Impuesto a la renta al vender un inmueble heredado en Perú: por qué el costo computable puede ser cero
Desde el 1 de agosto de 2012, el costo computable de un inmueble heredado es cero por defecto — no el valor del predio a la fecha de la herencia. Solo puedes usar un costo mayor (y pagar menos impuesto) si logras acreditar de manera fehaciente lo que pagó originalmente la persona fallecida. Si heredaste antes de esa fecha, aplica una regla distinta y más favorable: el valor de autoavalúo. La tasa efectiva sobre la ganancia es 5%, y puede no aplicar nada si el inmueble califica como tu casa habitación.
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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 27 set. 2027
El error que le puede costar caro a un heredero
La intuición de casi todo el mundo es la misma: “heredé la casa, así que mi costo para efectos tributarios es lo que vale hoy — solo debería pagar impuesto si la vendo por más de eso”. Esa lógica tenía sentido antes de agosto de 2012. Desde entonces, la regla es la contraria, y puede significar pagar impuesto sobre casi el 100% del precio de venta si no tomas una precaución concreta a tiempo.
La regla desde el 1 de agosto de 2012: costo computable cero
El artículo 21, numeral 21.1, inciso a.2) de la Ley del Impuesto a la Renta —en su texto vigente desde esa fecha— es directo: “si la adquisición es a título gratuito, el costo computable será igual a cero”. Una herencia es, precisamente, una adquisición a título gratuito.
Hay una salida, pero exige prueba: la misma norma permite usar en su lugar “el costo que correspondía al transferente antes de la transferencia” —es decir, lo que pagó la persona fallecida cuando ella adquirió el inmueble— “siempre que éste se acredite de manera fehaciente”. Sin escritura pública, contrato con fecha cierta inscrito, o algún respaldo documental equivalente que pruebe ese costo original, SUNAT aplica el costo cero por defecto.
En la práctica, esto significa que si vendes una casa heredada sin poder probar lo que pagó el fallecido, la ganancia gravada se acerca al valor total de venta, no a la diferencia entre el valor actual y algún costo “de entrada” a tu patrimonio.
La excepción: herencias de antes de agosto de 2012
Si heredaste antes de esa fecha, no te aplica la regla del costo cero. La norma anterior —confirmada por SUNAT en su propia orientación al contribuyente— sigue rigiendo: el costo computable es el valor de autoavalúo del predio, reajustado por el Índice de Corrección Monetaria que fija el Ministerio de Economía y Finanzas. Esta regla anterior sí es la que muchos asumen que aplica siempre — pero desde 2012 es la excepción, no la regla general.
Un detalle que decide todo: la “fecha de adquisición” no es la fecha de fallecimiento
Para saber si te toca la regla del costo cero o la del autoavalúo, necesitas saber tu fecha de adquisición tributaria — y aquí hay otra sorpresa. SUNAT no cuenta desde la fecha en que murió la persona, sino desde:
- La fecha de la declaratoria de herederos, si la sucesión es intestada (sin testamento).
- La fecha de inscripción del testamento en Registros Públicos, si la sucesión es testamentaria.
Esto importa doblemente: decide qué regla de costo computable te aplica, y también es relevante para contar el plazo de la exoneración de casa habitación que viene a continuación.
La exoneración de casa habitación: cuándo no pagas nada
Si el inmueble heredado califica como tu “casa habitación”, la venta queda exonerada del impuesto por completo. El artículo 1-A del Reglamento la define como el inmueble que “permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares”.
Dos reglas especiales del mismo artículo son clave cuando hay varios herederos:
- Mientras el inmueble siga sin repartir (una sucesión indivisa), el Reglamento lo trata como propiedad de un solo titular —la sucesión— para este cálculo, no como propiedad separada de cada heredero.
- Una vez repartido entre copropietarios, cada heredero se evalúa por separado: la porción de quienes no tengan otro inmueble a su nombre puede calificar como casa habitación exonerada, aunque la porción de un hermano que sí sea dueño de otra propiedad no califique — sin que eso arrastre al resto.
Cómo se calcula el impuesto, y cuándo se paga
La fórmula es simple una vez que tienes claro tu costo computable: Ganancia = Valor de Venta − Costo Computable, y la tasa efectiva es 5% sobre esa ganancia. El plazo máximo para declarar y pagar, mediante el Formulario Virtual 1665, es el mes siguiente a la fecha en que recibiste el pago. Si no debes pagar nada porque calificas para la exoneración, el notario que formaliza la venta pedirá en su lugar una comunicación de que no estás obligado a efectuar el pago, conforme al artículo 53-B del Reglamento — no una constancia de pago.
En resumen
Vender un inmueble heredado no siempre sale caro en impuestos, pero la regla por defecto desde 2012 juega en tu contra si no te preparas: costo computable cero, salvo que puedas probar lo que pagó la persona fallecida. Revisa tu fecha de adquisición tributaria, junta la documentación del costo original si la hay, y evalúa si calificas para la exoneración de casa habitación antes de firmar la venta — no después.
Cómo se reclama
- Determina la fecha de adquisición tributaria del inmuebleEs la fecha de la declaratoria de herederos (sucesión intestada) o la fecha de inscripción del testamento en Registros Públicos (sucesión testamentaria) — no la fecha de fallecimiento.
- Verifica si esa fecha es antes o después del 1 de agosto de 2012Antes de esa fecha: tu costo computable es el valor de autoavalúo del predio, reajustado por el Índice de Corrección Monetaria. Desde esa fecha: tu costo computable es cero, salvo que acredites de forma fehaciente el costo que tuvo el fallecido.
- Revisa si el inmueble puede calificar como tu casa habitaciónNecesitas que haya permanecido en tu propiedad (o en la de la sucesión indivisa) al menos 2 años, sin destinarse exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén o cochera. Si hay varios copropietarios, cada uno se evalúa por separado según si tiene otro inmueble.
- Calcula la ganancia y aplica la tasaGanancia = Valor de Venta − Costo Computable. La tasa efectiva es 5% sobre esa ganancia, salvo que aplique la exoneración de casa habitación.
- Declara y paga (o presenta la comunicación de no obligación) antes de la ventaEl plazo máximo para declarar y pagar mediante el Formulario Virtual 1665 es el mes siguiente a la fecha en que recibiste el pago. Si no debes pagar, el notario pedirá en su lugar una comunicación de no encontrarte obligado, conforme al artículo 53-B del Reglamento.
Lo que casi nadie pregunta a tiempo
¿Sabías que conviene revisar el saneamiento físico-legal del inmueble heredado antes de venderlo, no solo antes de comprarlo?
Averígualo antes de que importe →Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma
Como heredé la casa, mi costo computable es el valor que tiene el inmueble en la fecha en que la heredé, así que solo pago impuesto sobre lo que suba después.
Desde el 1 de agosto de 2012, la regla es la contraria: el costo computable de un inmueble adquirido a título gratuito (herencia o donación) es cero por defecto. Solo puedes usar un costo mayor si acreditas de manera fehaciente lo que pagó la persona fallecida (el 'transferente') cuando ella misma adquirió el inmueble — con documentación como una escritura pública o un contrato de fecha cierta inscrito. Sin esa prueba, casi todo el precio de venta se considera ganancia gravada.
Si heredé el inmueble hace muchos años, igual aplica la regla del costo cero.
No necesariamente. Si la 'fecha de adquisición' para efectos tributarios (la declaratoria de herederos, o la inscripción del testamento) fue antes del 1 de agosto de 2012, aplica la regla anterior y más favorable: el costo computable es el valor de autoavalúo del predio en esa fecha, reajustado por el Índice de Corrección Monetaria — no cero.
La fecha en que 'heredé' el inmueble, para efectos del impuesto, es la fecha en que murió la persona.
No. SUNAT toma como fecha de adquisición la fecha de la declaratoria de herederos (en una sucesión intestada) o la fecha de inscripción del testamento en Registros Públicos (en una sucesión testamentaria) — no la fecha de fallecimiento. Esta fecha decide, entre otras cosas, si te aplica la regla del costo cero (desde agosto de 2012) o la regla anterior del autoavalúo.
Si somos varios hermanos herederos y uno de ellos ya tiene otra casa a su nombre, ninguno de nosotros puede usar la exoneración de casa habitación sobre el inmueble heredado.
El Reglamento evalúa a cada copropietario de forma independiente: la parte de la casa heredada que corresponde a los hermanos que no son dueños de otro inmueble sí puede calificar como casa habitación exonerada, aunque la parte de un hermano que sí tiene otra propiedad no califique. No es todo o nada para el grupo completo.
Mientras la herencia no se haya repartido entre los hermanos, cada uno cuenta el plazo de 2 años de la casa habitación por su cuenta.
Mientras el inmueble siga como parte de una sucesión indivisa (sin repartir), el Reglamento lo trata como propiedad de un solo titular — la sucesión — para efectos de la casa habitación, no como propiedad separada de cada heredero. La evaluación individual por copropietario solo aplica una vez que el bien pasa a estar en copropiedad tras la partición.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago exactamente si vendo una casa heredada?
La tasa efectiva es 5% sobre la ganancia (Ganancia = Valor de Venta − Costo Computable). Si tu costo computable es cero (la regla general desde agosto de 2012 para inmuebles heredados, salvo que acredites el costo del fallecido), la ganancia gravada se acerca al valor total de venta. Si el inmueble califica como tu casa habitación, no pagas nada.
¿Cómo acredito 'de manera fehaciente' lo que pagó la persona que me dejó el inmueble?
La norma no da una lista cerrada de documentos, pero en la práctica se acepta documentación que pruebe el precio y la fecha de la adquisición original: la escritura pública de compraventa del fallecido, o un contrato con fecha cierta inscrito en Registros Públicos. Sin ese respaldo, SUNAT aplicará el costo computable de cero por defecto.
¿La exoneración de casa habitación aplica igual si la casa la heredamos varios hermanos?
Se evalúa a cada copropietario por separado: la porción de quienes no tengan otro inmueble a su nombre puede calificar como casa habitación exonerada, mientras que la porción de un heredero que sí sea dueño de otra propiedad no califica, aunque se trate del mismo inmueble heredado.
¿Qué pasa si no debo pagar nada porque el inmueble es mi casa habitación?
Aun sin impuesto que pagar, el notario que formaliza la venta pedirá una Comunicación de no encontrarte obligado a efectuar el pago definitivo del impuesto (conforme al artículo 53-B del Reglamento) antes de elevar la escritura, en lugar de la constancia de pago.
La norma exacta
Ley del Impuesto a la Renta, Texto Único Ordenado (D.S. N.° 179-2004-EF)Artículo 21, numeral 21.1, inciso a.1)leída
Costo computable de inmuebles adquiridos a título oneroso (compra)
«Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los Índices de Precios al Por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), incrementado con el importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente.»
Ley del Impuesto a la Renta, Texto Único Ordenado (D.S. N.° 179-2004-EF), texto vigente desde el 1.8.2012 por el Decreto Legislativo N.° 1120Artículo 21, numeral 21.1, inciso a.2)leída
Costo computable de inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia, donación)
«Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable será igual a cero. Alternativamente, se podrá considerar como costo computable el que correspondía al transferente antes de la transferencia, siempre que éste se acredite de manera fehaciente.»
Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (D.S. N.° 122-94-EF)Artículo 1-A, párrafo primeroleída
Definición de casa habitación
«Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2 de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.»
↳Artículo 1-A, numerales 2 y 3leída
Casa habitación tratándose de sucesiones indivisas y de copropiedad
«2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión. 3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.»
SUNAT, Orientación tributaria — Preguntas frecuentes, Renta de Segunda CategoríaN/A (orientación administrativa)leída
Fecha de adquisición de un inmueble heredado, y regla transitoria del costo computable antes del 1.8.2012
«En el caso de inmuebles adquiridos por herencia, se considera como “fecha de adquisición” en caso de una sucesión intestada, en la fecha de la declaratoria de herederos, y si es una sucesión testamentaria, en la fecha de inscripción del testamento en registros públicos [...] Si la fecha de adquisición fue antes del 01 de agosto de 2012, el costo computable será el valor del autoevalúo ajustado con el Índice de Corrección Monetaria.»
SUNAT, orientación al ciudadano — Venta de inmuebles, Rentas de Segunda CategoríaN/A (orientación administrativa)leída
Tasa del impuesto y fórmula de la ganancia
«La tasa del impuesto es el 5% sobre la ganancia obtenida. Para calcular la ganancia, se debe restar el costo computable al valor de venta.»
SUNAT, orientación al ciudadano — Venta de inmueblesN/A (orientación administrativa)leída
Plazo para declarar y pagar
«el plazo máximo para realizar la declaración es hasta el mes siguiente a la fecha en que recibió el pago»
También se busca como: impuesto a la renta por vender casa heredada Peru · costo computable inmueble heredado cero · cuanto pago de impuesto si vendo una casa heredada · casa habitacion herencia dos años exoneracion · fecha de adquisicion inmueble heredado para impuesto a la renta
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