plazo, ya no hay derecho que reclamar por esta vía.
• Los plazos de caducidad “los fija la ley, sin admitir pacto contrario” (artículo 2004). El contrato no puede acortarlo.
• La caducidad “no admite interrupción ni suspensión”, salvo un caso puntual (artículo 2005). Enviar una carta no detiene el reloj.

El plazo corre desde la recepción del bien, es decir, desde la entrega. Por eso conviene medir el inmueble apenas lo recibes.

Si le compraste a una inmobiliaria: la ley de consumo

Si el vendedor es un proveedor inmobiliario, también te protege la Ley 29571. Esa ley trata el área como información obligatoria en dos momentos.

Antes de firmar. El artículo 77.2 obliga al proveedor a darte, de manera previa y gratuita, el “plano del inmueble ofertado, precisando qué aspectos tienen carácter referencial, de ser el caso”, y las características del inmueble, incluida el “área del inmueble”. Si el plano era referencial, eso te lo tenían que precisar.

En el contrato. El artículo 78.1 exige que el contrato contenga como mínimo el “área exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas, acabados del inmueble”.

En la entrega. El artículo 79 te da derecho a dejar por escrito tu desaprobación. Para un bien futuro, sobre “desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso”. Y agrega:

“De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a través de los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda.”

La guía de Indecopi sobre productos inmobiliarios usa justo este caso como ejemplo de saneamiento físico: “el departamento cuenta con un metraje menor al ofrecido”.

Detrás de todo esto está el deber de idoneidad. El artículo 18 la define como la correspondencia entre lo que esperas y lo que recibes “en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida”. El artículo 19 hace responder al proveedor por la idoneidad y por la falta de conformidad entre su publicidad y lo que entrega.

Dos cosas que la ley de consumo no dice. No fija una tolerancia de área: no encontramos una norma que diga cuántos metros de diferencia acepta Indecopi. Y no remite al plazo de seis meses del Código Civil. Nuestra lectura es que la denuncia ante Indecopi tiene su propio plazo, que explicamos en la guía para comprar una vivienda. Aun así, no dejes pasar los seis meses: es el plazo más corto que te puede alcanzar.

Si la diferencia está en Sunarp, no en el contrato

A veces el problema no es lo que te entregaron sino lo que figura inscrito: el área de la partida no coincide con la realidad física. Eso no se resuelve con un reclamo al vendedor sino con una rectificación de área. Lo explicamos en cómo se rectifica el área, los linderos o las medidas de un predio.

Lo que esta página no cubre

No explicamos cómo se mide el área (área techada, ocupada, libre o común) ni qué método usa Indecopi o un perito, porque no encontramos una norma que lo fije para una compraventa. No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre diferencias de área. Tampoco cubrimos la compra de varios bienes por un solo precio, los vicios ocultos ni cómo reclamar paso a paso ante Indecopi: para eso, ver la guía para comprar una vivienda y cómo denunciar en Indecopi.