Desalojo exprés en Perú: cuándo aplica y cómo funciona

Qué es el “desalojo exprés”: en realidad son dos vías, de tres normas distintas

En Perú hay dos mecanismos rápidos de desalojo, con orígenes legales distintos, que suelen confundirse entre sí:

1. La vía ejecutiva de la Ley N° 30201 (2014), que reescribió el artículo 594 del Código Procesal Civil: si el contrato tiene firmas legalizadas ante notario (o juez de paz donde no hay notario) y una cláusula de allanamiento a futuro desalojo, el juez notifica al inquilino, que tiene seis días para probar que el contrato sigue vigente o que pagó; si no lo hace, el lanzamiento procede en quince días hábiles. Esta vía no exige el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) — basta con que el contrato, en cualquier formato, tenga firmas legalizadas y la cláusula de allanamiento.
2. El procedimiento notarial-judicial de la Ley N° 30933 (2019): el notario certifica la causal, y el juez de paz letrado ordena y ejecuta el lanzamiento. Este contrato puede ser el FUA o una escritura pública, no solo el formulario.

El FUA en sí —el formulario con mérito de ejecución que muchas veces se menciona como requisito único— lo creó una tercera norma, el Decreto Legislativo N° 1177 (2015), no la Ley 30201.

Esta página es un complemento a la guía general de desalojo y alquiler en Perú, que cubre el proceso ordinario. Aquí nos enfocamos solo en las vías rápidas y sus condiciones de acceso.

Qué haría elegible a un contrato para una vía rápida

No hay un único requisito, porque depende de la vía:

• Para la vía ejecutiva de la Ley 30201 (artículo 594 CPC): firmas legalizadas ante notario o juez de paz, y una cláusula de allanamiento a futuro desalojo — en cualquier formato de contrato, no necesariamente el FUA.
• Para la vía de la Ley 30933: el contrato debe ser el FUA (creado por el D.L. 1177) o una escritura pública, con cláusula de allanamiento, sumisión expresa a esa ley, y una cuenta bancaria designada para la renta.

En ambos casos, la formalidad exigida debe cumplirse desde el inicio del contrato; no se puede “convertir” después un contrato ya firmado para acceder retroactivamente a una vía rápida. Muchos arrendadores que ya tienen un contrato en curso, firmado de forma privada y sin esas formalidades, no podrían usar directamente ninguna de estas vías, y tendrían que recurrir al proceso de desalojo ordinario descrito en la guía general.

Por qué situaciones se usaría

Las dos causas más mencionadas en fuentes secundarias son:

1. Falta de pago de la renta por parte del inquilino.
2. Vencimiento del plazo del contrato sin que el inquilino desocupe el inmueble.

Cómo cambiaría el trámite frente a un desalojo ordinario

De acuerdo con la explicación general que dan fuentes secundarias, la diferencia principal estaría en la vía procesal: en lugar de tramitarse como un proceso de conocimiento u otro proceso ordinario más largo, se tramitaría como un proceso de ejecución, usando el formulario legalizado como título. Esto acortaría los tiempos, porque las etapas y las defensas admisibles serían más limitadas.

Aun así, el inquilino conservaría derecho a defenderse — por ejemplo, demostrando que sí pagó, o que el documento no cumple los requisitos de forma exigidos. Si recibes una notificación judicial de este tipo, no la ignores: los plazos para responder suelen ser cortos.

Qué revisar antes de asumir que aplica

• Si tu contrato de alquiler es un documento privado simple, sin firmas legalizadas ante notario desde el inicio, probablemente no calza en este mecanismo y el desalojo tendría que seguir la vía ordinaria.
• Al terminar cualquier proceso de desalojo, conviene revisar también la devolución de la garantía y el estado del inmueble, ver reparaciones en vivienda alquilada.

Qué hacer si te encuentras en esta situación

Tanto si eres arrendador como si eres inquilino, dado que esta página no pudo verificar el texto legal completo, lo más seguro es buscar orientación de un abogado especializado en temas de arrendamiento antes de iniciar o responder a un proceso de este tipo.