Building declaration, internal regulations and unit subdivision in Peru: what order do they go in?
First the municipality issues the conformidad de obra y declaratoria de edificación. Then the declaratoria de fábrica is registered at Sunarp. Only after that is the reglamento interno registered, and that registration splits each unit into its own registry file; the parent file keeps the common areas.
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Peruvian State portal (gob.pe) · SUNARP · MUNIATE · SPIJ · El Peruano
Checked 1 Oct 2026Next review 29 Mar 2027
The order, in one line
Building licence → works → conformidad de obra y declaratoria de edificación (municipality) → registration of the declaratoria de fábrica (Sunarp) → registration of the reglamento interno, which brings with it the independización of each unit (Sunarp).
This page is about the order of those steps. What an internal regulation can and cannot impose on neighbours is in our guide to a building’s internal regulations. If you built without a licence, start with building without a licence.
Step 1: works sign-off and building declaration (municipality)
When the works end, the builder describes what was built and files it with the municipality that issued the licence. Article 28 of Ley 29090 defines it:
«Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual se denomina declaratoria de edificación.»
(Once the building works are finished, whoever carried them out describes the technical conditions and features of the completed works; this is called the building declaration.)
The procedure depends on your licence modality:
- Modality A: the official stamps and signs the documents on receipt. Article 28: «Este acto constituye la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación y autoriza su inscripción registral» (this act is the sign-off and authorises registration).
- Modalities B, C and D: the urban-control office checks the plans, inspects the works and records the sign-off on the Formulario Único, within «un plazo no mayor a quince (15) días calendario» (no more than fifteen calendar days). If that passes with no sign-off, «se aplica el silencio administrativo positivo» (it is deemed approved).
There is a variant for financed projects: article 28-A allows an early sign-off at shell stage (casco no habitable), only in modalities B, C and D, for housing, offices and retail.
Step 2: register the declaratoria de fábrica (Sunarp)
The municipal sign-off does not register anything by itself. It has to go to the property registry. Article 78 of Sunarp’s Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios says the declaratoria de fábrica is registered with the Formulario Único de Edificaciones (FUE) under Ley 29090, or with a public deed that includes or attaches it.
The municipal law says declaratoria de edificación; the registry rules say declaratoria de fábrica. It is the same step seen from each office.
Step 3: the internal regulations, always after the building declaration
This is where most files get stuck. Article 83 is short:
«Para la inscripción del Reglamento Interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario.»
(To register the internal regulations, the building declaration must be registered first, unless a specific rule says otherwise.)
If the building declaration is not registered, the internal regulations will not go through.
When it applies. The regulation of Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA, article 125) says the exclusive-and-common ownership regime is «obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo» (mandatory with two or more owners, optional with one).
Which regime. When you apply to register the reglamento interno you choose between exclusive-and-common ownership and independización y copropiedad (article 127 of D.S. 035-2006-VIVIENDA). But if units sit one above another, article 84 of the registry rules decides for you:
«el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical.»
(Exclusive-and-common ownership is mandatory wherever units are stacked vertically.)
What it must contain. At least the parent property and the list of units «señalando sus áreas, numeración y el uso» (with area, number and use of each), and the common areas (article 153(a)).
How it is signed. A public deed, or a private document with signatures certified by a notary, granted by the owners or by the association’s president. If the president signs, the minutes approving it «con el voto favorable de más del 50% de los propietarios» (by more than 50% of the owners) go with it (article 86).
Step 4: the split comes with the internal regulations
Independización means opening a separate registry file for each unit (article 58). In a building, it is not a separate step at the end. Article 88 ties it to the internal regulations:
«La inscripción del Reglamento Interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.»
(Registering the internal regulations entails splitting off the exclusive units at the same time.)
So your filing must include, besides the internal regulations, what article 63 requires:
| Document | What article 63 requires |
|---|---|
| Reglamento interno | In the form set by article 86 |
| Memoria descriptiva | Signed by the owner, signature certified; area, boundaries and measurements of each unit and of the common areas |
| Subdivision plan | Shows units and common areas; signed by a qualified professional, signature certified by a notary |
Result: each unit gets its own file, «relacionándolas con la partida matriz» (linked to the parent file, article 63). The parent file keeps «sólo» (only) the common areas, the internal regulations, the owners’ association, its president and charges on the whole building (article 88).
If the building is still going up
A developer selling off-plan does not have to wait until the end to set up the registry. Articles 73 and 77 allow provisional entries for the pre-declaration (predeclaratoria de fábrica), the draft internal regulations (prereglamento interno) and the pre-subdivisions (preindependizaciones). When the works finish as noted, the building documents are filed and those entries become final. Article 77 only covers the case where the building was built as pre-declared.
What about Decreto Legislativo 1595?
D.Leg. 1595 (December 2023) changes the route for regularising buildings. Its repeal clause names «el Título I de la Ley Nº 27157», Ley 27333 and article 30 of Ley 29090. It does not name the part of Ley 27157 on exclusive and common ownership, which governs internal regulations and owners’ associations. Its own text also says it «entra en vigencia a los ciento veinte días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento» (comes into force one hundred and twenty business days after its regulation is published). Our reading: for a building with a licence and a works sign-off, the order on this page does not depend on that decree.
Mistakes that cost months
- Asking for the split without a registered building declaration. Article 83 blocks it.
- Plans that do not match. The sign-off (article 28) checks that the as-built plans match the licence. Changes show up there, before Sunarp.
- Internal regulations without the full list of units. Article 153 requires area, number and use for each.
- Uncertified signatures. The memoria descriptiva, plan and internal regulations need certified signatures (articles 63 and 86).
A new law that is not in force yet: Decreto Legislativo 1568
Decreto Legislativo 1568 (2023) creates a new horizontal-property regime, but it is not in force yet: as of 30 September 2026 its regulation has not been published. That is why this page applies Ley 27157 and its regulation. We explain what would change in «Possible changes ahead» below.
What this page does not cover
- The detailed requirements of the licensing regulation (D.S. 029-2019-VIVIENDA) and each annex of the Formulario Único.
- Municipal fees and registry charges.
- Regularising buildings put up without a licence, before or after D.Leg. 1595.
- Urban land development (habilitación urbana) and splitting land into plots.
- Amending internal regulations that are already registered.
- How registrars or the Tribunal Registral have decided specific cases.
How to file
- Ask for the works sign-off and building declarationWhen the works end, file the *declaratoria de edificación* with its plans and the Formulario Único at the municipality that issued the licence (article 28 of Ley 29090). For modalities B, C and D the municipality has no more than fifteen calendar days; if it does not answer, positive administrative silence applies.
- Register the declaratoria de fábrica at SunarpUse the approved FUE, or a public deed that includes or attaches it, plus the plans required by article 78 of the registry rules. This comes before the internal regulations (article 83).
- Draft the reglamento internoIt must list the parent property, each unit with its area, number and use, and the common areas (article 153 of D.S. 035-2006-VIVIENDA). You choose the regime when registering it; if units are stacked, exclusive-and-common ownership is mandatory (article 84).
- Gather the subdivision documentsA *memoria descriptiva* with certified signature and a subdivision plan signed by a professional with the signature certified by a notary (article 63). The internal regulations go by public deed or a private document with certified signatures (article 86).
- File the internal regulations with the subdivision and check the filesRegistering them splits off the units at the same time (article 88). Then request a *copia literal* of each new file and of the parent file to check areas, numbering and common areas.
Possible changes ahead
None of this is law in force yet. What this page explains is what applies today; this is what could change it.
Published, not yet in force
Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal
- Where it stands
- Published in El Peruano on 28 May 2023, but not in force yet. The only step so far is the draft regulation the Ministry of Housing published for comment with Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA (El Peruano, 16 July 2024). As of 30 September 2026 we found no supreme decree in El Peruano approving that regulation.
- What it would change
- The decree would let an owner pre-register, in one act, the planned building, a draft internal regulation and the pre-split of units («prehorizontalidad», article 7). If a building has no internal regulations, owners of more than 50% of the units with title could grant them in one record covering the building declaration, the internal regulations and the unit split (articles 11 and 32.2).
- How it would take effect
- First, the Ministry of Housing must approve the regulation by supreme decree. Then the period set by the decree itself runs: «El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento» (it takes effect 180 calendar days after its regulation is published). On that day Title III of Ley 27157, which governs private and common property in buildings today, is repealed.
- When
- No date. It takes effect 180 calendar days after a regulation that does not exist yet is published. The decree gave the government 180 calendar days from its publication to approve that regulation; by our count, that deadline passed on 24 November 2023.
«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento.»What people fail to ask in time
What happens to your money if you bought an off-plan apartment and the building is never finished?
Find out before it matters →What most people believe — and what the law says
Once I have the building licence, I can get a separate registry file for each apartment.
No. The licence lets you build. After the works you need the *conformidad de obra y declaratoria de edificación* (article 28 of Ley 29090), then the registered *declaratoria de fábrica*, and only then the *reglamento interno*, whose registration splits off the units (articles 83 and 88 of Sunarp's Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
You register the internal regulations first and sort out the building declaration later.
It is the other way round. Article 83 says that to register the *reglamento interno* «deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario» (the building declaration must be registered first, unless a rule says otherwise).
In an apartment building, each owner can choose to own a slice of the land outright.
Where units are stacked «superpuestas en el plano vertical», the exclusive-and-common ownership regime is mandatory (article 84). The *independización y copropiedad* option is for the other cases.
The municipality can take as long as it likes to sign off the works.
For modalities B, C and D, article 28 of Ley 29090 gives it no more than fifteen calendar days. If that passes without a sign-off, «se aplica el silencio administrativo positivo» (it is deemed approved). For modality A, the official's stamp and signature on receipt already are the sign-off.
Decreto Legislativo 1595 repealed the law on apartment buildings and owners' associations.
Its repeal clause names Title I of Ley 27157 (regularising buildings), not the part on exclusive and common ownership. And it comes into force one hundred and twenty business days after its regulation is published.
Frequently asked questions
Are declaratoria de fábrica and declaratoria de edificación the same thing?
They are the same step under two names. Ley 29090 calls the description of the finished works you file with the municipality the «declaratoria de edificación». Sunarp's registry rules call it «declaratoria de fábrica» when it is registered, and article 78 says it is registered with the Formulario Único de Edificaciones (FUE) under Ley 29090, or with a public deed that includes or attaches it.
Can I file the building declaration and the internal regulations together?
Article 83 requires the declaration to be registered «previamente» (beforehand). Article 86 does mention a *reglamento interno* «presentado adjunto al Formulario Único de Edificaciones (FUE)», with notarised signatures. How a registrar treats that in your case we did not review: ask at Sunarp or your notary before filing.
Who signs the internal regulations?
Under article 86, the owners, or the president of the owners' association with a certified copy of the minutes approving it «con el voto favorable de más del 50% de los propietarios». It is registered by public deed or by a private document with signatures certified by a notary.
What does Sunarp need to split off the units?
Article 63 asks for the *reglamento interno* in the form set by article 86; a *memoria descriptiva* signed by the owner (signature certified) giving the area, boundaries and measurements of each unit and of the common areas; and a subdivision plan signed by a qualified professional, with the signature certified by a notary.
What stays in the parent registry file after the split?
Only the common areas. Under article 88, that file then holds the *reglamento interno* and its changes, the owners' association, its president and any charges on the whole building. Each unit gets its own file, linked to the parent (article 63).
The building is still under construction. Can anything be done at Sunarp yet?
Yes. Articles 73 and 77 allow a provisional entry (*anotación preventiva*) of the pre-declaration, the draft internal regulations and the pre-subdivisions. When the works are finished as noted, the building documents are filed and those entries become final.
I built without a licence. Does this order apply to me?
This order assumes a licence and a works sign-off. If you built without a licence, regularisation comes first. See our guide on building without a licence.
The exact law
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDAArtículo 28read
Conformidad de obra y declaratoria de edificación: qué es y ante quién se pide
«Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual se denomina declaratoria de edificación. Este documento, acompañado con los planos o gráficos correspondientes, motiva la solicitud de conformidad de las mismas, para lo cual se debe presentar, ante la municipalidad que otorgó la licencia de edificación, los siguientes documentos, para todas las modalidades:»
Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDAArtículo 28 (Modalidad A y Modalidades B, C y D)read
Cuándo hay conformidad, plazo de la municipalidad y silencio positivo
«Para el caso de la Modalidad A, sella y firma cada uno de los documentos presentados. Este acto constituye la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación y autoriza su inscripción registral. Para el caso de las Modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibió los documentos remite el expediente al órgano municipal encargado del control urbano para que, en un plazo no mayor a quince (15) días calendario, bajo responsabilidad, efectúe las siguientes acciones: a. Verificar que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la declaratoria de edificación, correspondan a la licencia otorgada. b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas. c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación y autoriza su inscripción registral. Transcurridos los quince (15) días calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplica el silencio administrativo positivo.»
↳Artículo 28-Aread
Conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipadas (casco no habitable)
«El administrado puede optar por solicitar la conformidad de obra y la declaratoria de edificación anticipadas a nivel de casco no habitable, para edificaciones destinadas a vivienda, oficina y comercio; solo en las modalidades B, C y D; cuyo proyecto se encuentre financiado por una entidad financiera o con las garantías respectivas; y, si la obra a nivel de casco no habitable se ha realizado de acuerdo a los planos aprobados con la Licencia respectiva»
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución N.° 097-2013-SUNARP/SNArtículo 78read
Con qué documento se inscribe la declaratoria de fábrica en Sunarp
«La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos: a) Formulario Único de Edificaciones (FUE), a que se refiere la Ley Nº 29090. b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso en concreto;»
↳Artículo 83read
La declaratoria de fábrica se inscribe antes que el reglamento interno
«Para la inscripción del Reglamento Interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario.»
↳Artículo 84read
Cuándo es obligatorio el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
«el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical. En caso contrario puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o el de independización y copropiedad.»
↳Artículo 86read
Formalidad del reglamento interno para inscribirlo
«El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno con el voto favorable de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes [...] El reglamento interno presentado adjunto al Formulario Único de Edificaciones (FUE), requerirá certificación notarial de firmas.»
↳Artículo 88read
Al inscribir el reglamento interno se independizan a la vez las unidades de propiedad exclusiva
«La inscripción del Reglamento Interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. A dicho efecto, el interesado debe cumplir, además de los requisitos exigidos para la inscripción de dicho acto, los requeridos para la independización [...] Independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sólo se mantendrán en la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el Reglamento Interno y sus modificaciones, la Junta de Propietarios, la designación del Presidente de ésta y, en su caso, de la junta directiva, así como las cargas que afecten a toda la edificación.»
↳Artículo 63read
Documentos para independizar unidades sujetas a la Ley 27157
«Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos: a) Reglamento interno con la formalidad prevista en el artículo 86; b) Memoria descriptiva suscrita por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se detalle el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno; c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario. Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz.»
↳Artículo 58read
Qué es la independización
«Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.»
↳Artículos 73 y 77read
Edificios en construcción: prereglamento interno, preindependizaciones y su conversión
«Cuando la predeclaratoria de fábrica se refiera a una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, el prereglamento interno y las preindependizaciones se anotarán preventivamente en mérito al documento privado otorgado por el propietario con firma certificada por Notario, acompañado de plano de preindependización. [...] Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la predeclaratoria anotada preventivamente, para su conversión en inscripción deben presentarse los documentos que den mérito a la inscripción de la fábrica.»
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N.° 27157, aprobado por Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDAArtículos 125 y 127read
Cuándo se aplica el régimen de propiedad exclusiva y común, y elección de régimen al inscribir el reglamento interno
«La presente sección norma el régimen legal al que deberán someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo. [...] Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes: a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. b) Independización y Copropiedad.»
↳Artículo 153, literal a)read
El reglamento interno debe listar la unidad matriz, las secciones exclusivas y los bienes comunes
«El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,»
Decreto Legislativo N.° 1595, Decreto Legislativo de regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificacionesDisposición Complementaria Final Primera y Disposición Complementaria Derogatoria Únicaread
Qué deroga el D.Leg. 1595 de la Ley 27157 y cuándo entra en vigencia
«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento veinte días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento. [...] Derogar el Título I de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; la Ley Nº 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones; y, el artículo 30 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.»
Decreto Legislativo N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad HorizontalPrimera Disposición Complementaria Final y Única Disposición Complementaria Derogatoriaread
When the new horizontal-property regime takes effect and what it repeals in Ley 27157
«El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento. [...] Derogar el artículo 13, el Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; [...] a partir de la vigencia del presente Decreto Legislativo.»
Resolución Ministerial N° 242-2024-VIVIENDAArtículo 1read
Publication of the draft regulation of Decreto Legislativo N.° 1568
«Disponer la publicación del proyecto de Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, del texto del citado proyecto de Reglamento y de la Exposición de Motivos que lo sustenta en la sede digital del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (www.gob.pe/vivienda), el mismo día de la publicación de la presente Resolución Ministerial en el diario oficial El Peruano.»
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