¿Minuta o escritura pública? Cuándo la minuta no basta en el Perú

Dos documentos distintos

En una notaría vas a oír dos palabras: minuta y escritura pública. No son lo mismo.

La minuta es el contrato escrito que firman las partes y autoriza un abogado. La Ley del Notariado (D.L. 1049) la menciona al describir qué contiene una escritura:

“El cuerpo de la escritura contendrá: a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente.”

La escritura pública es lo que hace el notario con esa minuta. El artículo 51 del mismo decreto la define así:

“Escritura pública es todo documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o más actos jurídicos.”

La escritura es un instrumento público notarial: el notario la extiende “en ejercicio de su función” (artículo 23) y la conserva en su protocolo (artículo 25). La minuta, antes de llegar a la notaría, es un documento privado. Esto último se desprende de esos artículos; la ley no lo dice con esas palabras.

La regla general: el contrato vale con el acuerdo

El Código Civil parte de la libertad de forma. El artículo 1352 dice:

“Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad.”

Y el artículo 143 agrega que, si la ley no fija una forma, puedes usar la que quieras. Por eso una compraventa de casa es válida con la sola minuta. El artículo 949 va más lejos: “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él”. Si firmaste la minuta de compra, ya eres dueño frente al vendedor.

Hay una distinción que conviene conocer. Cuando la ley exige una forma pero no dice que su falta causa nulidad, esa forma solo sirve para probar el acto (artículo 144):

“Cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de prueba de la existencia del acto.”

Cuando la ley sí dice “bajo sanción de nulidad”, la forma es parte del acto. Sin ella, el acto no existe para el derecho. A esto se le llama forma solemne.

Cuándo la minuta no basta

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Aunque ya seas dueño con la minuta, esa compra no aparece en el registro. El artículo 2010 del Código Civil dice:

“La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.”

Una minuta sola no es un instrumento público. Para inscribir tienes que llevarla a la notaría y convertirla en escritura pública. Sin inscripción, tu compra no está a la vista de terceros. Esa es la protección que pierdes si te quedas con la minuta.

Actos que son nulos sin escritura pública

Para algunos actos la ley exige escritura pública “bajo sanción de nulidad”. Entre los que leímos:

La donación de inmuebles es el caso que más gente encuentra:

“La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad.”

El anticipo de legítima no tiene un artículo propio sobre su forma. El artículo 831 dice que lo que un heredero forzoso recibe en donación se considera anticipo de herencia. Si lo que se adelanta es una casa, es una donación de inmueble, y en nuestra lectura aplica el artículo 1625. Más sobre esto en dejar una propiedad a un hijo menor de edad.

La hipoteca tiene su propia regla. El artículo 1098 dice que “se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley”. Ese artículo no habla de nulidad. Pero el artículo 1099 pone como requisito de validez que el gravamen “se inscriba en el registro de la propiedad inmueble”. Sin inscripción, no hay hipoteca válida.

Esta lista no es completa. Otras leyes pueden exigir escritura pública para otros actos.

Cuando ustedes mismos pactaron la forma

Si tú y la otra parte acordaron por escrito que el contrato se haría con una forma determinada, el artículo 1411 presume que esa forma es indispensable para su validez, bajo sanción de nulidad. Y el artículo 1413 dice que cualquier cambio al contrato debe hacerse en la misma forma.

Si el vendedor no quiere firmar la escritura

Pasa seguido: firmaste la minuta, pagaste, y el vendedor no aparece en la notaría. El artículo 1549 dice que es obligación esencial del vendedor “perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”. Y el artículo 1412 te da la herramienta:

“Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. La pretensión se tramita como proceso sumarísimo […]”

Esto sirve cuando la escritura no es forma solemne, como en la compraventa. Si el acto era nulo por falta de forma, como una donación de casa en documento privado, no hay nada que “completar”.

¿El notario todavía exige minuta?

Según el texto del D.L. 1049 que leímos (compilación del SPIJ al 26 de enero de 2017), sí, como regla general. El artículo 58 lista los actos en que no se exige:

“No será exigible la minuta en los actos siguientes: a) Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder. […] f) Aceptación expresa o renuncia de herencia. […] j) Hipoteca unilateral; y, k) Otros que la ley señale.”

La lista completa incluye también la renuncia de nacionalidad, el nombramiento de tutor o curador, el reconocimiento de hijos, la autorización para el matrimonio de menores, la declaración jurada de bienes y rentas, la donación de órganos y la constitución de micro y pequeñas empresas. No confirmamos si estos artículos cambiaron después de 2017. Antes de ir, pregunta en la notaría si tu acto necesita minuta.

Lo que esta página no cubre

No cubrimos los costos notariales ni registrales, los impuestos de la compraventa, ni qué pasa si el vendedor vende el mismo inmueble a dos personas. No leímos el Reglamento General de los Registros Públicos vigente ni el reglamento de la Ley del Notariado, ni sentencias sobre nulidad por falta de forma.