Alquiler-venta (arrendamiento con opción de compra): qué protege y qué no

Dos figuras legales muy distintas bajo el mismo nombre

“Alquiler-venta” no es un término que use el Código Civil ni ninguna ley peruana: es el nombre coloquial que la gente le da a cualquier arreglo donde alguien paga una vivienda mientras la ocupa, en lugar de pagarla toda de una vez. El problema es que, en la práctica, ese nombre esconde dos figuras jurídicas completamente distintas, con consecuencias distintas si algo sale mal.

La primera es el arreglo informal: dos personas se ponen de acuerdo, muchas veces solo de palabra o con un documento simple, en que la renta mensual que paga el inquilino se convierte, al final, en el pago del precio de la vivienda. Esto encaja en la figura que el Código Civil llama “reserva de propiedad en arrendamiento-venta” (artículo 1585): el vendedor conserva la propiedad hasta que se pague todo el precio, y el comprador la adquiere automáticamente en el momento en que termina de pagar.

La segunda es el arreglo formal y regulado: el contrato de Arrendamiento con Opción de Compra bajo el Decreto Legislativo N.° 1177, que se firma en un formulario específico —el FUAO— ante notario y se inscribe en un registro administrativo (el RAV) y en SUNARP. Aquí la renta y el precio de compra son dos cosas separadas por ley, con reglas mucho más estrictas.

Cuál de las dos aplica a tu situación cambia por completo qué te protege y qué no.

El régimen informal: la renta es el precio

Cuando no hay un FUAO de por medio, rige el Código Civil. El artículo 1583 permite que, en una compraventa, el vendedor se reserve la propiedad del bien hasta que se pague el precio completo, aunque ya haya entregado el bien al comprador. El artículo 1585 extiende exactamente esa misma regla a un arrendamiento en el que se pacta que, al final, la propiedad pasa al arrendatario “por efecto del pago de la merced conductiva pactada” — es decir, por el simple hecho de pagar la renta acordada.

Esto tiene dos consecuencias prácticas importantes. La primera es buena para quien está comprando: en cuanto termines de pagar, te haces dueño automáticamente, sin necesidad de otro trámite adicional frente al vendedor. La segunda es un riesgo real: el artículo 1584 dice que esa reserva de propiedad (y, con ella, tu derecho a hacerte dueño) solo es oponible a los acreedores del comprador si consta por escrito con fecha cierta anterior a un embargo, y solo es oponible a terceros, tratándose de bienes inscritos, si el pacto fue registrado antes. En otras palabras: si tu acuerdo nunca se puso por escrito de forma verificable, o si nunca se inscribió, tu derecho puede no servir de nada frente a un acreedor del vendedor o frente a alguien a quien el vendedor le venda la misma propiedad.

También vale la pena tener presente que, desde el momento en que recibes el bien, asumes el riesgo de su pérdida o deterioro, aunque todavía no seas el dueño.

El régimen formal: el FUAO bajo el Decreto Legislativo N.° 1177

El Decreto Legislativo N.° 1177 creó un régimen especial para promover el arrendamiento de vivienda, con tres tipos de contrato posibles: arrendamiento simple, arrendamiento con opción de compra (FUAO) y arrendamiento financiero o leasing (FUAL). Solo el segundo es, en sentido estricto, un “alquiler-venta” regulado.

Bajo este régimen, el contrato debe constar únicamente en el formulario FUAO, con la firma certificada ante notario (o, en su defecto, ante un juez de paz letrado), y debe inscribirse obligatoriamente en el Registro de Predios de SUNARP. El formulario debe indicar, según un cronograma, el precio de la opción de compra — un monto separado de la renta mensual.

Aquí está el punto que más gente pasa por alto: la norma dice, sin rodeos, que los pagos de la renta convenida no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del inmueble. Son dos cosas distintas. Si nunca ejerces la opción de compra, o no cumples las condiciones para ejercerla, no tienes derecho a que te devuelvan nada de lo pagado por renta — la ley es explícita en que esos pagos no se consideran a cuenta del precio, así que al terminar el contrato simplemente debes devolver el inmueble.

Para ejercer la opción, tienes que haber pagado puntualmente todas las rentas, los conceptos complementarios y los intereses pactados, y además pagar el precio de compra acordado según el cronograma, notificando al arrendador por carta notarial para la firma de la minuta de compraventa. Si ejerces la opción antes de la fecha pactada, tienes que adelantar también el total de las rentas que faltaban por vencer, salvo que hayan pactado otra cosa.

La opción de compra, una vez inscrita, tiene prioridad registral frente a cualquier carga posterior — pero esa inscripción caduca un mes después de que vence el contrato.

El desalojo bajo este régimen es más rápido que uno común

El Decreto Legislativo N.° 1177 también trae su propio proceso de desalojo, distinto del proceso judicial ordinario y distinto también del desalojo exprés de la Ley N.° 30933. Aplica dos meses consecutivos de renta impaga (o seis de conceptos complementarios) como causal para resolver el contrato y demandar el desalojo por la vía del Proceso Único de Ejecución de Desalojo — un trámite diseñado para ser rápido: el inquilino tiene cinco días hábiles para contestar la demanda, el juez debe sentenciar en un máximo de tres días hábiles más, y si hay apelación, esta no suspende la ejecución del desalojo.

Si estás pagando un FUAO, esto significa que el margen para ponerte al día antes de perder la vivienda —y todo lo que pagaste por renta, que la ley ya te dijo que no cuenta como precio— es más corto de lo que probablemente imaginas.

Cómo saber cuál de los dos regímenes te aplica

Revisa el documento que firmaste. Si es un Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra, certificado ante notario e inscrito en el RAV y en SUNARP, estás bajo el Decreto Legislativo N.° 1177: la renta nunca cuenta como precio, y hay un proceso de desalojo específico y rápido. Si lo que tienes es un contrato privado, una minuta simple o incluso solo un acuerdo verbal, estás bajo el régimen general del Código Civil: la renta sí es, por definición, el mecanismo de pago, pero tu protección frente a terceros depende enteramente de que el pacto conste por escrito con fecha cierta y, si se trata de un inmueble, de que esté inscrito.

Ninguno de los dos regímenes te hace dueño desde el día en que firmas. La diferencia está en qué tienes que hacer, y qué arriesgas, entre la firma y el momento en que la propiedad finalmente pasa a tu nombre.