What do I need to get a building permit (licencia de edificación) in Peru before I build?
Almost every building job in Peru needs a permit from the municipality before work starts. Ley 29090 sets four approval tracks (A, B, C and D) by size and use. Under track A, the stamped filing receipt is itself your permit, once you pay the processing fee.
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Checked 1 Oct 2026Next review 29 Mar 2027
Who has to apply
The licencia de edificación is the permit you need before you build, extend, remodel, put up a perimeter wall or demolish. It is governed by Ley 29090, whose consolidated text (TUO) was approved by Decreto Supremo 006-2017-VIVIENDA. Article 7, as rewritten by Decreto Legislativo 1675 (2024), defines it:
“Las licencias de habilitación urbana y de edificación constituyen actos administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edificación.”
(Urban development and building permits are administrative acts by which municipalities authorise the works.) So the municipality issues it. The law says “municipalidad competente”. Usually that is the district where your property sits, but confirm before you file.
It is not only the owner’s duty. Article 8 says:
“Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente Ley, las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre o afectación en uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar.”
(Owners, usufructuaries, surface-right holders, concession holders, easement holders and anyone else with the right to build must apply.) If you build on land you don’t own, you must prove your right to build (article 25).
Which works don’t need a permit
The list is short. Article 9 exempts:
“a. Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, respecto de los cuales bastará con declararlos en el autovalúo del año siguiente a la ejecución de los mismos. b. La construcción de cercos frontales hasta 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.”
(Conditioning or repair work, which you just declare in next year’s property tax return; and front walls up to 20 m long, unless the property is a building with private units and common areas.) The third case is sales booths, show flats and other temporary installations, which must come down before final sign-off. None of these exemptions applies if the property is part of the Nation’s Cultural Heritage.
Watch the word refacción (repair). The law treats it differently from remodelación: remodelling a single-family home, even without structural change, is track A and does need a permit. The articles we read do not define where one ends and the other begins. If in doubt, ask your municipality. Exempt repair work is still declared in the next year’s autovalúo; see property tax in Peru.
The four tracks: A, B, C and D
Article 10 says: “Para la obtención de las licencias de habilitación urbana o de edificación, existen cuatro (4) modalidades” (there are four approval tracks). The track depends on size, storeys and use. A summary of what the law says for buildings (there are more cases, mainly for urban development and public works):
| Track | How it is approved | Typical works (art. 10) |
|---|---|---|
| A | Automatic approval on professionals’ signatures | Single-family home up to 120 m² built, only building on the lot; extension of a single-family home with a prior permit or declaratoria, up to 200 m² roofed in total; remodel of a single-family home with no change to structure, use or area; walls over 20 m; full demolition up to 3 storeys with no basements or explosives; minor works under the RNE (national building code) |
| B | Review by the municipality or by revisores urbanos (licensed private reviewers) | Single- or multi-family housing up to 5 storeys and up to 3,000 m² roofed; housing extension or remodel with structural change, more area or change of use; walls in buildings with private units and common areas; full demolition up to 5 storeys or with basements |
| C | Prior review by the Technical Commission or by revisores urbanos | Multi-family housing over 5 storeys or 3,000 m² roofed; non-residential buildings (except those in D); mixed use with housing; works on Cultural Heritage properties; anything not in A, B or D |
| D | Prior review by the Technical Commission or by revisores urbanos | Industry; education, health, hotels, fuel stations and transport terminals; large shops, markets and stadiums above the C caps |
Two traps in track A. First, the law shuts some works out of it:
“Las edificaciones señaladas en los literales a., b., c., d. y f. precedentes que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos o una profundidad de excavación mayor a 1,50 m, colindantes con edificaciones existentes. En dicho caso, […] debe tramitarse la licencia de edificación bajo la Modalidad B.”
(If those works need basements or digging deeper than 1.50 m next to existing buildings, the permit goes through track B.) Buildings declared part of the Nation’s Cultural Heritage by the Ministry of Culture are also out of track A. Second, to extend under track A, the original house must have a “licencia de construcción, declaratoria de fábrica o de edificación sin carga”. If it was never regularised, the extension gets harder.
What documents the law asks for
Article 25 lists the file. For track A:
“a. Formulario Único, debidamente suscrito por el administrado y por los profesionales responsables, señalando el número de recibo y fecha de pago del trámite de Licencia de Edificación. b. En el caso que el administrado no sea el propietario del predio, debe presentar la documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar.”
(The single application form, signed by you and the professionals, with the fee receipt number and date; and, if you are not the owner, proof of your right to build.) A company also files a sworn statement from its legal representative with its registry details. Then the technical file:
“d. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas, debidamente sellados y firmados por los profesionales de cada especialidad; o puede optar por la adquisición de un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad respectiva.”
(Location, architecture, structural, plumbing and electrical plans, stamped and signed by each specialist; or a design bought from the municipality’s project bank.) For extensions, remodels and minor works the package is lighter: “plano de ubicación y arquitectura y la declaración jurada de habilitación profesional del arquitecto responsable del proyecto” (location and architecture plans, plus the architect’s sworn statement of professional standing). The documents also go in as a digital file.
For track B, article 25 adds, among others, the sworn statement of professional standing, a utilities feasibility certificate for new multi-family or non-residential buildings, a soil study where required, and CAR (contractor’s all-risk) insurance for multi-family projects. For remodels, extensions or partial demolitions: “se exige la declaratoria de fábrica o de edificación y planos de la edificación existente” (the declaratoria and plans of the existing building are required).
The law says the permit regulation can ask for “los demás” (further) requirements. We did not review its current text, so this list is the law’s, not necessarily the complete one. Your municipality’s TUPA has the full list and the fee.
Track A: the filing receipt is the permit
There is no administrative silence here, because there is nothing to wait for:
“El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho de trámite correspondiente.”
(The stamped filing receipt is the permit, once the processing fee is paid.) You file the complete set, pay, and the receipt you get is your permit. The flip side is the later check. Article 10, point 5, says that for track A the administrative verification “se realiza sobre el cien por ciento (100%) de los expedientes presentados” (covers one hundred percent of files). Every file gets reviewed afterwards. If something is wrong, they will find it.
Tracks B, C and D: deadlines and positive silence
Under track B with municipal review, the filing receipt is a temporary permit to start the preliminary and provisional works set by the regulation. Then:
“La municipalidad cuenta con un plazo de quince (15) días hábiles para la revisión y calificación del expediente, para el caso de proyectos de edificación; […] vencido los plazos sin pronunciamiento se aplica el silencio administrativo positivo.”
(The municipality has 15 working days to review a building project; if it says nothing by then, positive administrative silence applies.)
Under tracks C and D with the Technical Commission, the municipality must convene it “en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles” (within 5 working days), and “la Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para edificaciones […], vencido este plazo sin pronunciamiento se aplicará el silencio administrativo positivo” (the Commission has 20 working days for buildings; after that, positive silence). The exception: for Cultural Heritage properties or their surroundings, “se aplicará el silencio administrativo negativo” (silence counts as a refusal).
If under B, C or D you choose prior review by revisores urbanos, “el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho de trámite correspondiente” (the filing receipt is the permit, once the fee is paid).
For how positive silence works in general, see administrative silence in Peru.
A permit is not a declaratoria de fábrica
The permit is what you need before building. The declaratoria de fábrica or de edificación recognises what is already built. They overlap: the law asks for a prior declaratoria for some extensions and remodels. If you have already built without a permit, the risk is different; we cover it in building without a license.
What this page does not cover
We did not review the current text of the Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (D.S. 029-2019-VIVIENDA and amendments), which can add requirements and detail the tracks. We give no fees or district requirements: those are in each municipality’s TUPA. We do not cover urban development permits, final sign-off (conformidad de obra), the declaratoria de fábrica process, or the national building code (for example, what counts as a “minor work”). If you will run a business on the premises, you also need a municipal business license, which is a separate procedure.
How to file
- Place your work in a trackLook at the size, storeys and use of what you want to build, extend, remodel or demolish, and compare it with the table on this page. If you will dig basements or deeper than 1.50 m next to neighbouring buildings, a small job moves to track B.
- Check whether your work is exemptIf it is only conditioning or repair, a front wall up to 20 m or a temporary installation, article 9 exempts you from the permit, unless the property is part of the Nation's Cultural Heritage.
- Hire the professionals who signThe plans must be stamped and signed by the professional for each specialty. Under track A you can also buy a design from the municipality's project bank, if it has one.
- Check your municipality's TUPA and pay the feeThe Formulario Único must show the number and date of the payment receipt. The amount and any extra requirements are set by each municipality and the regulation; this page did not review them.
- Keep the stamped filing receiptUnder track A that receipt is your permit. Under B with municipal review it is a temporary permit for preliminary works, and the 15-working-day clock for positive silence runs from there.
What people fail to ask in time
What can happen if you start building before you have the permit?
Find out before it matters →What most people believe — and what the law says
If my house is small, I don't need a permit to build it.
A single-family home of up to 120 m² built, and the only building on the lot, does need a permit: it is the first case listed under track A in article 10 of Ley 29090. What the law exempts (article 9) is conditioning or repair work (*acondicionamiento o refacción*), front walls up to 20 m long and temporary installations.
Under track A, I have to wait for the municipality to approve my project.
Under track A, «el cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho de trámite correspondiente» (the filing receipt is the permit, once the fee is paid). There is no wait. But the municipality later reviews one hundred percent of those files (article 10, point 5), so what you file has to be right.
Only the landowner can apply for the permit.
Article 8 also obliges usufructuaries, surface-right holders, concession holders, holders of an easement or assignment of use, and anyone else with the right to build. If you are not the owner, article 25 asks you for the document proving that right.
If the municipality doesn't answer, I have my permit anyway.
It depends on the track. Under B with municipal review, after 15 working days without a decision, positive administrative silence applies. Under C and D with the Technical Commission, after 20 working days. But if the property is part of the Nation's Cultural Heritage or in its surroundings, silence is negative.
To add a second floor I just file the new plans.
Extending a single-family home falls under track A if the original building has a permit or a *declaratoria de fábrica* or *de edificación*, and the total roofed area stays within 200 m². If there is structural change, it moves to track B, where article 25 requires the *declaratoria de fábrica* or *de edificación* and plans of what already exists.
Frequently asked questions
Who issues the building permit?
The municipality. Article 7 of Ley 29090, as amended by Decreto Legislativo 1675, says the permit is an administrative act by which «las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras» (municipalities authorise the works). The law speaks of the «municipalidad competente». Usually that is the district where the property sits, but this page did not review the article that allocates that competence. Ask your municipality before filing.
Which works don't need a permit?
Article 9 exempts three: conditioning or repair work (you declare it in the next year's *autovalúo*, the property tax return); front walls up to 20 m long when the property is not a building with private units and common areas; and sales booths, show flats and other temporary installations. The exemption does not apply if the property is part of the Nation's Cultural Heritage.
What documents do I need for track A?
Article 25 asks for the *Formulario Único* signed by you and the professionals, with the number and date of the fee receipt; if you are not the owner, proof of your right to build; and location, architecture, structural, plumbing and electrical plans, stamped and signed. For extensions, remodels and minor works, a location plan, architecture plan and the architect's sworn statement of professional standing are enough. The regulation can ask for more.
I want to build a six-storey apartment building. Which track is that?
Track C. Article 10 puts multi-family housing of more than five storeys or 3,000 m² of roofed area there. Up to five storeys and no more than 3,000 m² roofed, multi-family housing goes under track B.
How is this different from the declaratoria de fábrica?
The permit is what you need before you build. The *declaratoria de fábrica* or *de edificación* recognises what has already been built. They connect: to extend a house under track A, the original building must have a building permit or a *declaratoria de fábrica* or *de edificación* without encumbrances.
The exact law
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú)Artículo 8read
Duty to apply: who must request the permit
«Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente Ley, las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre o afectación en uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar.»
↳Artículo 9read
Exceptions: works that need no building permit
«Se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificación, las siguientes obras, siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación: a. Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, respecto de los cuales bastará con declararlos en el autovalúo del año siguiente a la ejecución de los mismos. b. La construcción de cercos frontales hasta 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común. c. La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal, que deberán desmontarse antes de la conformidad de obra.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú; texto modificado por el Decreto Legislativo N.° 1426)Artículo 10, numeral 1 (Modalidad A)read
Track A: automatic approval on professionals' signatures
«Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante esta modalidad, se requiere la presentación ante la municipalidad competente de los requisitos establecidos en la presente Ley y los demás que establezca el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho de trámite correspondiente. [...] a. La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m2 construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote. b. La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia de construcción, declaratoria de fábrica o de edificación sin carga, y la sumatoria del área techada de ambas no supere los 200 m2. c. La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificación estructural, cambio de uso y/o incremento de área techada. d. La construcción de cercos de más de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común. e. La demolición total de edificaciones de hasta tres (3) pisos de altura, que no cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no haga uso de explosivos. [...] f. Las ampliaciones y remodelaciones consideradas obras menores según lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.»
↳Artículo 10, numeral 1 (obras excluidas de la Modalidad A)read
When a small job moves to track B
«- Las edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el Ministerio de Cultura. - Las edificaciones señaladas en los literales a., b., c., d. y f. precedentes que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos o una profundidad de excavación mayor a 1,50 m, colindantes con edificaciones existentes. En dicho caso, [...] debe tramitarse la licencia de edificación bajo la Modalidad B.»
↳Artículo 10, numeral 2 (Modalidad B)read
Track B: review by the municipality or private urban reviewers
«Para el caso que el interesado opte por la aprobación del proyecto con evaluación por la Municipalidad, el cargo de ingreso constituye una licencia temporal que permite, a partir de ese momento, iniciar las obras preliminares y provisionales que se establecen en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación. [...] La municipalidad cuenta con un plazo de quince (15) días hábiles para la revisión y calificación del expediente, para el caso de proyectos de edificación; y, de veinte (20) días hábiles para proyectos de habilitación urbana, con la finalidad de garantizar la idoneidad y correcta ejecución del proyecto; vencido los plazos sin pronunciamiento se aplica el silencio administrativo positivo. [...] c. Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los 3 000 m² de área techada. d. Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, para fines de vivienda, con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso. [...] e. La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común. f. La demolición total de edificaciones hasta cinco (5) pisos de altura y/o que cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no requiera el uso de explosivos.»
↳Artículo 10, numeral 3 (Modalidad C)read
Track C: prior review by the Technical Commission or private urban reviewers
«Para el caso en que el interesado opte por la aprobación del proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica, la municipalidad competente convoca a ésta en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para edificaciones y cuarenta (40) días hábiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo sin pronunciamiento se aplicará el silencio administrativo positivo. Para los proyectos de habilitación urbana y/o de edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles o predios, se aplicará el silencio administrativo negativo. [...] d. Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o condominios que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos o 3,000 m2 de área techada. e. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D. f. Las edificaciones de uso mixto con vivienda. g. Las intervenciones que se desarrollen en predios, que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, declaradas por el Ministerio de Cultura. h. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30,000 m2 de área techada. i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15,000 m2 de área techada. j. Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes. [...] I. Todas las demás habilitaciones urbanas y edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D. [...] Para el caso que el interesado opte por la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho de trámite correspondiente.»
↳Artículo 10, numeral 4 (Modalidad D)read
Track D: higher-risk or higher-impact works
«Deben seguir esta modalidad: [...] d. Las edificaciones para fines de industria. e. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000 m2 de área techada. f. Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m2 de área techada. g. Los locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes. h. Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de combustibles y terminales de transporte.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú)Artículo 10, numeral 5, literal aread
Administrative check of every track A file
«a. En el caso del numeral 1 del presente artículo, la Verificación Administrativa, a cargo de la municipalidad respectiva, se realiza sobre el cien por ciento (100%) de los expedientes presentados.»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA (edición actualizada de Editora Perú; texto modificado por los Decretos Legislativos N.° 1287 y 1426)Artículo 25read
Requirements for the building permit file
«Los requisitos para solicitar una licencia de edificación y autorizar su ejecución, que conforman el expediente, son los siguientes: [...] a. Formulario Único, debidamente suscrito por el administrado y por los profesionales responsables, señalando el número de recibo y fecha de pago del trámite de Licencia de Edificación. b. En el caso que el administrado no sea el propietario del predio, debe presentar la documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar. c. En caso el administrado sea una persona jurídica, declaración jurada del representante legal señalando que cuenta con representación vigente, consignando datos de la Partida Registral y el asiento en el que conste inscrita la misma. d. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas, debidamente sellados y firmados por los profesionales de cada especialidad; o puede optar por la adquisición de un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad respectiva. Esta documentación debe ser presentada, también, en un archivo digital. Para el caso de ampliaciones, remodelaciones, así como obras menores, solo deben presentar: plano de ubicación y arquitectura y la declaración jurada de habilitación profesional del arquitecto responsable del proyecto [...] Para la Modalidad B: [...] d. Declaración Jurada de habilitación profesional. e. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda. [...] asimismo, el estudio de mecánica de suelos, de acuerdo a las características de las obras y según los casos que establece el reglamento. En los casos de remodelación, ampliación o demoliciones parciales, se exige la declaratoria de fábrica o de edificación y planos de la edificación existente. [...] h. Para proyectos multifamiliares, se adjunta, asimismo, póliza CAR (Todo Riesgo Contratista)»
Decreto Legislativo N.° 1675, que modifica la Ley N.° 29090Artículo 2 (modifica el artículo 7 de la Ley N.° 29090)read
Definition of building permit: municipalities issue it
«Las licencias de habilitación urbana y de edificación constituyen actos administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edificación.»
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