Conformidad de obra con variaciones y regularización: ¿qué pasa si lo construido no coincide con la licencia en Perú?
Si la obra cambió poco respecto a la licencia, pides la conformidad de obra con variaciones con planos de replanteo; solo procede si los cambios son no sustanciales. Si construiste sin licencia entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de septiembre de 2018, la Ley 29090 permite regularizar ante la municipalidad.
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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 29 mar. 2027
Lo que falta verificarLos artículos 28, 28-A, 28-B y 30 de la Ley 29090 se leyeron en la edición «Normas Legales Actualizadas» de Editora Perú publicada en gob.pe (TUO aprobado por D.S. 006-2017-VIVIENDA, con cambios del D.Leg. 1426). Los artículos 72, 79, 82 y 85 del Reglamento de Licencias (D.S. 029-2019-VIVIENDA) se leyeron en la misma edición, que reproduce su texto de 2019: no verificamos si esos artículos fueron modificados después, por eso esta página queda como parcial. El texto del numeral 82.1 coincide con el que cita la Ordenanza 512-2024-MDCH publicada en El Peruano en diciembre de 2024. El D.Leg. 1595 deroga el artículo 30 de la Ley 29090, pero según su propio texto entra en vigencia a los ciento veinte días hábiles de publicado su reglamento; no verificamos si ese reglamento ya se publicó. No revisamos la versión del artículo 30 anterior al D.Leg. 1426 ni la Ley 27157 para obras antiguas. No revisamos tasas, multas ni requisitos de ningún distrito.
Tres situaciones distintas
Al terminar una obra puedes estar en uno de tres casos:
- La obra es igual a lo aprobado. Pides la conformidad de obra y declaratoria de edificación normal. Ese trámite, y el orden hasta Sunarp, está en declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.
- La obra cambió respecto a la licencia. Necesitas la conformidad con variaciones, y solo si los cambios son no sustanciales.
- No hubo licencia. Necesitas regularizar, y la ley pone fechas.
Esta página trata los casos 2 y 3, y lo que debe revisar quien compra.
La obra cambió: conformidad con variaciones
El artículo 28 de la Ley 29090 prevé los cambios dentro del mismo trámite de conformidad. Para ellos pide:
«d. En caso de modificaciones no sustanciales, plano de ubicación y planos de replanteo debidamente suscritos por el administrado y el profesional responsable o el profesional en arquitectura o ingeniería designado como profesional constatador de obra; asimismo, adjuntando el respectivo archivo digital.»
Los planos de replanteo muestran cómo quedó la obra de verdad. En las modalidades B, C y D, la municipalidad tiene que verificar «que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la declaratoria de edificación, correspondan a la licencia otorgada» e inspeccionar la obra.
El reglamento (D.S. 029-2019-VIVIENDA, artículo 79.1) pone el límite:
«La Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación con variaciones procede solo en los casos que las modificaciones efectuadas se consideren no sustanciales […]»
Los cambios deben cumplir las normas vigentes a la fecha de la licencia o a la de tu solicitud, «según le sea más favorable». Esta vía no se aplica a bienes del Patrimonio Cultural de la Nación.
¿Sustancial o no sustancial?
El artículo 72 del reglamento lo define. Un cambio es no sustancial si:
- cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios y las normas técnicas;
- respeta las condiciones mínimas de diseño del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE);
- no afecta la seguridad, funcionalidad o habitabilidad;
- y está acreditado en el cuaderno de obra: el texto dice «debidamente acreditadas en el cuaderno de obra por el Responsable de Obra».
Es sustancial si no se puede determinar en forma directa que cumple esas normas, o si afecta seguridad, funcionalidad o habitabilidad.
Si la Comisión Técnica concluye que los cambios son sustanciales, el artículo 79.6 dice que la municipalidad «comunica al administrado la improcedencia de lo solicitado y, de ser el caso, dispone las acciones pertinentes». En ese caso el camino ya no es la conformidad con variaciones. Esta página no revisó qué trámite corresponde entonces.
Si la municipalidad no responde
En las modalidades B, C y D, el artículo 79.7 del reglamento dice que, vencidos los plazos sin pronunciamiento notificado, «se aplica el silencio administrativo positivo», y la municipalidad debe entregar la conformidad con variaciones y los documentos sellados «dentro de un plazo de tres (03) días hábiles». Cómo hacer valer el silencio está en silencio administrativo positivo o negativo.
No hubo licencia: la regularización tiene fechas
El artículo 30 de la Ley 29090, en el texto que le dio el D.Leg. 1426 (2018), dice:
«[…] las edificaciones ejecutadas desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son regularizadas de forma individual por las municipalidades.»
Y añade que las edificaciones hechas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018 «también pueden ser regularizadas de forma conjunta por las municipalidades». La obra debe cumplir la normativa vigente cuando se construyó o, si es más favorable, la vigente hoy.
El reglamento repite la ventana individual en su artículo 82.1 y agrega algo útil: la resolución de regularización «debe considerar la aprobación de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación» (artículo 82.2). Es decir, regularizar te deja en el mismo punto que una obra con licencia y conformidad.
Lo que queda fuera tiene una consecuencia seria. El artículo 85 del reglamento:
«Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado son materia de demolición por parte de la Municipalidad correspondiente […]»
¿Y si mi obra es de otra fecha?
Algunas municipalidades abren ventanas propias por ordenanza. Un ejemplo leído en El Peruano: la Ordenanza 512-2024-MDCH de Chaclacayo abrió un periodo de regularización que tenía vigencia «hasta el 31 de diciembre del 2024». Después de esa fecha, según su texto, ninguna solicitud «podrá acogerse a los beneficios de la presente ordenanza». Estas ventanas son de cada distrito y se cierran. Pregunta en tu municipalidad si hay una vigente.
Si tu obra es mucho más antigua, revisa también construcción sin licencia de edificación.
El Decreto Legislativo 1595
El D.Leg. 1595 (diciembre de 2023) deroga «el artículo 30 de la Ley Nº 29090». Pero su propio texto dice que «entra en vigencia a los ciento veinte días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento». No verificamos si ese reglamento ya se publicó. Nuestra lectura: mientras el D.Leg. 1595 no entre en vigencia, el artículo 30 sigue siendo el texto aplicable.
Si compras: qué revisar
- Pregunta si la obra tiene conformidad de obra y declaratoria de edificación. Según el artículo 28 de la Ley 29090, ese acto es el que «autoriza su inscripción registral». Revisa la partida con una copia literal de Sunarp.
- Si el edificio tiene conformidad anticipada, el artículo 28-A obliga al promotor a «publicitar en todo momento» que el proyecto va por ese procedimiento, a decirlo en los contratos de venta y a comprometerse «a culminar la obra y a obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación definitiva». Busca esa cláusula en tu contrato.
- Entrega. Según el artículo 28-B, «una vez terminadas las obras pendientes de ejecución el administrado puede hacer entrega de las unidades inmobiliarias».
- Si la casa se construyó sin licencia, pregunta la fecha de construcción y si se regularizó. El artículo 85 deja lo no regularizado expuesto a demolición.
Más puntos para antes de firmar en comprar una vivienda en Perú.
Lo que esta página no cubre
- Si los artículos 72, 79, 82 y 85 del reglamento fueron modificados después de 2019.
- Requisitos completos, tasas y multas de cada municipalidad (están en su TUPA y su cuadro de infracciones).
- El trámite para modificar un proyecto con cambios sustanciales.
- Cómo se tramita la regularización conjunta del artículo 30 y las reglas para obras anteriores a 2017.
- El reglamento del D.Leg. 1595 y si ya entró en vigencia.
- Habilitaciones urbanas.
Cómo se reclama
- Compara lo construido con los planos de la licenciaCon tu arquitecto o ingeniero, identifica cada diferencia. En modalidades B, C y D la municipalidad va a verificar que los planos de replanteo «correspondan a la licencia otorgada» (artículo 28 de la Ley 29090).
- Clasifica los cambios: no sustanciales o sustancialesUsa el criterio del artículo 72 del reglamento. Revisa que los cambios estén anotados en el cuaderno de obra por el responsable de obra: es parte de la definición de modificación no sustancial.
- Si son no sustanciales, pide la conformidad con variacionesPresenta el Formulario Único, plano de ubicación y planos de replanteo firmados por ti y por el profesional responsable o constatador, con archivo digital (artículo 28, literal d).
- Si no tuviste licencia, revisa la fecha de la obraSi se hizo entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de septiembre de 2018, el artículo 30 de la Ley 29090 y el artículo 82 del reglamento prevén la regularización. Si no, pregunta en tu municipalidad si hay una ordenanza de regularización vigente.
- Con la conformidad, sigue hacia SunarpLa conformidad de obra y declaratoria de edificación es la que se lleva al registro. El orden de los pasos siguientes está en nuestra guía sobre declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.
Lo que casi nadie pregunta a tiempo
¿Qué pasa con tu dinero si el edificio que compraste en planos nunca se termina?
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Si cambié algo de la obra, ya no puedo sacar la conformidad.
Si los cambios son no sustanciales, existe la conformidad de obra y declaratoria de edificación con variaciones. El artículo 28 de la Ley 29090 pide para eso plano de ubicación y planos de replanteo firmados. Lo que no entra por esta vía son las modificaciones sustanciales (artículo 79.1 del reglamento).
Cualquier cambio se arregla presentando planos de cómo quedó la obra.
No. Según el artículo 72.2.1 del reglamento, un cambio es no sustancial solo si cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios, respeta las condiciones mínimas del RNE, no afecta seguridad, funcionalidad ni habitabilidad y está acreditado en el cuaderno de obra. Si la Comisión Técnica ve cambios sustanciales, declara improcedente la solicitud (artículo 79.6).
Cualquier casa construida sin licencia se puede regularizar cuando quieras.
El artículo 30 de la Ley 29090 fija fechas: la regularización individual cubre edificaciones hechas desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018. Una ordenanza distrital puede abrir otra ventana, pero con fecha de cierre: la de Chaclacayo tuvo vigencia hasta el 31 de diciembre de 2024.
Si no regularizo, lo peor es una multa.
El artículo 85 del reglamento dice que las edificaciones que no se hayan regularizado «son materia de demolición por parte de la Municipalidad correspondiente».
El Decreto Legislativo 1595 ya cambió todas las reglas de regularización.
Deroga el artículo 30 de la Ley 29090, pero su propio texto dice que entra en vigencia a los ciento veinte días hábiles de publicado su reglamento. No verificamos si ese reglamento ya se publicó.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la conformidad de obra con variaciones?
Es la conformidad de obra y declaratoria de edificación que se pide cuando la obra terminada tiene cambios frente al proyecto aprobado. Según el artículo 79.1 del reglamento, procede solo si esos cambios son no sustanciales y cumplen las normas vigentes a la fecha de la licencia o a la de la solicitud, la que te sea más favorable.
¿Cómo sé si mi cambio es sustancial o no?
El artículo 72 del reglamento da el criterio. No sustancial: cumple parámetros urbanísticos y edificatorios, respeta las condiciones mínimas del RNE, no afecta seguridad, funcionalidad ni habitabilidad y está acreditado en el cuaderno de obra. Sustancial: no se puede determinar en forma directa que cumple esas normas, o afecta seguridad, funcionalidad o habitabilidad. Tu arquitecto o ingeniero responsable debe evaluarlo.
¿Y si la municipalidad no responde mi solicitud con variaciones?
En las modalidades B, C y D, el artículo 79.7 del reglamento dice que, vencidos los plazos sin pronunciamiento notificado, se aplica el silencio administrativo positivo y la municipalidad debe otorgar la conformidad con variaciones dentro de tres días hábiles.
Construí sin licencia en 2016. ¿El artículo 30 me cubre?
La regularización individual del artículo 30 nombra edificaciones hechas desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018. El mismo artículo prevé una regularización conjunta, por las municipalidades, de edificaciones hechas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018. Esta página no revisó cómo se tramita esa vía conjunta ni las reglas para obras más antiguas. Consulta en tu municipalidad.
Voy a comprar un departamento en un edificio con conformidad anticipada. ¿Qué significa?
Que la municipalidad dio la conformidad a nivel de casco no habitable. El artículo 28-A obliga al promotor a decirlo en su publicidad y en los contratos de venta, y a comprometerse a terminar la obra y obtener la conformidad definitiva. Según el artículo 28-B, la entrega de las unidades va una vez terminadas las obras pendientes.
¿La regularización me da también la conformidad de obra?
Sí. El artículo 82.2 del reglamento dice que la resolución que regulariza la edificación «debe considerar la aprobación de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación». Con eso sigues el camino normal hacia Sunarp.
La norma exacta
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú)Artículo 28, literal dleída
Si hubo modificaciones no sustanciales, se presentan planos de replanteo
«d. En caso de modificaciones no sustanciales, plano de ubicación y planos de replanteo debidamente suscritos por el administrado y el profesional responsable o el profesional en arquitectura o ingeniería designado como profesional constatador de obra; asimismo, adjuntando el respectivo archivo digital. La regularización de estas modificaciones no aplica de tratarse de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú)Artículo 28 (Modalidades B, C y D)leída
La municipalidad verifica que los planos de replanteo correspondan a la licencia; la conformidad autoriza la inscripción registral
«a. Verificar que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la declaratoria de edificación, correspondan a la licencia otorgada. b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas. c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación y autoriza su inscripción registral.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú; artículo modificado por el D.Leg. N.° 1426)Artículo 28-Aleída
Conformidad anticipada: el promotor debe decirlo en su publicidad y en los contratos
«Si se opta por la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, el promotor inmobiliario debe publicitar en todo momento que su proyecto se realiza mediante dicho procedimiento, en concordancia con lo previsto en el artículo 2 de la Ley Nº 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, debiendo hacer constar dicha condición en los contratos de venta que suscriba a partir de la expedición de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipada, comprometiéndose a culminar la obra y a obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación definitiva.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú; artículo incorporado por el D.Leg. N.° 1426)Artículo 28-Bleída
Edificación terminada y entrega de las unidades
«Una vez terminadas las obras pendientes de ejecución y aprobada la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, el administrado solicita a la municipalidad respectiva la declaración de la edificación terminada. Asimismo, una vez terminadas las obras pendientes de ejecución el administrado puede hacer entrega de las unidades inmobiliarias.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú; artículo modificado por el D.Leg. N.° 1426)Artículo 30leída
Regularización de edificaciones ejecutadas sin licencia
«Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente licencia, así como las edificaciones ejecutadas desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son regularizadas de forma individual por las municipalidades. Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación y pueden ser desarrollados siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente. Del mismo modo, las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018, también pueden ser regularizadas de forma conjunta por las municipalidades. [...] La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en conjunto, según corresponda.»
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo N.° 029-2019-VIVIENDA (texto de 2019 reproducido por Editora Perú)Artículo 72, numerales 72.2.1 y 72.2.2leída
Qué es una modificación no sustancial y qué es una sustancial
«Se considera modificaciones no sustanciales a aquellas modificaciones de un proyecto que cumplan con los parámetros urbanísticos y edificatorios, normas técnicas vigentes o, las que se aplicaron al momento de la aprobación del proyecto; que respeten las condiciones mínimas de diseño previstas en el RNE; que no afecten las condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad contempladas en el artículo 5 de la Norma Técnica G.010, “Consideraciones Básicas” del RNE; y que se encuentren debidamente acreditadas en el cuaderno de obra por el Responsable de Obra. [...] Se consideran modificaciones sustanciales aquellas modificaciones parciales de un proyecto aprobado en las que por su naturaleza no se pueda determinar en forma directa, el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios, de las normas técnicas vigentes o las que se aplicaron al momento de la aprobación del proyecto, de las condiciones mínimas de diseño previstas en el RNE; o que afecten las condiciones de seguridad, funcionalidad o habitabilidad contempladas en el artículo 5 de la Norma Técnica G.010, “Consideraciones Básicas” del RNE.»
↳Artículo 79, numeral 79.1leída
La conformidad con variaciones solo procede para cambios no sustanciales
«La Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación con variaciones procede solo en los casos que las modificaciones efectuadas se consideren no sustanciales, según lo previsto en el numeral 72.2.1 del artículo 72 del Reglamento y, siempre que éstas cumplan con las normas vigentes a la fecha de la obtención de la licencia, o a la fecha de la presentación de la solicitud de la Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación con variaciones, según le sea más favorable. Este procedimiento administrativo no es aplicable para bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.»
↳Artículo 79, numeral 79.6 literal f y numeral 79.7leída
Si los cambios son sustanciales, improcedencia; si la municipalidad no responde, silencio positivo
«f) En caso que la Comisión Técnica dictamine No Conforme, por tratarse de modificaciones sustanciales, el funcionario municipal comunica al administrado la improcedencia de lo solicitado y, de ser el caso, dispone las acciones pertinentes. 79.7 En las modalidades de aprobación B, C y D, transcurrido los plazos de los procedimientos administrativos, sin que la Municipalidad notifique el pronunciamiento correspondiente, se aplica el silencio administrativo positivo, correspondiendo a la Municipalidad otorgar, dentro de un plazo de tres (03) días hábiles, la Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación con variaciones, así como la documentación técnica del expediente debidamente sellados y firmados, bajo responsabilidad.»
↳Artículo 82, numerales 82.1 y 82.2leída
Ámbito de la regularización de edificaciones
«82.1 Las edificaciones ejecutadas, desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente licencia, son regularizadas por las Municipalidades, siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente. 82.2 La Resolución de regularización que apruebe la edificación, debe considerar la aprobación de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.»
↳Artículo 85leída
Lo que no se regulariza puede ser demolido
«Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado son materia de demolición por parte de la Municipalidad correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.»
Decreto Legislativo N.° 1595, Decreto Legislativo de regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificacionesDisposición Complementaria Final Primera y Disposición Complementaria Derogatoria Únicaleída
Deroga el artículo 30 de la Ley 29090, pero entra en vigencia después de su reglamento
«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento veinte días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento. [...] Derogar el Título I de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; la Ley Nº 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones; y, el artículo 30 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.»
Ordenanza Municipal N.° 512-2024-MDCH (Municipalidad Distrital de Chaclacayo)Artículo 2leída
Ejemplo de ordenanza distrital de regularización con fecha de cierre
«La presente Ordenanza entrará en vigencia a partir del siguiente día de su publicación en el Diario Oficial el peruano la misma que tendrá vigencia hasta el 31 de diciembre del 2024, vencido el plazo de vigencia ninguna solicitud por tramite de regularización de edificación sin licencia de edificación podrá acogerse a los beneficios de la presente ordenanza.»
También se busca como: que es la conformidad de obra con variaciones · mi casa no coincide con los planos de la licencia que hago · que son modificaciones no sustanciales en una obra · puedo regularizar una construccion sin licencia hecha en 2017 o 2018 · que pasa si no regularizo mi construccion · que es la conformidad de obra anticipada casco no habitable · que revisar antes de comprar un departamento sin conformidad de obra
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