Separación de un departamento o casa: ¿te deben devolver el dinero si te arrepientes?
Depende de lo que firmaste al separar. La ley no le da a la separación un efecto único: la inmobiliaria debe informarte antes sus condiciones, incluidos los gastos administrativos y penalidades. Solo puede cobrarte lo que te informó antes. Si se cae por culpa de la empresa, te devuelven todo.
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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 30 mar. 2027
Qué es la “separación”
Cuando te interesa un departamento, en planos o terminado, la inmobiliaria suele pedirte un pago de “separación” para reservarte la unidad por un tiempo. Luego firmas la minuta de compraventa y pagas la inicial.
La Ley 29571 menciona la separación, pero no la define ni le da un efecto propio. Por eso la respuesta a “¿me devuelven la plata?” no está en una sola regla. Está en dos cosas: lo que la inmobiliaria te informó antes de pagar y lo que dice el documento que firmaste.
Lo que la inmobiliaria debe informarte antes de que pagues
El artículo 77.2 de la Ley 29571 obliga a las inmobiliarias a darte información de manera previa y gratuita, antes de firmar. Uno de los puntos obligatorios es este:
“f. Condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución (gastos administrativos y penalidades).”
Es decir, antes de pagar debes saber cuánto dura la separación, en qué casos se deja sin efecto y cuánto te descuentan si eso pasa.
La Guía de Indecopi sobre productos y servicios inmobiliarios explica qué se entiende por resolución y pone un límite claro:
“Por resolución del contrato, se debe entender a la decisión del proveedor de poner fin al contrato, como consecuencia del incumplimiento por la otra parte de la obligación que le corresponde, la cual podría comprender el pago de gastos administrativos y penalidades, siempre y cuando hayan sido previamente informados por el proveedor.”
Lo que esto significa para ti: la inmobiliaria puede quedarse con gastos administrativos y penalidades solo si te los informó antes. Si no te informó ningún descuento, nuestra lectura es que no debería aplicarte uno después.
Qué puede ser tu separación según el Código Civil
La palabra “separación” es comercial. Según cómo esté redactado el documento, el pago puede encajar en figuras distintas del Código Civil, con efectos distintos. Esto es un análisis nuestro: la ley no dice cuál aplica a cada separación.
| Si el documento dice o funciona como… | Qué pasa si te arrepientes |
|---|---|
| Arras de retractación | Las pierdes; si se retracta la inmobiliaria, te las devuelve dobladas (arts. 1480 y 1481) |
| Compromiso de contratar | Te obligaste a firmar la compraventa; negarte sin justificación puede dar lugar a una indemnización (arts. 1414 y 1418) |
| Contrato de opción a tu favor | Tú decides si compras o no; el vendedor queda vinculado (art. 1419) |
| Pago a cuenta del precio, con penalidad | Se aplica la penalidad pactada; el juez puede reducirla si es excesiva (arts. 1341 y 1346) |
Si son arras de retractación
El Código Civil dice que estas arras solo valen en contratos preparatorios y dan a ambas partes el derecho de arrepentirse:
“Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.”
No repetimos aquí cómo funcionan las arras. Lo explicamos en cómo funcionan las arras al comprar una vivienda.
Si es un compromiso de contratar
Si el documento dice que ambas partes se obligan a firmar la compraventa, es un compromiso de contratar (art. 1414). Si te niegas sin justificación, el artículo 1418 permite a la otra parte exigir que firmes o dejar sin efecto el compromiso, y en ambos casos “hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios”. Ese artículo no dice que la otra parte pueda quedarse con tu pago; habla de una indemnización, que debe probarse.
Si es una opción a tu favor
En el contrato de opción, “una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no” (art. 1419). Si la opción es tuya, no comprar es un derecho, no un incumplimiento. Lo que pase con el dinero que pagaste por la opción depende del documento.
Si hay una penalidad
Si el documento fija una penalidad por desistir, esa penalidad limita lo que te pueden cobrar por el incumplimiento, salvo que se haya pactado además la indemnización del daño ulterior (art. 1341). Y si es manifiestamente excesiva, puedes pedirle al juez que la reduzca (art. 1346).
Cláusulas que no negociaste
La separación suele firmarse en un formato que prepara la inmobiliaria. El artículo 49.1 de la Ley 29571 dice que en los contratos por adhesión son inexigibles las estipulaciones no negociadas individualmente que, contra la buena fe, te pongan en desventaja o anulen tus derechos. Si una cláusula de tu separación te parece así, puedes plantearlo en tu reclamo. Si lo es o no depende del caso; la ley no da una lista cerrada para separaciones.
Si quien falla es la inmobiliaria
Si la venta no se hace por causa de la inmobiliaria, la regla es otra. La Guía de Indecopi dice que debe devolverte “el íntegro de los pagos adelantados efectuados por todo concepto a sola solicitud del consumidor”. Eso incluye la separación. El detalle está en qué pasa con tu dinero si un proyecto inmobiliario no se realiza, junto con el caso del crédito no aprobado.
Cómo reclamar
Si te niegan una devolución que te corresponde, empieza por el Libro de Reclamaciones de la empresa o por Reclama Virtual de Indecopi. Las demás vías y sus plazos están en nuestra guía de comprar una vivienda en Perú.
Lo que esta página no cubre
- Resoluciones de Indecopi o sentencias sobre separaciones: no las revisamos.
- Montos o porcentajes “normales” de gastos administrativos: ninguna norma que leímos los fija.
- Separaciones con bono de Techo Propio o Mivivienda: revisa en qué se diferencian ambos programas.
- Separaciones pagadas a un particular que no vende inmuebles de forma habitual: esta página se centra en inmobiliarias y constructoras. Quién cuenta como proveedor inmobiliario lo explicamos en la guía general de compra.
Cómo se reclama
- Antes de pagar, pide las condiciones de la separación por escritoLa inmobiliaria debe informarte antes y gratis la vigencia de la separación, las causales y los efectos de la resolución, con los gastos administrativos y penalidades (Ley 29571, art. 77.2.f). Si no te lo dan, no pagues.
- Lee qué nombre y qué efecto le da el documento al pagoBusca si dice 'arras de retractación', 'a cuenta del precio', 'penalidad' o 'gastos administrativos', y cuánto. Eso decide cuánto puedes recuperar si desistes.
- Si te arrepientes, comunícalo por escrito y pide la devoluciónPide la devolución de lo que no esté cubierto por gastos o penalidades informados antes. Guarda el documento de separación, los comprobantes de pago y los correos o mensajes con la empresa.
- Si no te devuelven, reclamaUsa el Libro de Reclamaciones de la inmobiliaria o Reclama Virtual de Indecopi. Las vías y los plazos están en nuestra guía general de compra de vivienda.
Lo que casi nadie pregunta a tiempo
¿Sabías que una cláusula que no negociaste puede no valer aunque la hayas firmado?
Averígualo antes de que importe →Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma
La separación siempre se devuelve, porque todavía no firmé nada.
Firmaste algo: el documento de separación. El artículo 1361 del Código Civil dice que los contratos obligan en lo que se haya expresado en ellos. Si ese documento fija gastos o penalidades por desistir, y te los informaron antes, pueden descontártelos.
La separación siempre se pierde completa si me arrepiento.
Tampoco. La Guía de Indecopi dice que la inmobiliaria puede cobrar gastos administrativos y penalidades siempre y cuando los haya informado antes. Lo que no te informó, no debería cobrártelo.
Separación y arras son lo mismo.
No necesariamente. 'Separación' es el nombre comercial del pago. Puede funcionar como arras, como pago a cuenta del precio o como parte de un compromiso u opción de compra. El efecto depende de lo que diga el documento.
Si la inmobiliaria cancela el proyecto, me devuelven solo la separación menos gastos.
Si la venta no se ejecuta por causa de la inmobiliaria, la Guía de Indecopi exige devolver el íntegro de los pagos adelantados por todo concepto, a tu sola solicitud.
Preguntas frecuentes
¿Qué es legalmente la separación de un departamento?
La Ley 29571 la menciona, pero no la define. En la práctica es un pago para que la inmobiliaria te reserve una unidad antes de firmar la compraventa. Su efecto legal depende del documento: puede ser arras de retractación, un pago a cuenta del precio, o parte de un compromiso de contratar o de un contrato de opción.
Me arrepentí antes de firmar la minuta. ¿Cuánto pueden quedarse?
Lo que diga el documento de separación, siempre que te lo hayan informado antes. La Guía de Indecopi permite gastos administrativos y penalidades solo si fueron informados previamente. Si el documento no dice nada sobre descuentos, pide la devolución completa por escrito.
El documento dice que pierdo todo. ¿Es válido?
Puede serlo si eran arras de retractación: quien se retracta las pierde (art. 1480). Si es una penalidad, el juez puede reducirla cuando sea manifiestamente excesiva (art. 1346). Y en un contrato por adhesión, una cláusula abusiva es inexigible (Ley 29571, art. 49). Cuál aplica depende del caso.
¿Qué pasa si la inmobiliaria es la que se arrepiente o vende mi unidad a otro?
Si eran arras de retractación, debe devolvértelas dobladas (art. 1481). En cualquier caso, si la venta no se ejecuta por causa de la inmobiliaria, debe devolverte todo lo que pagaste, a tu sola solicitud, según la Guía de Indecopi.
No me aprobaron el crédito. ¿Eso cuenta como arrepentimiento?
Depende de si tu separación tiene una condición de financiamiento. Lo explicamos en la página sobre qué pasa con tu dinero si un proyecto inmobiliario no se realiza.
La norma exacta
Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del ConsumidorArtículo 77, numeral 77.2, literal fleída
La inmobiliaria debe informar antes las condiciones de la separación
«77.2 Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para proporcionar la información de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato considerando los aspectos siguientes: [...] f. Condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución (gastos administrativos y penalidades).»
Guía sobre productos y servicios inmobiliarios — IndecopiII.1.3. Información relacionada con la operación de compraventa, y nota 1leída
Gastos y penalidades solo si fueron informados antes
«Condiciones de la separación del inmueble, que comprende: vigencia, causales y efectos de la resolución del contrato, como el pago de gastos administrativos y penalidades [...] Por resolución del contrato, se debe entender a la decisión del proveedor de poner fin al contrato, como consecuencia del incumplimiento por la otra parte de la obligación que le corresponde, la cual podría comprender el pago de gastos administrativos y penalidades, siempre y cuando hayan sido previamente informados por el proveedor.»
↳II.1.3. Información relacionada con la operación de compraventaleída
Devolución íntegra si la venta no se ejecuta por causa de la inmobiliaria
«En la venta de inmuebles sobre planos o de bienes futuros y de inmuebles existentes, el proveedor debe devolver el íntegro de los pagos adelantados efectuados por todo concepto a sola solicitud del consumidor, en caso de que la prestación no se llegue a ejecutar por causas atribuibles al proveedor.»
Decreto Legislativo N.º 295, Código CivilArtículo 1361leída
Los contratos obligan en lo que dicen
«Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos.»
↳Artículos 1414 y 1418leída
Compromiso de contratar y negativa injustificada a firmar
«Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo. [...] La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a: 1.- Exigir judicialmente la celebración del contrato. 2.- Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar. En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.»
↳Artículo 1419leída
Contrato de opción
«Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.»
↳Artículos 1480 y 1481leída
Arras de retractación: quien se retracta las pierde; si se retracta quien las recibió, las devuelve dobladas
«La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. [...] Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.»
↳Artículo 1341leída
La penalidad pactada
«El pacto por el que se acuerda que, en caso de incumplimiento, uno de los contratantes queda obligado al pago de una penalidad, tiene el efecto de limitar el resarcimiento a esta prestación y a que se devuelva la contraprestación, si la hubiere; salvo que se haya estipulado la indemnización del daño ulterior.»
↳Artículo 1346leída
El juez puede reducir una penalidad excesiva
«El juez, a solicitud del deudor, puede reducir equitativamente la pena cuando sea manifiestamente excesiva o cuando la obligación principal hubiese sido en parte o irregularmente cumplida.»
Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del ConsumidorArtículo 49, numeral 49.1leída
Cláusulas abusivas en contratos por adhesión
«En los contratos por adhesión y en las cláusulas generales de contratación no aprobadas administrativamente, se consideran cláusulas abusivas y, por tanto, inexigibles todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una situación de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos.»
También se busca como: me devuelven la separacion de un departamento si me arrepiento · pague la separacion de un depa y ya no quiero comprar · la inmobiliaria no me quiere devolver la separacion · cuanto me pueden descontar de la separacion · la separacion es lo mismo que las arras · separe un departamento en planos y me arrepenti
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