Alquilar un departamento en Perú: guía general antes de firmar un contrato de arrendamiento

El Código Civil da un piso mínimo, el contrato define el resto

Para un contrato de alquiler común, el Código Civil no exige ningún formato especial: un documento privado firmado por ambas partes es válido. Y en varios aspectos —como el monto de la garantía— la ley te remite a lo que pactes: el artículo 1354 dice que las partes determinan libremente el contenido del contrato, y el artículo 1361 dice que lo pactado obliga a ambas partes.

Pero eso no significa que todo dependa del contrato. El Código Civil también fija obligaciones que existen salvo que las partes pacten algo distinto, y que en la práctica funcionan como el punto de partida de cualquier negociación.

Qué debe darte el arrendador

• Entregarte el bien en el estado convenido, con todos sus accesorios (artículo 1678).
• Mantenerte en el uso del bien durante el contrato y conservarlo en buen estado (artículo 1680.1).
• Hacerse cargo de las reparaciones necesarias durante el arrendamiento, salvo que hayan pactado algo distinto (artículo 1680.2).
• Avisar con 7 días y tener una causa justificada antes de inspeccionar el inmueble (artículo 1681.5) — no puede entrar cuando quiera solo porque la propiedad es suya.

Qué se espera de ti como inquilino

• Cuidar el bien diligentemente y usarlo para lo que se acordó en el contrato, y devolverlo al final en el estado en que lo recibiste, sin más deterioro que el de su uso ordinario (artículo 1681, numerales 1 y 10).
• Avisar de inmediato cualquier reparación que haga falta. Si es urgente, puedes hacerla tú directamente y pedir el reembolso, avisando al arrendador al mismo tiempo. El mantenimiento ordinario y los gastos de conservación corren por tu cuenta, salvo pacto distinto (artículo 1682).
• Responder por la pérdida o el deterioro del bien, salvo que pruebes que no fue por tu causa — incluso en caso de incendio (artículo 1683).
• Tolerar reparaciones que no puedan esperar al fin del contrato, aunque te priven del uso de una parte del inmueble. A cambio, si esa privación es significativa, puedes pedir la resolución del contrato o una rebaja de la renta (artículos 1673 y 1674).

La garantía: sin tope legal, pero no es tuya para gastar

El Código Civil no fija ningún monto máximo para la garantía — es enteramente lo que acuerden las partes. Si tu contrato está bajo el régimen regulado del Decreto Legislativo 1177 (el Formulario Único de Arrendamiento o FUA), la ley sí precisa cómo debe usarse: el arrendador la usa primero para reponer daños al inmueble más allá del desgaste normal, y el remanente se te debe devolver sin intereses cuando entregues el inmueble. Si el arrendador retiene dinero sin justificación y no tienes otra acción disponible, el Código Civil también te da un camino subsidiario: el enriquecimiento sin causa (artículos 1954 y 1955), que obliga a devolver lo retenido indebidamente. Puedes ver el detalle completo en nuestra guía sobre la devolución de la garantía de alquiler.

Si el contrato vence y sigues viviendo ahí

No se renueva solo. Los artículos 1700, 1703 y 1704 son explícitos: quedarte y seguir pagando después del plazo pactado no es una renovación tácita, es continuación del arrendamiento bajo las mismas condiciones — y el arrendador puede pedirte la devolución del inmueble en cualquier momento. Si no se lo devuelves, puede cobrarte una renta equivalente hasta que lo hagas. Para el proceso completo de desalojo y sus plazos, revisa nuestra guía sobre desalojo y alquiler.

Contrato común vs. régimen regulado (FUA)

Un contrato de alquiler común solo necesita el acuerdo de ambas partes por escrito. El régimen del Decreto Legislativo 1177 es más formal: exige usar el Formulario Único de Arrendamiento, consignar una cuenta bancaria específica para la renta y la garantía, e incluir cláusulas de allanamiento y sometimiento expreso a la norma. A cambio de esa formalidad, si el inquilino incumple, el arrendador puede usar el desalojo notarial de la Ley 30933 — un proceso de días, no de meses, como explicamos en nuestra guía sobre desalojo exprés.

Lo que esta guía no cubre en detalle

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