¿Quién paga el impuesto predial, cuánto es y cuándo hay que presentar la declaración jurada?

Qué es y quién lo cobra

El impuesto predial es un impuesto municipal anual sobre el valor de los predios urbanos y rústicos, calculado a partir de su autovalúo. Lo cobra la municipalidad distrital donde está el predio. En Lima, el SAT de Lima (Servicio de Administración Tributaria) lo cobra solo para los predios del Cercado de Lima. Si vives en Miraflores, San Borja o Comas, tratas con tu propia municipalidad.

Si tienes varios predios en un mismo distrito, la base imponible es la suma de todos sus autovalúos al 1 de enero. El autovalúo se calcula con los aranceles y precios unitarios de construcción que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Quién paga: la regla del 1 de enero

El artículo 10 de la Ley de Tributación Municipal (TUO aprobado por el Decreto Supremo 156-2004-EF) mira quién era propietario al 1 de enero. Si compras un departamento en abril, eres contribuyente recién desde el 1 de enero del año siguiente. El impuesto de ese año lo debe el vendedor: el artículo 16 lo obliga a pagarlo completo hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta.

Si el predio tiene varios dueños (condóminos), se considera de un solo dueño salvo que se comunique a la municipalidad el nombre y la participación de cada uno. Aun así, la municipalidad puede cobrar el total a cualquiera de ellos (artículo 9). Si no se puede saber quién es el dueño, pagan los poseedores.

Cuánto es: tramos en UIT

El artículo 13 fija una escala progresiva acumulativa. Cada tramo del autovalúo paga su propia tasa. La UIT (Unidad Impositiva Tributaria) es el valor de referencia tributario que se actualiza cada año.

Los montos en soles de la tabla usan la UIT de 2026. La municipalidad puede fijar un mínimo de 0.6% de la UIT vigente al 1 de enero: S/ 33.00.

Ejemplo. Un autovalúo de 100 UIT paga 0.2% de las primeras 15 UIT, 0.6% de las siguientes 45 y 1% de las últimas 40. En total, 0.70 UIT: S/ 3,850 con la UIT de 2026.

Cuándo se paga

Según el artículo 15:

• Al contado: hasta el último día hábil de febrero.
• En cuotas: hasta cuatro cuotas trimestrales. La primera, un cuarto del impuesto, vence el último día hábil de febrero. Las otras vencen el último día hábil de mayo, agosto y noviembre, reajustadas por el Índice de Precios al Por Mayor del INEI.

La declaración jurada: HR y PU

El artículo 14 obliga a presentar declaración jurada:

1. Cada año, el último día hábil de febrero, salvo que la municipalidad dé una prórroga.
2. Cuando hay una transferencia, o cuando el predio cambia y ese cambio supera 5 UIT de valor (S/ 27,500): hasta el último día hábil del mes siguiente.
3. Cuando la municipalidad lo ordena para todos los contribuyentes, en el plazo que fije.

Si la municipalidad actualiza el valor de tus predios y te lo envía, esa actualización reemplaza la declaración anual. Se tiene por válida si no la objetas dentro del plazo para pagar al contado.

Los formatos más comunes son la HR (hoja resumen) y el PU (predio urbano). Una nota oficial del SAT de José Leonardo Ortiz los explica así: la HR reúne los datos de todos tus bienes y el PU detalla las características de cada propiedad. Para terrenos rurales existe el PR (predio rústico).

Después de una compra, declara solo el comprador. El artículo 11 del Decreto Legislativo 1246 dispone que la declaración por transferencia la presenta únicamente el adquirente, y que con ella la municipalidad hace el descargo automático del anterior dueño. SAT Lima añade que el vendedor todavía puede presentar un descargo voluntario.

Dos fuentes oficiales no coinciden en el plazo del comprador. El artículo 14 de la ley dice: hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. La página de SAT Lima en gob.pe (actualizada el 4 de agosto de 2026) dice que el nuevo propietario «podrá declararlo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente», y a la vez recomienda hacerlo antes del último día hábil del mes siguiente. Confirma el plazo con tu municipalidad.

Si no declaras a tiempo. SAT Lima indica una multa de entre 15% y 100% de la UIT (S/ 825 a S/ 5,500), con rebajas de 90%, 80% o 70% según cuándo la pagues. Si tu predio no está en el Cercado de Lima, confirma el monto en tu municipalidad.

Pensionistas y adultos mayores: deducción de 50 UIT

El artículo 19 permite descontar 50 UIT (S/ 275,000) de la base imponible al pensionista que cumple todo esto:

• tiene un solo predio, a su nombre o de la sociedad conyugal, y lo usa como vivienda (una cochera adicional no le quita el beneficio);
• su ingreso bruto es solo su pensión;
• esa pensión no supera una UIT al mes (S/ 5,500).

Usar parte del predio para un negocio o una profesión, con aprobación de la municipalidad, no hace perder la deducción.

La Ley 30490 extendió la misma deducción al adulto mayor no pensionista con un solo predio para vivienda, cuyos ingresos brutos no pasen de una UIT al mes. SAT Lima aplica este beneficio a personas de 60 años o más al 1 de enero del año.

Si el autovalúo pasa de 50 UIT, se paga el impuesto solo por la diferencia. SAT Lima aclara que igual se paga el derecho de emisión.

Arbitrios: otra cosa

Los arbitrios no son el predial. SAT Lima los define como tasas por los servicios de limpieza pública, parques y jardines, y serenazgo, aprobadas por ordenanza, que fija los montos. En el Cercado de Lima los pagan los propietarios, vivan o no en el predio. Son mensuales y se cobran por trimestre. SAT Lima da un descuento de 5% si pagas todo el año al contado antes del vencimiento del primer trimestre. Fuera del Cercado, consulta los montos y descuentos en tu municipalidad.

Si estás comprando o vendiendo

Antes de firmar, pide la copia literal de la partida en Sunarp para ver quién es el dueño y qué cargas tiene el inmueble. Revisa también cómo funcionan las arras en la compraventa de vivienda. La compra paga además el Impuesto de Alcabala, que puedes estimar con la calculadora de alcabala.

Revisa tu caso

Si no estás de acuerdo con lo que te cobran de predial, Predial y arbitrios: ¿qué puedo impugnar? te dice, según el documento que te llegó, si se puede reclamar, ante quién, en qué plazo y si hay que pagar antes.