¿Qué pasa con el alquiler y el trabajo cuando muere el inquilino, el dueño o el empleador?

La regla de fondo: lo que era del fallecido pasa a sus herederos

Cuando alguien muere, sus contratos no desaparecen sin más. El Código Civil parte de esta regla:

“Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores.” (artículo 660)

Y la completa con dos más. Las obligaciones se transmiten a los herederos “salvo cuando es inherente a la persona, lo prohíbe la ley o se ha pactado en contrario” (artículo 1218). Y los contratos “sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos” (artículo 1363).

A partir de ahí, el alquiler y el contrato de trabajo siguen caminos distintos.

Si muere el inquilino

El capítulo de arrendamiento del Código Civil sí trata este caso. El artículo 1705 dice:

“Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos: […] 5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.”

Esto significa que el alquiler no termina solo por la muerte. Termina si los herederos que viven o usan el inmueble avisan, dentro de noventa días, que no seguirán. Si no avisan, el contrato continúa.

Cuando son dos o más los herederos que usan el bien, el artículo 1710 agrega:

“Si dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúa el contrato para éstos, sin ninguna responsabilidad de los otros. En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías; si no se le otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.”

Tres consecuencias prácticas:

• El contrato sigue para quienes se quedan. Los herederos que no usan el inmueble no responden por él.
• Las garantías anteriores caen. El arrendador puede pedir garantías nuevas.
• Quince días para darlas. Si no se entregan en ese plazo, el contrato concluye.

La ley no dice qué pasa si ningún heredero usa el inmueble. El inciso 5 habla solo de “sus herederos que usan el bien”.

Si decides irte, no basta con entregar las llaves. El artículo 1711 exige al arrendatario “recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva” para desocupar. Sin ella, responde de la renta y de los servicios a su cargo que se generen “hasta que el arrendador tome posesión del bien”.

Si muere el dueño que alquila

El capítulo de arrendamiento no incluye la muerte del arrendador entre las causas de conclusión del contrato. Lo que queda son las reglas generales de los artículos 660, 1218 y 1363: los derechos y obligaciones del fallecido pasan a sus herederos, y los contratos los alcanzan. Nuestra lectura es que el alquiler sigue, ahora con los herederos del dueño como arrendadores. Esto no está escrito con esas palabras en el capítulo de arrendamiento.

Lo que no encontramos es una regla sobre a quién pagar la renta mientras no se sabe quiénes son los herederos. Guarda cada comprobante, pide a quien cobre que acredite ser heredero y, si varias personas te reclaman el pago, consulta con un abogado.

Si muere el empleador

El TUO del Decreto Legislativo 728 dice en su artículo 16:

“Son causas de extinción del contrato de trabajo: a) El fallecimiento del trabajador o del empleador si es persona natural;”

La clave está en “si es persona natural”. Si trabajas para una persona (una bodega, un taller, una casa), su muerte extingue tu contrato. Si trabajas para una empresa, la muerte de su dueño no aparece como causa de extinción.

El artículo 17 abre una salida:

“El fallecimiento del empleador extingue la relación laboral si aquel es persona natural, sin perjuicio de que, por común acuerdo con los herederos, el trabajador convenga en permanecer por un breve lapso para efectos de la liquidación del negocio. El plazo convenido no podrá exceder de un año, deberá constar por escrito y será presentado a la Autoridad Administrativa de Trabajo para efectos de registro.”

¿Y lo que te debían? El contrato se extingue, pero las obligaciones del fallecido pasan a sus sucesores (artículo 660). Hay un límite: “El heredero responde de las deudas y cargas de la herencia sólo hasta donde alcancen los bienes de ésta” (artículo 661). Si la herencia no alcanza, puedes no cobrar todo. Cómo se calcula lo que te corresponde está en liquidación de beneficios sociales.

Si muere el trabajador

Su contrato también se extingue (artículo 16, inciso a). Para la CTS, el TUO de la Ley de CTS tiene reglas propias. Primero, el empleador debe depositar lo pendiente:

“En caso de fallecimiento del trabajador, el empleador, salvo el caso contemplado en el Artículo 34 entregará al depositario el importe de la compensación que hubiera tenido que pagarle directamente, dentro de las 48 horas de notificado o de haber tomado conocimiento del deceso.” (artículo 53)

Luego, el cónyuge o conviviente puede cobrar la mitad sin esperar la sucesión:

“El depositario, a solicitud de parte, entregará, sin dilación ni responsabilidad alguna al cónyuge supérstite o al conviviente a que se refiere el Artículo 326 del Código Civil, que acredite su calidad de tal, el 50% del monto total acumulado de la compensación por tiempo de servicios y sus intereses, del trabajador fallecido; […]” (artículo 54)

El artículo exceptúa el caso del régimen de separación de patrimonios. El saldo “lo mantendrá el depositario en custodia hasta la presentación del testamento o la declaratoria de herederos”, y la parte de los hijos menores de edad queda retenida hasta que cumplan la mayoría de edad (artículo 55).

Para el resto de lo que se le debía al trabajador (sueldos, vacaciones, gratificaciones), no leímos una regla laboral específica. Aplica la regla general: esos derechos forman parte de la herencia (artículo 660).

El dinero en el banco

Si el fallecido tenía cuentas, el banco tiene sus propias reglas antes de la declaratoria de herederos. Lo explicamos en cuentas bancarias del fallecido. Para acreditar quiénes son los herederos, revisa la sucesión intestada.

Lo que esta página no cubre

No cubrimos el cambio de titular de los recibos de luz, agua, teléfono o internet: no leímos la norma vigente de Osinergmin, Sunass u Osiptel sobre ese trámite. Tampoco cubrimos la muerte de un socio o gerente de una empresa, los regímenes laborales especiales (trabajadoras del hogar, sector público), ni qué pasa con el dinero de la garantía del alquiler cuando se piden garantías nuevas. No revisamos sentencias ni resoluciones sobre estos artículos.