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¿Puede una inmobiliaria hipotecar el terreno donde está construyendo tu vivienda?

Respuesta corta

Sí. El dueño del terreno puede hipotecarlo, y la hipoteca se extiende a las partes integrantes del bien. Es indivisible: tu departamento sigue gravado aunque lo hayas pagado, y solo el banco puede levantar la hipoteca. Antes de firmar, revisa la partida del terreno y exige por contrato que tu unidad se entregue libre de esa hipoteca.

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Verificado el 1 oct. 2026Próxima revisión 30 mar. 2027

Por Gyason · verificado el 1 oct. 2026

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Sí, la inmobiliaria puede hipotecar el terreno

Cuando compras un departamento en planos, la inmobiliaria suele ser la dueña del terreno. El Código Civil permite que el propietario hipoteque su bien. El artículo 1099 pone como primer requisito de validez:

“1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.”

Y el artículo 1097 explica qué obtiene quien presta el dinero:

“La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.”

Es decir: la inmobiliaria sigue en posesión del terreno y sigue construyendo, pero el acreedor puede perseguir el bien y pedir su venta judicial si la deuda no se paga.

Por qué la hipoteca está en el terreno y no en tu departamento

Tu departamento todavía no existe como bien separado. El artículo 1106 es corto:

“No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.”

Por eso la hipoteca se inscribe sobre el terreno, que sí existe. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de Sunarp (art. 116) admite además que el título diga que la edificación también queda hipotecada, aunque aún no esté inscrita.

Aunque el título no lo diga, el artículo 1101 extiende la hipoteca “a todas las partes integrantes del bien hipotecado”, y el artículo 887 define parte integrante como “lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien”. Nuestra lectura es que un edificio construido sobre el terreno encaja en esa definición. El Código no lo dice con esas palabras.

Pagar tu unidad no la libera

Este es el punto que más compradores no conocen. El artículo 1102 dice:

“La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.”

Lo que tú le pagas a la inmobiliaria es un asunto entre ustedes. La deuda de la inmobiliaria con el banco es otra. Mientras esa hipoteca no se levante, tu unidad sigue gravada. El artículo 1117 añade que el acreedor puede cobrar “al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real”, y que puede ejecutar el bien “que esté en poder de un tercero”.

Tampoco sirve decir que no sabías. El artículo 2012 presume, “sin admitirse prueba en contrario”, que toda persona conoce lo inscrito. Y el artículo 2022 da preferencia al derecho real inscrito primero. Si la hipoteca se inscribió antes que tu compra, en principio va delante.

Qué pasa con la hipoteca cuando se independiza tu departamento

Cuando el edificio se termina y cada unidad recibe su propia partida (la independización), el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones manda:

”[…] en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes […], salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.”

En la práctica, si la hipoteca del terreno sigue vigente, tu nueva partida nace con un asiento de “traslado de hipoteca”. El orden de la independización lo explicamos en declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.

Cómo se levanta la hipoteca de tu unidad

La hipoteca se acaba, entre otras causas, por la extinción de la obligación que garantiza o por la “renuncia escrita del acreedor” (art. 1122). Para cancelarla en el registro, el artículo 118 del Reglamento de Inscripciones exige la declaración del acreedor:

“En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el caso en que se haya registrado la constitución de una hipoteca unilateral y no conste en la partida del predio su aceptación por el acreedor.”

La inmobiliaria sola no puede levantarla. Necesita que el banco firme.

La buena noticia es que el levantamiento puede ser por unidad. El artículo 119 permite que el solicitante restrinja su pedido “al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de ésta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o más de las partidas independizadas”. Y el artículo 1115 del Código Civil permite reducir el monto de la hipoteca por acuerdo entre acreedor y deudor, con efecto frente a terceros solo después de inscribirse.

Cuándo acepta el banco liberar cada unidad, y a cambio de qué, lo decide el contrato entre el banco y la inmobiliaria. Ninguna norma que leímos lo fija.

Qué debe informarte la inmobiliaria

La Ley 29571 obliga al proveedor inmobiliario a informar sobre las “inscripciones registrales del terreno” (art. 76.2) y a darte, “de manera previa y gratuita a la suscripción de un contrato”, la partida registral que acredite que es propietario “del inmueble matriz del cual se independizará el producto ofrecido” (art. 77.2, literal a). La hipoteca inscrita aparece en esa partida. Pídela y léela antes de firmar. Si no sabes cómo, revisa copia literal y certificados de Sunarp.

Qué exigir en el contrato

Esto es consejo práctico, no un derecho que la ley te dé por sí sola. Antes de firmar, pide que el contrato diga:

Que la inmobiliaria se obliga a entregarte la unidad libre de la hipoteca del terreno, con el levantamiento inscrito en tu partida.
Cuándo: por ejemplo, antes de la entrega o antes de firmar la escritura de compraventa.
Quién paga los gastos notariales y registrales del levantamiento.
Qué pasa si no ocurre: una penalidad o tu derecho a resolver el contrato.

Si el contrato es de adhesión y contiene cláusulas que te trasladan la responsabilidad de la inmobiliaria, revisa contratos de adhesión y cláusulas abusivas. Para el resto de lo que debes revisar antes de comprar y cómo reclamar, ve a comprar una vivienda en Perú.

Lo que esta página no cubre

No revisamos normas de la SBS sobre el financiamiento de proyectos inmobiliarios, ni fideicomisos, cartas fianza u otros mecanismos que los bancos usan con las inmobiliarias. Tampoco resoluciones de Indecopi ni sentencias sobre hipotecas no levantadas. El proceso de remate está en ejecución hipotecaria en Perú. La hipoteca que pides tú para financiar tu compra es otro tema.

Cómo se reclama

Pide la partida registral del terreno matriz antes de firmarLa inmobiliaria debe dártela gratis y antes del contrato (Ley 29571, art. 77.2). También puedes pedir tú mismo una copia literal en Sunarp y buscar asientos de hipoteca en el rubro de cargas y gravámenes.
Sunarp en gob.pe →
Pregunta por escrito quién es el acreedor y cómo se liberará tu unidadPide que te digan a favor de quién está la hipoteca y qué debe pasar para que el acreedor levante el gravamen sobre tu unidad. Guarda la respuesta.
Exige que el contrato lo digaPide una cláusula en la que la inmobiliaria se obligue a entregarte la unidad libre de la hipoteca, con el levantamiento inscrito, y que diga en qué momento y a cargo de quién. Ninguna norma que leímos te da esa cláusula automáticamente: tienes que negociarla.
Antes de pagar el saldo o de recibir, revisa tu partidaCuando tu unidad esté independizada, pide la copia literal de su partida y verifica si sigue el asiento de traslado de hipoteca o si ya se inscribió su cancelación.
Si la inmobiliaria no cumple, reclamaGuarda contrato, pagos y comunicaciones. Las vías de reclamo frente a un proveedor inmobiliario están en nuestra guía general sobre comprar una vivienda.

Lo que casi nadie pregunta a tiempo

¿Y si el proyecto nunca se termina porque la inmobiliaria no pudo pagar su financiamiento?

Averígualo antes de que importe →

Lo que mucha gente cree — y lo que dice la norma

Se cree que

Si la inmobiliaria hipotecó el terreno, está haciendo algo ilegal.

La norma dice

No. El artículo 1099 del Código Civil permite que el propietario afecte su bien en hipoteca. Que exista la hipoteca no es por sí sola una irregularidad. Lo que importa es cómo y cuándo se va a liberar tu unidad.

Se cree que

Ya pagué todo mi departamento, así que la hipoteca del banco no me afecta.

La norma dice

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados (art. 1102). Tu pago a la inmobiliaria no la cancela. Y el acreedor puede dirigirse contra el bien aunque esté en manos de quien lo compró (art. 1117).

Se cree que

Si nadie me avisó de la hipoteca, no me la pueden oponer.

La norma dice

Si la hipoteca está inscrita, la ley presume sin admitir prueba en contrario que la conocías (art. 2012). Por eso debes revisar la partida antes de firmar.

Se cree que

La inmobiliaria puede levantar la hipoteca con una simple declaración suya.

La norma dice

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (art. 118) exige la declaración del acreedor. La declaración unilateral de quien constituyó la hipoteca no basta, salvo un caso de hipoteca unilateral no aceptada.

Preguntas frecuentes

¿Por qué el banco hipoteca el terreno y no directamente mi departamento?

Porque tu departamento todavía no existe como bien separado, y el artículo 1106 del Código Civil prohíbe hipotecar bienes futuros. Lo que existe es el terreno, y sobre él se inscribe la hipoteca. Según el artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el título puede indicar que la edificación también queda hipotecada.

Cuando se independice mi departamento, ¿nace sin hipoteca?

No necesariamente. El artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios manda trasladar a la nueva partida las cargas y gravámenes vigentes, salvo que no afecten a ese predio. Si la hipoteca del terreno sigue vigente, en tu partida aparecerá un asiento de traslado de hipoteca.

¿Puede el banco liberar solo mi departamento y no todo el edificio?

Sí. El artículo 119 del mismo reglamento permite pedir el levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o del asiento de traslado de una o más partidas independizadas. Pero la cancelación requiere la declaración del acreedor (art. 118). Por eso conviene que tu contrato diga quién gestiona ese levantamiento y cuándo.

¿Qué pasa si la inmobiliaria no le paga al banco?

El artículo 1117 permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado aunque esté en poder de un tercero. Si tu unidad sigue gravada, puede verse afectada. Esta página no cubre el proceso de ejecución; lo explicamos en la página sobre ejecución hipotecaria.

¿La inmobiliaria tiene que decirme que el terreno está hipotecado?

La Ley 29571 la obliga a informar sobre las inscripciones registrales del terreno (art. 76.2) y a darte, antes de firmar y gratis, la partida registral del inmueble matriz (art. 77.2). La hipoteca inscrita consta en esa partida. La ley no usa la palabra «hipoteca» en esos artículos: es la partida la que te la muestra.