Techo Propio: qué pasa si firmas una vivienda y después no calificas para el bono

Firmas antes de tener el bono

Esta es la clave de todo. En la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva, el Reglamento Operativo divide el trámite en tres etapas (artículo 15):

“El procedimiento para el otorgamiento del BFH para la modalidad de AVN tiene las siguientes etapas: - Postulación del GF - Asignación del BFH - Desembolso”

(BFH es el Bono Familiar Habitacional; GF, el grupo familiar; AVN, Adquisición de Vivienda Nueva.)

En la práctica, el orden es este:

1. Inscripción y calificación. Te inscribes y el Fondo MIVIVIENDA revisa los requisitos. Si cumples, te registra como grupo familiar elegible (GFE).
2. Firma del contrato de compraventa con la inmobiliaria (el reglamento la llama “Promotor”).
3. Asignación del bono. Se presenta la solicitud de asignación. Uno de sus requisitos es el contrato ya firmado (artículo 18.1, literal c):

“Contrato de Compraventa suscrito entre el Promotor y el GFE, y de corresponder, con el fiduciario respecto de una VIS terminada o bien futuro que forma parte de un Proyecto AVN inscrito en el Registro de Proyectos. El FMV publica el modelo del citado contrato, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Operativo.”

Con la asignación pasas a ser grupo familiar beneficiario (GFB). 4. Desembolso. El Fondo transfiere el bono y, si corresponde, tu ahorro.

Es decir: cuando firmas, todavía no tienes el bono. Por eso existe el riesgo de firmar y luego no calificar.

Por qué puedes firmar y después no calificar

Te revisan otra vez antes de asignar el bono

Para ser elegible, el artículo 17 exige cuatro cosas:

“El GF para ser considerado GFE debe cumplir con lo siguiente: - Constituir GF. - Tener un Ingreso Familiar Mensual máximo. - No haber recibido apoyo habitacional previo del Estado. - No ser propietario de vivienda, terreno, o aires independizados para vivienda.”

Dos de esas cosas las declaras tú, y el Fondo las comprueba después, justo antes de asignar el bono:

“La fiscalización posterior de la Declaración Jurada de cumplimiento del requisito del IFM, es efectuada por el FMV antes de la asignación del BFH al GFE […]” (artículo 17.2.4)

“La fiscalización posterior de la declaración jurada de cumplimiento de no ser propietario de una vivienda, terreno, o aires independizados para vivienda es efectuada por el FMV, antes de la asignación del BFH al GFE […]” (artículo 17.4)

Si en esa revisión aparece un ingreso mayor al máximo o una propiedad a nombre de alguien del grupo, puedes quedarte sin bono con el contrato ya firmado. Qué cuenta como grupo familiar y quién puede postular está en Techo Propio o Mivivienda.

La elegibilidad vence

“La condición de GFE tiene una vigencia de doce (12) meses, contados a partir de la inscripción en el Registro.” (artículo 17.6)

Si firmas tarde, la elegibilidad puede vencer antes de que se presente la solicitud de asignación.

Una vez presentada la solicitud, el Fondo tiene diez días hábiles para revisarla, y si hay observaciones tienes diez días hábiles para subsanarlas (artículo 18.2).

En edificios y quintas, un vínculo con el dueño del terreno te saca

“En los casos de Proyectos de edificio multifamiliar o quinta, se pierde la condición de GFE en cualquier etapa, antes del desembolso del BFH y de la liberación de garantías, cuando uno de los miembros del GF figure en Registros Públicos como anterior propietario del predio elegible o tiene vínculo de primer grado de consanguinidad con el propietario.” (artículo 18.5)

Ya siendo beneficiario, también puedes perder el bono

El artículo 30.1 enumera los casos. Los que más afectan a quien ya firmó son:

“El derecho al BFH se pierde en los siguientes casos: a) Si el FMV detecta que el GFB no cumplía con los requisitos y obligaciones del Programa. […] d) Cuando la JF pierde su capacidad crediticia y los demás miembros del GFB no puedan obtener un crédito complementario, cuando este estuviera consignado como parte del monto a financiar la VIS. e) Cuando se haya desintegrado el GFB.”

(JF es la jefatura familiar.) El literal d) importa mucho: si tu compra dependía de un crédito del banco y no te lo dan, pierdes el bono.

Si el Fondo comprueba que diste información falsa, la pérdida es definitiva y ya no puedes volver a postular (artículo 30.1, literal b).

La condición de beneficiario tampoco es eterna: dura veinticuatro meses, y si en ese plazo la inmobiliaria o el banco no piden el desembolso, se pierde el derecho a él. El Fondo puede aprobar una excepción cuando la demora no es culpa de nadie (artículo 20.2 y 20.3).

Qué pasa con el dinero que ya pagaste

Aquí hay que separar dos cosas: el ahorro del programa, que el reglamento sí regula, y cualquier otro pago a la inmobiliaria, que depende de tu contrato.

Primero: dónde está tu ahorro

El ahorro es tu aporte para comprar la vivienda. El reglamento permite dos formas de acreditarlo (artículo 19.2):

“El Ahorro puede ser acreditado mediante el depósito en la cuenta recaudadora a nombre del FMV o mediante declaración jurada emitida por el Promotor […]”

Si lo depositaste en la cuenta del Fondo, no lo tiene la inmobiliaria. Si se lo pagaste directo a la inmobiliaria, es ella quien tiene que devolvértelo.

Si pierdes el bono antes del desembolso

“En los casos que corresponda, el Promotor debe remitir al FMV la respectiva resolución de Contrato de Compraventa y según sea el caso, devolver al GFB, el Ahorro según corresponda y de acuerdo con las condiciones pactadas entre las partes.” (artículo 30.2)

La norma ordena resolver el contrato y devolver el ahorro, pero “de acuerdo con las condiciones pactadas”. Si tu contrato fija una penalidad o trata ese pago como arras, eso puede aplicarse. Cómo funcionan las arras lo explicamos en compraventa de vivienda y arras. Si una cláusula te parece abusiva, revisa contratos de adhesión y cláusulas abusivas.

Si el bono ya se desembolsó y la vivienda no se entregó

Aquí la regla es más fuerte. Si el contrato se resuelve después del desembolso y antes de la entrega física, el Fondo le exige a la inmobiliaria que devuelva el bono, y la inmobiliaria tiene que devolverte tu ahorro:

“La devolución del importe del BFH es exigida por el FMV al Promotor, al Fideicomiso, a la ESFS, o a la IFI, después de su desembolso y antes de la entrega física de la VIS, en cualquiera de los siguientes supuestos: a) Cuando se resuelva el Contrato de Compraventa. […] 31.2 En caso de configurarse alguno de los supuestos señalados en el numeral anterior, el Promotor, la ESFS o la IFI debe devolver al beneficiario los recursos del Ahorro que éste hubiera aportado para la adquisición de la VIS, lo que debe acreditarse ante el FMV.” (artículo 31)

Este numeral no remite a lo pactado: dice que la inmobiliaria “debe devolver” el ahorro y que debe acreditarlo ante el Fondo.

Si te echas para atrás tú

Como beneficiario, puedes renunciar al bono hasta antes de la entrega. Tienes que presentar al Fondo la resolución del contrato, y el ahorro se devuelve “de acuerdo con las condiciones pactadas entre las partes” (artículo 29).

Si nunca te asignaron el bono

Si el Fondo te observa o te descalifica antes de la asignación, todavía no eres beneficiario, y los artículos 29 a 31 hablan del beneficiario. El reglamento no trae una regla específica para este caso. Lo que pasa con tus pagos depende de tu contrato de compraventa: busca la cláusula que dice qué ocurre si el bono no se asigna. Si no existe, pregúntalo por escrito antes de firmar.

Si la culpa es de la inmobiliaria

Para ciertos proyectos, la inmobiliaria entrega al Fondo una carta fianza de seriedad de oferta, y el reglamento dice que “la ejecución de la Carta Fianza de Seriedad de Oferta genera la devolución del Ahorro mínimo al GFE” (artículo 22.1). Si el proyecto no avanza por culpa de la inmobiliaria, tus derechos como comprador están en qué pasa con tu dinero si un proyecto inmobiliario no se realiza.

Las reglas pueden cambiar pronto

Esta página se basa en el reglamento aprobado por la Resolución Ministerial 0104-2025-VIVIENDA, que sigue vigente. Hay dos proyectos para cambiarlo; los explicamos abajo en «Cambios en camino».

Lo que esta página no cubre

No cubrimos las modalidades de construcción en sitio propio ni de mejoramiento, el monto del bono, ni el trámite interno del Fondo MIVIVIENDA para devolver dinero. Tampoco analizamos contratos concretos ni resoluciones de Indecopi sobre Techo Propio.