Alquiler y desalojo: cuándo pueden sacarte y qué no puede hacer tu arrendador

La línea que no se cruza

Un arrendador que cambia la chapa, saca los muebles a la calle o corta la luz para forzar una salida no está cobrando una deuda. Está cometiendo un delito.

El artículo 202 del Código Penal castiga con dos a cinco años de pena privativa de libertad a quien «con violencia, amenaza, engaño o abuso de confianza, despoja a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble», y también a quien «con violencia o amenaza, turba la posesión». El propio artículo aclara que esa violencia «se ejerce tanto sobre las personas como sobre los bienes» — es decir, romper, cortar o inutilizar cosas cuenta.

Que el inmueble sea suyo y que el inquilino deba tres meses no cambia nada. La deuda se cobra por su camino. La posesión se recupera por el suyo.

Cuándo se puede resolver el contrato por falta de pago

El artículo 1697.1 del Código Civil fija el umbral y es más largo de lo que la gente cree:

• Renta mensual: que no se haya pagado la renta del mes anterior y venza otro mes y además quince días.
• Períodos mayores a un mes: basta el vencimiento de un solo período y quince días.
• Períodos menores a un mes: basta que venzan tres períodos.

Resolver el contrato y desalojar no son lo mismo. Lo primero termina la relación; lo segundo saca a la persona, y eso lo ordena un juez.

Qué pasa cuando se vence el plazo

Aquí hay un malentendido muy extendido en los dos sentidos. El artículo 1700 es claro:

Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

Es decir: el inquilino no gana un contrato nuevo por quedarse, y el arrendador no pierde el derecho a pedir el inmueble por haber aceptado pagos. Puede pedirlo cuando quiera.

Si el arrendamiento es de duración indeterminada, el artículo 1703 dice cómo termina: con aviso judicial o extrajudicial a la otra parte.

Y si, vencido el plazo o cursado el aviso, el inquilino no devuelve el bien, el artículo 1704 permite al arrendador exigir la devolución y cobrar la penalidad pactada o, si no hay, una prestación igual a la renta del período anterior, hasta la devolución efectiva. Cobrar eso no significa que el arrendamiento siga.

El camino rápido: desalojo notarial (Ley 30933)

Desde 2019 existe una vía más corta. No sirve para todos los contratos, y ahí está la mitad de los malentendidos.

Solo procede si el contrato cumple todo esto (artículos 4 y 5):

1. Está en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) del Decreto Legislativo 1177. Un contrato privado firmado entre las partes no basta.
2. Contiene una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para devolver el inmueble por vencimiento del plazo o por resolución por falta de pago.
3. Contiene una cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933.
4. Consigna el número, tipo y moneda de la cuenta en la que se paga la renta.

Solo hay dos causales (artículo 7): vencimiento del plazo, o incumplimiento del pago de la renta. Nada más. Ruido, mascotas, subarriendo o daños se reclaman por otras vías.

Solo cuenta el pago bancario. Para constatar la falta de pago, el notario «solo considera la constancia de transferencia o depósito» en la cuenta acordada. Si tu contrato está bajo esta ley y pagas en efectivo, para este procedimiento no pagaste. Y si el arrendador cambia de cuenta, debe avisártelo por comunicación de fecha cierta: mientras no lo haga, lo que deposites en la cuenta original es válido.

Los plazos reales

La resolución del juez es impugnable sin efecto suspensivo: apelar no detiene el lanzamiento.

Con qué puede oponerse el arrendatario

El artículo 8.3 lo limita a tres cosas, y conviene saberlo antes de perder cinco días buscando argumentos que no entran:

• La renovación o prórroga del contrato con las mismas formalidades que el original.
• Las constancias de transferencia o depósito en la cuenta acordada.
• El incumplimiento de las formalidades que la propia ley exige.

Lo que el arrendador no puede hacer sin avisar

El artículo 1681.5 obliga al arrendatario a permitir la inspección del inmueble, pero con dos condiciones: causa justificada y aviso previo de siete días. Entrar cuando el inquilino no está, sin causa y sin aviso, no es un derecho del propietario; el numeral 4 del artículo 202 del Código Penal describe justamente al que «ilegítimamente, ingresa a un inmueble, mediante actos ocultos, en ausencia del poseedor».

La garantía

El capítulo de arrendamiento del Código Civil no fija un tope al depósito en garantía, y no verificamos si alguna norma sectorial lo hace. En la práctica se pacta, y lo que se pacta manda. Lo que sí conviene es dejar por escrito el monto, el motivo por el que puede retenerse y el plazo de devolución: sin eso, la discusión al final del contrato no tiene documento al que volver.

Revisa si calificas

El checklist de desalojo notarial revisa, punto por punto, si tu contrato cumple los cuatro requisitos de la Ley 30933 y qué causal aplica. Ir al checklist de desalojo notarial.

Vía exprés y alquileres cortos

Si tu contrato de alquiler se firmó desde el inicio en el Formulario Único de Arrendamiento con firmas legalizadas, revisa el desalojo exprés en Perú, una vía más rápida que el proceso ordinario. Si el alquiler es de corto plazo tipo Airbnb, consulta también alquiler temporal y Airbnb en Perú: qué reglas aplican.