¿Qué pasa si dejas de pagar las cuotas de una vivienda en planos?

Primero: ¿a quién le debes las cuotas?

Esta página trata de las cuotas que le pagas directamente a la inmobiliaria: la cuota inicial en partes, o el precio completo en un cronograma que ella misma te da. Si el dinero te lo prestó un banco, tu deuda es con el banco y siguen otras reglas. La Ley 29571 separa los dos casos en su artículo 77:

“77.3 Cuando el financiamiento del precio de venta o parte de este sea ofrecido directamente por el proveedor, debe informar previa y detalladamente e incorporar en una hoja resumen con la firma del proveedor y del cliente lo siguiente: a. El monto de los intereses y las tasas de interés aplicables conforme a las disposiciones del presente Código y las cláusulas penales, si las hubiera. […]”

Si la inmobiliaria te financia, tienes que tener una hoja resumen firmada con los intereses y las penalidades. Si te financia un banco, el numeral 77.4 dice que es el banco el que detalla las condiciones.

Cuándo estás en mora

La regla general está en el artículo 1333 del Código Civil:

“Incurre en mora el obligado desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación. No es necesaria la intimación para que la mora exista: 1.- Cuando la ley o el pacto lo declaren expresamente.”

Sin requerimiento no hay mora, salvo que tu contrato diga que no hace falta. Muchos contratos de compraventa lo dicen. Si el tuyo lo dice, estás en mora desde que vence la cuota.

La mora tiene un costo. El artículo 1324 dice que una deuda de dinero “devenga el interés legal que fija el Banco Central de Reserva del Perú, desde el día en que el deudor incurra en mora, sin necesidad de que el acreedor pruebe haber sufrido daño alguno”. Si tu cronograma ya tenía intereses mayores, esos siguen corriendo como intereses moratorios.

Tres cuotas impagas: lo que puede hacer la inmobiliaria

El Código Civil tiene una regla propia para la compraventa a plazos. El artículo 1561 dice:

“Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.”

Dos cosas importan aquí. Primero, cuentan tres cuotas impagas en total, no tres seguidas. Segundo, la inmobiliaria elige: deshacer la venta, o cobrarte todo el saldo de una vez.

Tu contrato puede cerrar la primera puerta. El artículo 1562, en su texto actual (sustituido por la Ley 27420), dice:

“Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.”

Ese límite no es automático. Solo existe si está en tu contrato, con el porcentaje que las partes hayan fijado.

Cómo se resuelve el contrato

El contrato no se deshace solo. El artículo 1428 le da a la parte afectada la opción de pedir el cumplimiento o la resolución, y en ambos casos la indemnización de daños. La inmobiliaria tiene tres caminos:

La consecuencia práctica: si recibes una carta notarial, tienes ese plazo para pagar. Si te demandan la resolución, ya es tarde para pagar y conservar la compra.

No resolvemos aquí si una cláusula resolutoria expresa puede permitir resolver por menos de tres cuotas impagas. El artículo 1561 fija las tres cuotas; el artículo 1430 deja pactar la resolución por una prestación precisa. Cómo se combinan en tu contrato es una pregunta para un abogado.

Qué te deben devolver si resuelven

Esta es la regla que más se desconoce. El artículo 1563 dice:

“La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.”

Lo que significa para ti:

• La regla de partida es la devolución. La inmobiliaria devuelve lo que recibió.
• Puede cobrarte dos cosas: una compensación equitativa por el uso del bien y los daños que le causaste. Si nunca te entregaron la vivienda, nuestra lectura es que no hubo uso que compensar. La ley no lo dice con esas palabras.
• Se puede pactar otra cosa: que la inmobiliaria se quede con “algunas de las armadas” como indemnización. En ese caso, esas cuotas funcionan como una cláusula penal, con sus reglas y sus límites.

Si entregaste arras o pagaste una separación, esos pagos tienen reglas propias. Las explicamos en cómo funcionan las arras y en la separación de un departamento.

La penalidad y su límite

Casi todos los contratos fijan una penalidad si el comprador no paga. El Código Civil la llama cláusula penal. Tres reglas:

La inmobiliaria no tiene que probar el daño. El artículo 1343 dice que “para exigir la pena no es necesario que el acreedor pruebe los daños y perjuicios sufridos”. Pero solo puede exigirla si el incumplimiento se debe a una causa imputable a ti, salvo pacto en contrario.

La penalidad suele ser el tope. El artículo 1341 dice que la penalidad limita el resarcimiento a esa prestación, “salvo que se haya estipulado la indemnización del daño ulterior”. Si tu contrato no dice eso, la inmobiliaria no puede cobrarte la penalidad y además otros daños.

Un juez puede reducirla. El artículo 1346 dice:

“El juez, a solicitud del deudor, puede reducir equitativamente la pena cuando sea manifiestamente excesiva o cuando la obligación principal hubiese sido en parte o irregularmente cumplida.”

Si pagaste varias cuotas antes de dejar de pagar, cumpliste en parte. La reducción no es automática: tienes que pedirla.

Lo que añade la ley de consumo

Si le compras a una inmobiliaria, la Ley 29571 se suma al Código Civil. El artículo 78.1 exige que el contrato diga, entre otras cosas:

“f. Forma de pago y plazo. g. Plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y penalidades por incumplimiento que se hubieran pactado. h. Supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas.”

Una penalidad que no está escrita en el contrato, con sus supuestos y su monto, no cumple esa exigencia.

Y si firmaste un contrato de adhesión, el artículo 49.1 declara inexigibles las cláusulas no negociadas que, “en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una situación de desventaja o desigualdad”. La Ley 29571 no fija un tope de penalidad para el comprador que deja de pagar. Si una penalidad es desproporcionada es algo que se evalúa caso por caso. Lo explicamos en contratos de adhesión y cláusulas abusivas. Las vías de reclamo están en comprar una vivienda en Perú: qué revisar antes de firmar.

Si quien incumple es la inmobiliaria, lee qué pasa si se demora en entregar tu vivienda y qué pasa con tu dinero si el proyecto no se realiza.

Lo que esta página no cubre

No revisamos resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre penalidades a compradores en planos, ni cómo se calcula en la práctica la compensación o la reducción de una pena. No cubrimos los créditos hipotecarios con bancos, las compras con Techo Propio o Mivivienda, ni los plazos de prescripción. Tampoco tratamos el caso en que la vivienda ya te fue entregada y dejas de pagar.