¿Cómo proteger tu casa o terreno del fraude registral? Alerta Registral, inmovilización de partida y qué hacer si ya inscribieron un título falso

Cuatro herramientas, cuatro momentos

La directiva de Sunarp contra el fraude registral (versión 4, vigente desde el 1 de junio de 2025) enumera sus medidas: la Alerta Registral, la inmovilización de partidas, el bloqueo por presunta falsificación de documentos, la anotación por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares y la anotación preventiva que pide el notario. A eso se suma la oposición y la cancelación que regula la Ley 30313.

La resolución que aprobó la directiva recuerda que el Tribunal Constitucional, en el expediente 00018-2015-PI/TC, estableció para el verdadero propietario un deber de diligencia que incluye, además de inscribir su derecho, usar la Alerta Registral.

Alerta Registral

Te afilias en alertaregistral.sunarp.gob.pe con tu correo, tu celular y los números de partida. Es gratuita, no vence y la cancelas cuando quieras. Avisa cuando se presenta un título sobre la partida y cuando alguien pide publicidad de ella o la consulta por el servicio «Conoce Aquí». En el Registro de Mandatos y Poderes avisa además cuando se presenta un título vinculado al nombre de la persona que otorgaría el poder. El detalle de cómo afiliarte y qué hacer ante una alerta está en Copia literal y certificados de Sunarp.

Inmovilización de partida: el «candado» sobre tu predio

Es una medida voluntaria y temporal para partidas del Registro de Predios. Puede pedirla el titular registral o su representante acreditado. Si el bien es de una sociedad de gananciales o de una unión de hecho, cualquiera de los dos puede pedirla. Un copropietario puede pedirla sobre su cuota.

Hay dos modalidades:

• Con aviso electrónico. Se presenta en persona en la oficina registral, con la solicitud de inscripción y el formato de Sunarp llenado y firmado. El formato incluye una declaración jurada de que el predio no ha sido transferido ni tiene cargas voluntarias no inscritas de fecha cierta anterior. Si el titular es extranjero, el formato debe llevar firma certificada por notario. Sunarp indica un plazo de calificación de siete días hábiles.
• Con asiento registral. Se presenta el parte notarial de una escritura pública de inmovilización y una declaración jurada con firma certificada por notario. Se inscribe en el rubro de «Otros» de la partida.

En ambas, el plazo es el que indiques, hasta diez años contados desde la presentación. Si no pones plazo o pones uno mayor, el registrador consigna diez años. Al vencer, caduca de pleno derecho. Para levantarla antes, en la modalidad con asiento registral se necesita otra escritura pública.

Cuánto cuesta: las fuentes oficiales no coinciden. La directiva vigente y las notas de Sunarp de 2023 y 2026 dicen que la inmovilización no paga derechos registrales. Una página de orientación de Sunarp actualizada por última vez en abril de 2020, que cita como base la directiva de 2013, indica una tasa de S/ 42.00. Confirma en la oficina registral. En la modalidad con asiento registral, la escritura y la firma certificada se pagan aparte al notario.

Qué hace y qué no hace. Si alguien presenta en papel una venta, hipoteca u otra carga voluntaria sobre la partida inmovilizada, el registrador suspende el trámite y consulta al notario. Si el notario informa falsificación o suplantación, el título se tacha. Si confirma que es auténtico, el trámite sigue y, en el caso de una venta, la inmovilización se levanta de oficio al inscribirla. La directiva no aplica esa consulta a decisiones judiciales, arbitrales o administrativas, a actos que no sean de disposición o carga, ni a títulos presentados con firma digital por el Sistema de Intermediación Digital de Sunarp.

La oposición de la Ley 30313: no la presentas tú

La Ley 30313 dice que el procedimiento de inscripción es no contencioso. Solo admite la oposición del notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro que aparece como autor del documento, y solo en casos de suplantación de identidad o falsificación. Tiene que presentarse mientras está vigente el asiento de presentación del título: no cabe oposición contra un título ya inscrito. Si otra persona presenta una oposición, el registrador la rechaza de plano.

Lo que tú haces es denunciar la falsificación o la suplantación ante ese notario, cónsul, juez, funcionario o árbitro, para que se apersone, y poner la denuncia en conocimiento del registrador.

Si el título falso ya se inscribió

1. Pide el bloqueo por presunta falsificación. Presenta una denuncia por escrito en Trámite Documentario de la sede de la Zona Registral, con los hechos y la evidencia. La Jefatura Zonal tiene hasta tres días hábiles para verificarla y consultar a quien figura como autor del documento. El bloqueo se anota en la partida, suspende los títulos posteriores vinculados al asiento cuestionado y dura 120 días hábiles. Sirve para asegurar la prioridad de la medida cautelar que dicte un juez. Tú no eres parte del procedimiento: no puedes apelar lo que resuelva el Jefe Zonal.
2. Pide al notario o a la autoridad que actúe. Solo ellos pueden pedir la cancelación del asiento por suplantación o falsificación ante el Jefe Zonal (Ley 30313, art. 4). Si el documento es notarial, la ley obliga al notario a pedir una anotación preventiva dentro de los cinco días hábiles desde que conoce el hecho. Esa anotación dura un año.
3. Acude al juez. La nulidad y la medida cautelar se piden en un proceso judicial. La Ley 30313 deja esas acciones a quienes tengan interés legítimo en la nulidad. La directiva encarga además a la Procuraduría de Sunarp iniciar acciones legales.

El riesgo de esperar. El artículo 2014 del Código Civil, en el texto de la Ley 30313, protege a quien adquiere de buena fe y a título oneroso de quien figuraba en el registro con facultades para transferir, aunque luego se cancele el derecho de esa persona por causas que no constaban en los asientos ni en los títulos archivados. Y la Ley 30313 dice que la cancelación de un asiento no perjudica a ese tercero.

Otras protecciones que ya tienes

La Ley 30313 también dispuso que son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales de disposición o gravamen de inmuebles ubicados fuera de la provincia del notario, y que el notario debe verificar la identidad de los otorgantes en la base de datos de RENIEC (y de Migraciones, para extranjeros), incluida la comparación biométrica de huellas donde sea posible. Antes de comprar, revisa la partida y el estado físico-legal del predio: ver Saneamiento físico-legal de un inmueble. Si vas a dar un poder para que otro venda por ti, ver Carta poder, poder fuera de registro o escritura pública.