¿Cuándo se puede resolver un contrato de alquiler por falta de pago, y cómo se devuelve el inmueble?

Qué te obliga el contrato, aunque no lo diga

El artículo 1681 del Código Civil fija las obligaciones del inquilino. Tres pesan en esta página:

“A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio. […] A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan. […] A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.”

Si el contrato no dice cuándo se paga, la ley dice cada mes. Los servicios también son tuyos. Y al final devuelves el inmueble como lo recibiste, salvo el desgaste normal.

Las causales de resolución

El artículo 1697 enumera cuándo el contrato puede resolverse:

“El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos. […] 3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres. 4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador. 5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.”

En la práctica, con renta mensual:

El numeral 2, que omitimos arriba, trata el caso del inquilino que ya necesitó una sentencia para pagar y vuelve a atrasarse más de quince días.

Fíjate en el numeral 5: habla del arrendador o del arrendatario. Si el dueño no cumple sus obligaciones, la causal también es tuya.

Lo pactado y el piso de las leyes especiales

El artículo 1698 agrega:

“La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.”

Es decir, tu contrato puede tener su propia regla. Pero para las casas-habitación comprendidas en leyes especiales hay un piso: dos mensualidades y quince días. No verificamos qué viviendas están hoy comprendidas en esas leyes especiales.

Cómo se resuelve: no es automático

Que exista la causal no termina el contrato por sí sola. Nuestra lectura es que al arrendamiento se le aplican las reglas generales de resolución del Código Civil, que ofrecen tres caminos:

1. Pedirla al juez. El artículo 1428 permite a la parte perjudicada «solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios». Desde la citación con la demanda de resolución, el demandado «queda impedido de cumplir su prestación»: pagar tarde ya no detiene el juicio.
2. Carta notarial con plazo. El artículo 1429 permite requerir el pago por carta notarial «dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto». Si no pagas en ese plazo, «el contrato se resuelve de pleno derecho».
3. Cláusula resolutoria expresa. El artículo 1430 dice:

“Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.”

Dos cosas del artículo 1430. La prestación debe estar «establecida con toda precisión»: una cláusula del tipo «no pagar la renta de dos meses resuelve el contrato» es precisa; entendemos que «cualquier incumplimiento» es más discutible. Y la cláusula no opera sola: el arrendador tiene que comunicarte que quiere usarla.

La mora

El artículo 1333 dice cuándo estás en mora:

“Incurre en mora el obligado desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación. No es necesaria la intimación para que la mora exista: 1.- Cuando la ley o el pacto lo declaren expresamente.”

Por regla, la mora empieza cuando el arrendador te exige el pago. Si tu contrato dice expresamente que la mora es automática, empieza sin ese requerimiento. Esta página no calcula intereses moratorios.

Cuando el contrato termina y no devuelves el inmueble

El artículo 1704 es el que más dinero cuesta:

“Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.”

Si hay penalidad pactada, se cobra esa; si no, una suma igual a la última renta, hasta que devuelvas. Cobrarla no revive el contrato. El artículo habla de plazo vencido o de aviso de conclusión; no menciona la resolución por falta de pago. Si el arrendador pide el inmueble después de resolver, el camino es el desalojo, explicado en la guía de desalojo y alquiler y en desalojo exprés.

Si quieres irte antes

El artículo 1699 dice que el arrendamiento de duración determinada «concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas». No encontramos en el capítulo de arrendamiento un artículo que te permita terminar antes un contrato a plazo fijo solo con un aviso. Tus opciones reales son estas:

• Lo que diga tu contrato. Si tiene una cláusula de salida anticipada, cumple lo que exige.
• Períodos voluntarios. Si el contrato tiene períodos forzosos y voluntarios, el aviso para no seguir se da, en inmuebles, «con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período» (artículo 1701; el 1702 aplica la misma regla cuando los períodos son voluntarios para ambas partes).
• Contrato sin plazo. El artículo 1703: «Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante».
• Incumplimiento del arrendador. El artículo 1697.5 te permite pedir la resolución.
• Acuerdo con el dueño. Si los dos quieren terminar, pónganlo por escrito.

Si te vas antes sin ninguna de estas bases, el arrendador puede reclamarte. El artículo 1428 menciona la indemnización de daños y perjuicios; cuánto sería depende del caso y esta página no lo calcula.

Desocupación voluntaria y acta de entrega

«Desocupación voluntaria» no es un término que encontráramos definido en el Código Civil. Describe algo simple: te vas por tu cuenta y devuelves la posesión, sin que un juez lo ordene.

El acta de entrega tampoco está regulada como requisito en el arrendamiento común. Pero es tu mejor prueba de que cumpliste el artículo 1681.10: devolver el bien «en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario». Un acta útil tiene:

• Fecha y hora de la entrega, y firma de los dos.
• Estado de cada ambiente, con fotos fechadas.
• Número de llaves, controles y tarjetas entregados.
• Lecturas de medidores de luz, agua y gas.
• Deudas pendientes que ambos reconocen, si las hay, o la constancia de que no hay.

Si el dueño no quiere recibir

Los artículos 1706 y 1707 resuelven un problema muy común:

“En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquél podrá consignarlo. […] Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.”

Primero ofrece el inmueble por escrito, mejor por carta notarial. Si el dueño no lo recibe, la consignación corta la renta desde ese día. El trámite de la consignación no lo cubrimos aquí.

La garantía se discute aparte: mira devolución de la garantía de alquiler.

Lo que esta página no cubre

No cubrimos el proceso judicial de desalojo ni el desalojo notarial (están en las guías enlazadas), el trámite de la consignación en el Código Procesal Civil, el cálculo de intereses moratorios ni el de una indemnización. No desarrollamos las causales propias de los contratos en el Formulario Único de Arrendamiento del Decreto Legislativo 1177. No revisamos jurisprudencia sobre la cláusula resolutoria en arrendamientos. Para subarriendos, mira subarrendamiento; para la muerte del inquilino o del arrendador, qué pasa con el alquiler cuando muere una de las partes.