Aumento de la renta durante un contrato de alquiler en Perú: ¿cuándo es válido?

La renta es la que pactaron

El Código Civil define el arrendamiento por la renta. El artículo 1666 dice:

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.”

Y el artículo 1361 dice que lo firmado obliga:

“Los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla.”

El artículo 1351 agrega que el contrato es el acuerdo de las partes para «crear, regular, modificar o extinguir» una relación. Ninguno de estos artículos dice con estas palabras «el arrendador no puede subir la renta». Pero se sigue de ellos: cambiar la renta es modificar el contrato, y modificarlo requiere el acuerdo de los dos. Una carta del dueño anunciando un aumento es una propuesta, no una obligación para ti.

La excepción es tu propio contrato. Si firmaste una cláusula que dice, por ejemplo, que la renta sube en una fecha o en un monto determinado, esa cláusula forma parte de lo que «se haya expresado» y te obliga. Por eso lo primero es leer el contrato.

Tres situaciones, tres respuestas

El artículo 1687 dice que «el arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada». Qué puede hacer el arrendador con la renta depende de en cuál estás.

Si el contrato tiene plazo y sigue vigente

El artículo 1699 dice que el arrendamiento con plazo «concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas». Hasta ese día, rige lo pactado, incluida la renta. Al vencer, las dos partes quedan libres de negociar un contrato nuevo, con otra renta o sin él.

Si el plazo venció y sigues viviendo ahí

Aquí está la confusión más común. El artículo 1700 dice:

“Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.”

Esto corta en los dos sentidos:

• A tu favor: el contrato continúa «bajo sus mismas estipulaciones». Nuestra lectura es que la renta pactada es una de esas estipulaciones, así que el arrendador no puede imponerte otra por su cuenta.
• A favor del arrendador: puede pedirte la devolución «en cualquier momento». No necesita una causa. En la práctica, eso le da una salida: ofrecerte un contrato nuevo con otra renta, y si no aceptas, pedirte el inmueble.

Si nunca hubo plazo

El artículo 1690 dice que «el arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta». Y el artículo 1703 dice cómo termina:

“Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.”

El artículo 1703 no fija un número de días de anticipación. Un aviso por escrito, mejor si es notarial, deja constancia de cuándo lo recibiste. Igual que en el caso anterior, el arrendador no puede cambiar la renta solo, pero puede terminar el contrato y proponerte otro.

Si te piden el inmueble y no te vas

El artículo 1704 fija lo que el arrendador puede cobrar mientras no devuelvas el bien:

“Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.”

Dos cosas importan. Si no pactaron una penalidad, la medida es «la renta del período precedente», no la renta nueva que el dueño quería. Y ese cobro no significa que sigas teniendo contrato. Para lo que viene después, el desalojo, revisa alquiler y desalojo y el desalojo exprés.

Si tu contrato es un FUA (Decreto Legislativo 1177)

El régimen del Decreto Legislativo 1177 tampoco trae una regla de aumento. Su artículo 9.1 describe el contrato así: el arrendador cede el uso del inmueble «por cierta renta convenida y por un plazo pactado», y si no se indicó el plazo, «se presume que éste es de 1 año contado desde la legalización notarial del Formulario respectivo». El numeral 9.2 dice que ese contrato se celebra por escrito, «únicamente con el FUA».

El artículo 1413 del Código Civil dice que «las modificaciones del contrato original deben efectuarse en la forma prescrita para ese contrato». Nuestra lectura es que, si tu contrato es un FUA, un cambio de renta debe documentarse con la misma formalidad. Un acuerdo de palabra puede dejarte sin prueba si luego hay un desalojo notarial.

Lo que esta página no cubre

No revisamos sentencias ni casaciones sobre aumentos de renta, ni si los jueces exigen un plazo mínimo para el aviso del artículo 1703. No cubrimos la revisión del contrato por excesiva onerosidad, los alquileres comerciales, ni los contratos en moneda extranjera. Tampoco revisamos si el artículo 9 del Decreto Legislativo 1177 fue modificado después de 2015. Para lo que debes revisar antes de firmar, mira la guía general para alquilar un departamento.