¿Testimonio, parte notarial o copia simple? Qué lleva a Sunarp y si hay plazo para inscribir

Tres copias de la misma escritura

Cuando firmas una escritura pública, el original (la matriz) se queda en el protocolo del notario. Lo que tú recibes son copias, que la ley llama traslados. El artículo 82 del D.L. 1049, Ley del Notariado, dice:

“El notario expedirá, bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función.”

Si todavía no sabes si tu contrato necesita escritura, empieza por minuta o escritura pública. Esta página empieza cuando la escritura ya está firmada.

El testimonio y el parte tienen casi el mismo contenido. El artículo 83 dice que el testimonio contiene “la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz”. El artículo 85, en el texto que le dio el D.L. 1232 en 2015, dice lo mismo del parte y agrega una exigencia:

“El parte debe constar en papel notarial de seguridad que incorpore características especiales que eviten la falsificación o alteración de su contenido.”

Sunarp no recibe el testimonio

La diferencia práctica está en la Sétima Disposición Complementaria del D.L. 1049. Su última frase es clara:

“Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios o boletas notariales”

El testimonio te sirve como prueba de tu contrato. Para inscribir, el registro necesita el parte.

La misma disposición dice quién lo presenta: “el notario o […] sus dependientes acreditados ante la SUNARP”. Después, el notario puede entregarte la solicitud de inscripción para que tú sigas el trámite. Por excepción, “a solicitud y bajo responsabilidad del interesado”, puede presentarlo otra persona, cuyo nombre y documento de identidad el notario anota en el parte.

Una copia simple no inicia nada

El Reglamento General de los Registros Públicos, en el texto vigente desde el 1 de agosto de 2025, dice que “no constituye título inscribible las copias simples” (artículo 7.3). Y que las inscripciones basadas en instrumentos públicos:

“solo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario.”

Si el documento principal va en copia simple, el artículo 43-A manda al registrador a tachar el título dentro de los cinco primeros días de su presentación.

¿Hay un plazo para llevar tu escritura a Sunarp?

En las normas que leímos no encontramos un plazo que te obligue a inscribir tu compra en cierto tiempo. El Código Civil no dice “inscribe dentro de tantos días”. Lo que hace es premiar al que inscribe primero. El artículo 2016 dice:

“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.”

Eso tiene consecuencias concretas.

• Si el vendedor vende dos veces. El artículo 1135 prefiere “al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito”. Solo si nadie inscribió, gana el título de fecha anterior, y entre ellos el que conste en documento de fecha cierta más antigua. Si otra persona de buena fe inscribe antes que tú, la ley la prefiere a ella.
• Frente a otros derechos reales. El artículo 2022 dice que para oponer tu derecho real sobre un inmueble a quien también tiene uno, tu derecho debe estar “inscrito con anterioridad”.
• Frente a quien confía en el registro. El artículo 2014, en el texto de la Ley 30313, protege al tercero que de buena fe y a título oneroso adquiere de quien “en el registro aparece con facultades para otorgarlo”, una vez que inscribe, aunque después se anule o cancele el derecho de quien le vendió por causas que no constan en el registro. Si tu compra no está inscrita, para ese tercero el dueño sigue siendo tu vendedor.

Nada de esto hace inválida tu compra. Entre tú y el vendedor, la compra vale. El riesgo es que otra persona se adelante.

Una vez presentado, sí corren plazos

Cuando el parte entra a Sunarp se genera un asiento de presentación. Desde ese momento se cuenta tu prioridad. El principio IX del Reglamento dice que los efectos de la inscripción y la preferencia de los derechos “se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”. Y mientras el asiento esté vigente, no puede inscribirse otro título incompatible con el tuyo (artículo 26).

Pero el asiento no dura para siempre. El artículo 25, en su texto de 2025, dice:

“25.1 El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco (35) días, a partir de la fecha del ingreso del título, contados conforme a lo dispuesto en el Artículo 4 de este Reglamento. 25.2 Dentro de los siete primeros días el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos.”

No leímos el artículo 4, que dice cómo se cuentan esos días. Pregunta en Sunarp si son hábiles.

Prórrogas. El artículo 27 permite prorrogar el asiento “hasta por veinticinco (25) días adicionales”. Y el artículo 28 lo prorroga solo en dos casos que importan aquí: si apelas una observación, tacha o liquidación, hasta que venzan los plazos de la apelación; y si te observan o te liquidan un mayor derecho. En ese segundo caso, “en ningún caso, el plazo de vigencia del asiento de presentación excederá de sesenta (60) días”.

Si vence. El artículo 2 dice que el procedimiento termina con la inscripción o con “la caducidad de la vigencia del asiento de presentación”. Tu escritura sigue siendo válida, pero tienes que presentarla otra vez. Por el principio IX, la prioridad se contaría desde la nueva presentación, no desde la primera. Esto último es nuestra lectura; el Reglamento no lo dice con esas palabras.

Observación y tacha no son lo mismo

• Observación. El registrador encuentra un defecto que se puede corregir. Tienes hasta el sexto día antes del vencimiento del asiento para subsanar.
• Tacha sustantiva. El registrador rechaza el título. Entre los casos del artículo 42 están un “defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título” y “obstáculos insalvables que emanen de la partida registral”.
• Tacha especial. El artículo 43-A cubre, entre otros casos, el título presentado en copia simple o “con formalidad distinta a la prevista para su inscripción”. La tacha llega dentro de los cinco primeros días.

Contra la observación y la tacha puedes apelar: el artículo 28 habla del “recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones”. Si el defecto está en la escritura, puede que tengas que volver al notario.

Lo que esta página no cubre

No cubrimos las tasas registrales ni el costo notarial de los partes, los plazos del recurso de apelación ante el Tribunal Registral, la anotación preventiva ni la presentación electrónica por el Sistema de Intermediación Digital. No leímos el artículo 4 del Reglamento ni revisamos si los artículos 26 y 27 y el principio IX cambiaron entre 2012 y 2025. Tampoco revisamos sentencias sobre la doble venta ni resoluciones del Tribunal Registral.