Financiamiento directo con la inmobiliaria: ¿qué debe decir el contrato?

Cuando la inmobiliaria es también tu prestamista

Muchas inmobiliarias ofrecen pagar el precio en cuotas directamente a ellas, sin banco. La Ley 29571 trata ese caso aparte. El artículo 77.3 dice:

“77.3 Cuando el financiamiento del precio de venta o parte de este sea ofrecido directamente por el proveedor, debe informar previa y detalladamente e incorporar en una hoja resumen con la firma del proveedor y del cliente lo siguiente: […]”

Tres cosas importan aquí. La información debe darse antes (“previa”). Debe ser detallada. Y debe constar en una hoja resumen firmada por la empresa y por ti.

Si quien te presta es un banco, la regla cambia. El artículo 77.4 dice que “es esta la que detalla las condiciones”, según la Ley 29571 y las normas de la SBS. Los documentos generales que debe darte la inmobiliaria están en qué documentos debe entregarte si compras en planos.

Qué debe decir la hoja resumen

El artículo 77.3 enumera siete puntos:

El literal d) es el más útil. Te obliga a ver en una sola cifra cuánto pagarás en total, frente al precio al contado.

Además, el artículo 78.1 exige que el propio contrato de compraventa contenga el “precio de venta del inmueble ofertado” y la “forma de pago y plazo”.

Puedes pagar antes, sin penalidad

El literal e) del artículo 77.3 te reconoce:

“El derecho de efectuar el pago anticipado o prepago de los saldos, en forma total o parcial, con la consiguiente reducción de los intereses compensatorios generados al día de pago […] sin que les sean aplicables penalidades de algún tipo o cobros de naturaleza o efecto similar.”

Si adelantas cuotas o cancelas el saldo, dejas de pagar los intereses compensatorios que aún no se generaron. Una cláusula que te cobre por prepagar va contra este literal.

Los intereses: qué dice el Código Civil

El Código Civil distingue dos tipos de interés (artículo 1242):

“El interés es compensatorio cuando constituye la contraprestación por el uso del dinero o de cualquier otro bien. Es moratorio cuanto tiene por finalidad indemnizar la mora en el pago.”

El compensatorio es el precio de pagar a plazos. El moratorio es el que se cobra por atrasarte. Las reglas clave:

• Hay un tope. El artículo 1243 dice que la tasa máxima del interés convencional, compensatorio o moratorio, “es fijada por el Banco Central de Reserva del Perú. Cualquier exceso sobre la tasa máxima da lugar a la devolución o a la imputación al capital, a voluntad del deudor”. Tú eliges: que te devuelvan lo cobrado de más o que se descuente de lo que debes.
• Sin tasa pactada, interés legal. Si debe pagarse interés y no se fijó la tasa, se paga el interés legal (artículo 1245).
• Sin moratorio pactado, no se inventa uno. Si el contrato no pactó interés moratorio, por el atraso solo debes el interés compensatorio pactado y, si no hay, el interés legal (artículo 1246).
• Intereses sobre intereses. El artículo 1249 prohíbe pactar la capitalización de intereses al contratar, “salvo que se trate de cuentas mercantiles, bancarias o similares”. El artículo 1250 solo la admite por escrito, después, y “siempre que medie no menos de un año de atraso en el pago de los intereses”. La norma no precisa si el financiamiento de una inmobiliaria entra en la excepción; nuestra lectura es que no es una cuenta bancaria, pero no es un punto resuelto.

No damos aquí la cifra de la tasa máxima porque no leímos la circular vigente del BCRP. Cómo funcionan esos topes se explica en TCEA y tasa máxima legal.

El cronograma y qué pasa si te atrasas

El literal c) del artículo 77.3 exige que conozcas el número de cuotas, cada cuánto pagas y en qué fechas. Revisa ese cronograma contra el total del literal d).

Para el atraso, el Código Civil tiene una regla general de la venta a plazos. El artículo 1561 dice:

“Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.”

Dos matices:

• Se puede pactar un límite. El artículo 1562 permite acordar que, si ya pagaste “determinada parte del precio”, el vendedor pierde el derecho a resolver y solo puede cobrarte el saldo. Busca esa cláusula; te protege si ya pagaste mucho.
• Si se resuelve, te devuelven lo pagado, con descuentos. El artículo 1563 dice que el vendedor “devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario”. También se puede pactar que el vendedor se quede con algunas cuotas como indemnización. Lee esa cláusula antes de firmar.

No revisamos cómo se combina el artículo 1561 con una cláusula del contrato que fije otro número de cuotas impagas.

Reserva de propiedad: la vivienda sigue siendo de la inmobiliaria

Es común que el contrato diga que la inmobiliaria conserva la propiedad hasta que termines de pagar. El artículo 1583 lo permite:

“En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.”

Lo que significa para ti:

• Puedes vivir ya en la vivienda y aun así no ser dueño.
• Desde la entrega, el riesgo de pérdida o deterioro es tuyo.
• Cuando pagas el precio convenido, te haces dueño automáticamente.

El artículo 1584 añade que, en bienes inscritos, la reserva es oponible a terceros “siempre que el pacto haya sido previamente registrado”. Más detalle sobre esta figura en alquiler-venta y reserva de propiedad.

Hipoteca y otras garantías

La otra forma de asegurar el pago es la hipoteca. El artículo 1097 dice que afecta un inmueble en garantía “de cualquier obligación”, que “no determina la desposesión” y que da al acreedor los derechos de “persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”. Sigues en la vivienda, pero si no pagas, el acreedor puede pedir su venta judicial.

Para ser válida, la hipoteca se constituye por escritura pública, salvo otra disposición legal (artículo 1098), y debe asegurar una obligación determinada o determinable, por una cantidad determinada o determinable, e inscribirse en el registro (artículo 1099).

Una regla protege al deudor: el artículo 1111 dice que, aunque no pagues, “el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario”. Una cláusula que diga que la inmobiliaria “se queda con la vivienda” si no pagas no vale en esos términos.

Si hay garantías o avales, el literal f) del artículo 77.3 exige que la hoja resumen explique sus alcances y obligaciones.

Lo que esta página no cubre

No damos la tasa máxima vigente del BCRP. No revisamos si una inmobiliaria que financia a plazos necesita autorización de la SBS, ni resoluciones de Indecopi sobre el artículo 77.3. Tampoco cubrimos el proceso de ejecución de la hipoteca (está en ejecución hipotecaria), el crédito Mivivienda ni Techo Propio, ni las cláusulas abusivas en general, que explicamos en contratos de adhesión y cláusulas abusivas.