¿Se puede cambiar el titular de una vivienda comprada con Techo Propio o Mivivienda?

La respuesta corta: no durante cinco años

Si compraste una vivienda de interés social (VIS), la ley te impide transferirla por un tiempo. El artículo 5 de la Ley 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social, publicada en junio de 2025, pone esta condición para acceder a una VIS:

“La VIS no debe ser objeto de algún acto de transferencia de dominio hasta por el plazo de cinco años, el cual se computa desde la fecha de extensión del asiento registral de la compraventa de la unidad inmobiliaria en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Esta condición debe estar inscrita en el Registro de Predios de la SUNARP y es supervisada por el Fondo MIVIVIENDA.”

Eso significa tres cosas:

• El plazo es de cinco años, contados desde que se inscribe tu compraventa en SUNARP, no desde que firmas ni desde que recibes las llaves.
• La restricción queda inscrita en tu partida. Cualquier comprador, notario o banco la puede ver.
• La supervisa el Fondo MIVIVIENDA.

“Cambiar el titular” es, en la práctica, transferir la propiedad: venderla, donarla o pasarla a nombre de otra persona. Durante esos cinco años, la ley dice que eso no debe ocurrir.

¿Aplica a Techo Propio y a Mivivienda?

La Ley 32379 dice que el Ministerio de Vivienda fija las características de la VIS “dentro del Crédito Mivivienda, de la VIS y de la VISTP dentro del Programa Techo Propio” (artículo 2.2). Es decir, hay vivienda de interés social en los dos programas.

Lo que no pudimos confirmar:

• Si la prohibición alcanza a una vivienda comprada con Bono del Buen Pagador cuyo valor no es de interés social. Los rangos de precio de cada programa están en Techo Propio o Mivivienda.
• Cómo se aplica a compras inscritas antes de junio de 2025, cuando se publicó la ley.

Para salir de dudas, revisa tu partida registral. Si la carga está inscrita, la restricción te alcanza.

Techo Propio: vender antes de tiempo obliga a devolver el bono

El Reglamento Operativo de Techo Propio para vivienda nueva (Resolución Ministerial 0104-2025-VIVIENDA) va más allá de la venta. Su artículo 31.7 obliga a devolver el Bono Familiar Habitacional cuando:

“a) Cuando se compruebe que el GFB ha hipotecado para fines distintos a la adquisición de la vivienda o dispuesto de la VIS, sea por comodato, constitución de anticresis, venta u otro acto que implique la transferencia total del inmueble dentro del plazo de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de la inscripción del Contrato de Compraventa en el Registro de Predios.”

Y también:

“c) De detectarse que la VIS no está destinada para el uso de vivienda. d) Cuando se verifique que la VIS no es ocupada por el GFB en el plazo de un (1) año desde el momento de haber sido recibida.”

En palabras simples, dentro de los cinco años pierdes el bono si:

La devolución no es solo el monto del bono. El artículo 31.8 dice: “se aplica los intereses correspondientes de acuerdo a la Tasa de Interés Legal Efectiva que publica la SBS, a partir del desembolso hasta que se produzca la devolución al FMV”.

El mismo reglamento confirma que la prohibición queda en el registro: al revisar la partida, acepta “la carga constituida por efectos de la transferencia de la propiedad a favor del GFB referida al plazo de prohibición de enajenar la VIS” (artículo 24.1, literal c).

Después de los cinco años

La ley y el reglamento que leímos no fijan una prohibición más allá de ese plazo. El reglamento de Techo Propio, además, crea la VIS de segundo uso: otra familia puede comprar tu vivienda con su propio bono si, entre otras condiciones, la vivienda fue adquirida “con más de cinco (5) años de anterioridad” y cuenta con la “Constancia Favorable emitida por el FMV a favor del primer GFB” (artículo 38). El comprador no puede tener “relación de consanguinidad” contigo (artículo 39.1). Esta opción solo se aplica en departamentos del país con poca oferta inmobiliaria, según el mismo artículo 38.

Antes de vender, confirma en tu partida que la carga ya no impide la transferencia. Si sigue inscrita, pregunta en SUNARP o a un notario qué necesitas para cancelarla. No encontramos en las normas leídas el trámite exacto para hacerlo.

Si la familia cambia antes de recibir la vivienda

En Techo Propio, el bono se asigna a un grupo familiar, no a una persona sola. Por eso los cambios en la familia importan desde antes de la entrega:

• Tienes que avisar. El jefe de familia debe “comunicar cualquier modificación relacionada con la información y documentación presentada al FMV, en un plazo máximo de treinta (30) días hábiles de conocido el hecho, bajo sanción de perder la condición de GFE” (artículo 16.4).
• Si fallece uno de los cónyuges o convivientes después de obtener la elegibilidad, el sobreviviente sigue como jefe de familia, pero “sólo aplica cuando se verifique la ausencia de financiamiento complementario” (artículo 16.6).
• Se pierde el derecho al bono “cuando la JF fallece y los demás miembros del GFB no pueden asumir la JF” o “cuando se haya desintegrado el GFB” (artículo 30.1).

Si el cambio es una separación o un divorcio, lo que pasa con la vivienda ya inscrita depende también del régimen de bienes del matrimonio. Revisa qué pasa con los bienes del matrimonio. Si el titular fallece, lee sucesión intestada. Las normas de vivienda que leímos no regulan la herencia de una VIS.

Si todavía debes el crédito hipotecario

Aparte de la regla de los cinco años, está el banco. Si compraste con crédito Mivivienda o con un crédito complementario de Techo Propio, la vivienda suele quedar hipotecada.

El Código Civil dice que la hipoteca da al acreedor “los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado” (artículo 1097). Y que el banco puede cobrar “al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real” (artículo 1117). En otras palabras: si vendes sin cancelar la deuda, la hipoteca no desaparece. Sigue sobre la vivienda, y el banco puede ejecutarla aunque el dueño sea otro.

¿Y si quieres que otra persona siga pagando tu crédito? Eso es ceder tu posición en el contrato. El artículo 1435 del Código Civil lo permite, pero “se requiere que la otra parte preste su conformidad”. La otra parte es el banco. Sin su aceptación, el deudor sigues siendo tú. Esto se desprende de la regla general del Código Civil; no es una norma escrita solo para créditos hipotecarios.

Normas en camino

Hay dos proyectos del Ministerio de Vivienda que podrían cambiar estas reglas. Todavía no son ley; los explicamos abajo en «Cambios en camino».

Lo que esta página no cubre

No cubrimos el trámite registral para cancelar la carga después de los cinco años, ni las reglas propias de las modalidades de construcción en sitio propio y mejoramiento de vivienda. Tampoco cubrimos los requisitos internos del Fondo MIVIVIENDA para el Bono del Buen Pagador, que la norma deja en sus manos. Para lo que debes revisar antes de comprar, lee comprar una vivienda en Perú. Sobre la forma del contrato de venta, lee minuta o escritura pública.